拿到新房總是一件該向您祝賀的喜事。除喬遷之喜外，主要是祝賀讓人煩惱讓人憂的“購房戰(zhàn)”總算可以告一段落了。不過，辦理入住還是需要一定的手續(xù)，不了解清楚仍然會讓你平添不少煩惱。

　　一般而言，物業(yè)接收包括“物業(yè)交付與接收”、“物業(yè)進(jìn)駐”、“辦理物業(yè)管理手續(xù)”等事項。鑒于物業(yè)的種類繁多，在接收過程中具體情況各不相同，本文僅以預(yù)售商品房為例，就物業(yè)接收中的有關(guān)問題做介紹。

　　■接收物業(yè)都包括哪些內(nèi)容？

　?。ㄒ唬┙邮?、核驗《入伙通知書》

　　物業(yè)預(yù)售合同一般都規(guī)定在交付物業(yè)前一定時間發(fā)通知（即《入伙通知書》）。如在約定時間內(nèi)購房者沒有收到《入伙通知書》應(yīng)向發(fā)展商查詢。

　?。ǘ┖蓑炍飿I(yè)

　　依合同約定與法律法規(guī)要求，對物業(yè)各主要方面逐項進(jìn)行檢查、核對。購房者務(wù)必重視并仔細(xì)檢查，因為一旦接收，則發(fā)展商就履行了按期交房的義務(wù)，如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，住戶還需進(jìn)行維修維護(hù)的工作。如在檢查物業(yè)時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，則可暫時拒收，并要求馬上返修，若發(fā)展商返修后再交付的時間已超過合同交房期限，則發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　?。ㄈ┙邮瘴飿I(yè)

　　購房者對物業(yè)進(jìn)行核驗，且核驗結(jié)果與合同約定無差別以后，應(yīng)當(dāng)與發(fā)展商簽訂《交屋看房記錄表》（或稱物業(yè)交付核驗單等）。此時應(yīng)當(dāng)把檢查情況逐一記錄，若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商在一定期限內(nèi)處理等。較后，由雙方簽字或蓋章。

　　購房者如對物業(yè)的核驗結(jié)果無異議或異議不大，則可接收鑰匙。

　?。ㄋ模┺k理物業(yè)管理事宜

　　嚴(yán)格來說，物業(yè)接收與物業(yè)管理是兩個完全不同性質(zhì)的事項，前者是因購賣合同而產(chǎn)生的交付標(biāo)的物行為，后者是因擁有房屋所有權(quán)后行使使用權(quán)能的行為。然而基于通常的物業(yè)之間的不可分割性以及眾多物業(yè)使用中的共同管理的必要性，客觀上要求兩個事項要放在一起處理，即在交付接收物業(yè)的時候就要處理即將開始的使用事宜。但是，這并不否認(rèn)兩個事項的區(qū)別，此時需要處理與物業(yè)管理有關(guān)的事項是基礎(chǔ)性的、臨時性的。

　　■接收物業(yè)過程中遇到糾紛怎么辦？

　?。ㄒ唬┌l(fā)展商在合同約定期限后通知交付，雙方未能就違約補償協(xié)商一致，購房者拒絕接收物業(yè)。

　　對此，筆者認(rèn)為，購房者在接到通知后應(yīng)接收房屋，同時繼續(xù)以協(xié)商或訴訟、仲裁方式追究發(fā)展商的違約責(zé)任。因為發(fā)展商的違約責(zé)任算至交付時止，購房者拒絕辦理接收手續(xù)，則很可能無權(quán)得到更多的補償，同時無法享受使用、出租該房屋的權(quán)益。

　　若發(fā)展商拒絕交付，則購房者可以爭取更多的補償，但是應(yīng)當(dāng)以主動發(fā)函催促發(fā)展商履行應(yīng)交付義務(wù)的方式來取得有力的證據(jù)。

　?。ǘ┓课荽嬖谫|(zhì)量問題，購房者拒絕接收。

　　對此應(yīng)分兩種情況處理：其一，若質(zhì)量問題嚴(yán)重，房屋工程質(zhì)量不合格、更改結(jié)構(gòu)、面積有較大誤差、缺少重要的設(shè)備設(shè)施等，購房者可以拒絕接收，要求解除購房合同，要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。其二，若質(zhì)量問題較小，如裝修材料達(dá)不到優(yōu)良、裝修工藝稍次、次要設(shè)備有損傷等，購房者則不能拒絕接收，一般不能解除合同，但是可以要求發(fā)展商返修或予以經(jīng)濟(jì)補償，并暫緩接收。之所以這樣做，是因為違約行為分嚴(yán)重違約與輕微違約兩種，輕微違約一般不導(dǎo)致合同解除。

　?。ㄈ┌l(fā)展商擬訂的管理公約不公平、不合理，收取的管理費用過高，購房者拒絕簽署交付。

　　鑒于管理公約的合理、公平標(biāo)準(zhǔn)難以確定，且物業(yè)管理費用收取標(biāo)準(zhǔn)無統(tǒng)一規(guī)定（普通住宅除外），因此，此類糾紛頗難處理。一般通過房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解解決為好。若管理公約條款明顯不公，并嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益時，筆者認(rèn)為購房者有權(quán)拒絕簽署協(xié)約，而可以聯(lián)合眾多業(yè)主召開業(yè)主大會，自定管理公約，自聘物業(yè)管理公司，自定收費標(biāo)準(zhǔn)。不過，采取這種行動之前應(yīng)向市房管局匯報，并取得支持與指導(dǎo)。

　　■文／偉業(yè)顧問　王薇

（北京青年報）

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