購(gòu)房消費(fèi)不同于一般消費(fèi)行為，他專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、手續(xù)復(fù)雜、涉及的

政策法規(guī)多，加之目前商品房交易中的種種不規(guī)范行為，導(dǎo)致購(gòu)房者

的合法權(quán)益未得到有效的法律保護(hù)。為了防范交易中可能存在的風(fēng)

險(xiǎn)，越來(lái)越多的購(gòu)房者委托律師辦理交易事宜。律師在購(gòu)房代理中的

工作，一般分為兩大階段：

一、前期準(zhǔn)備階段。律師接受委托后，即與發(fā)展商或代理商接觸，

查閱發(fā)展商或代理商的各項(xiàng)售房資料，包括簽約須知、認(rèn)購(gòu)書(shū)、銷(xiāo)售

合同和管理公約等。之后，要進(jìn)行物業(yè)調(diào)查，即對(duì)委托人欲購(gòu)商品房

所在的物業(yè)進(jìn)行全面、深入的調(diào)查。對(duì)期房交易，主要從以下方面進(jìn)

行調(diào)查：一是發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)主體資格和資信狀況；二是發(fā)展商是否付

清了土地出讓金，領(lǐng)取了土地使用權(quán)證，該土地使用權(quán)是否設(shè)置了抵

押；三是發(fā)展商是否取得了建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和

開(kāi)工許可證；四是項(xiàng)目進(jìn)展情況、施工日期、投資情況、竣工日期和

市政條件是否確定；五是發(fā)展商是否已經(jīng)合法取得預(yù)售許可證。對(duì)現(xiàn)

房交易，除調(diào)查上述一、二、三項(xiàng)內(nèi)容外，還要查驗(yàn)該項(xiàng)目是否取得

工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)書(shū)，具備住用條件以及發(fā)展商是否取得銷(xiāo)售許可

證。但根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局京國(guó)土房管法（2000）第418

號(hào)文件規(guī)定：“凡已依法取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的商品

房，不再辦理商品房銷(xiāo)售許可證?！比粑慈〉梦募?guī)定的“兩證”，不

得上市銷(xiāo)售。另外，還要確認(rèn)項(xiàng)目是否得到銀行樓宇按揭承諾，提供

按揭的成數(shù)、年期和利率。委托人作出購(gòu)購(gòu)決定后，律師會(huì)幫助委托

人準(zhǔn)備簽約文件，辦理必備的法律手續(xù)，以滿(mǎn)足有關(guān)法律法規(guī)對(duì)購(gòu)購(gòu)

方的要求。

二、簽約購(gòu)房階段。委托人認(rèn)可物業(yè)后，賣(mài)方一般要求簽訂認(rèn)購(gòu)

書(shū)。律師通知委托人與發(fā)展商或其代理商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，履行相關(guān)義務(wù)。

隨后，律師代理委托人按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間，同委托人到售樓處簽

訂正式購(gòu)賣(mài)合同。律師負(fù)責(zé)簽約事宜，起草補(bǔ)充文件，審核簽約須知、

稅費(fèi)明細(xì)表、按揭須知，審查付款情況，制訂簽約借款進(jìn)程表等文件。

這是商品房交易中較重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)據(jù)此確

定。因此，律師可能會(huì)就某些條款提出修改補(bǔ)充意見(jiàn)供委托人參考。

雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款完全認(rèn)可后，簽字蓋章，完成簽約行為（期房

合同尚須辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記）。律師將有效合同發(fā)還委托人并將復(fù)

印件留存事務(wù)所，督促銷(xiāo)售方及時(shí)履行合同約定義務(wù)。簽約之日起30

日內(nèi)（期房交易在結(jié)算后），律師會(huì)同房地產(chǎn)商向房地局申辦立契過(guò)

戶(hù)手續(xù)，經(jīng)房地局審查受理，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估，核實(shí)申報(bào)價(jià)格，

依法繳納有關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)取由房地局核發(fā)的過(guò)戶(hù)單。在上述手續(xù)是完

畢之后，憑過(guò)戶(hù)手續(xù)，依照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬

證書(shū)，發(fā)還委托人。至此，律師完成全部代理事項(xiàng)。

較后，給您提個(gè)醒：聘請(qǐng)律師，一定要選擇規(guī)范的律師事務(wù)所，

并與之簽訂《委托代理協(xié)議》，這是律師代理具體法律事務(wù)的基本性

文件。然后，購(gòu)房者簽署授權(quán)委托書(shū)，這是明確律師代理具體法律事

務(wù)權(quán)限范圍的法律依據(jù)。此外注意兩點(diǎn)：，要把委托事項(xiàng)寫(xiě)清楚，

爭(zhēng)取全部落實(shí)，不要過(guò)于籠統(tǒng)；，律師費(fèi)要向律師事務(wù)所的財(cái)務(wù)

人員支付，并要求開(kāi)具正式發(fā)票。如果事務(wù)所向您出具一般收據(jù)，您

有權(quán)拒絕。

（北京市融商律師事務(wù)所 徐榮祥）