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簽訂補(bǔ)充協(xié)議是購房人的權(quán)力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 678 次
補(bǔ)充協(xié)議是購賣雙方根據(jù)意思自治原則,對正式契約中不適合當(dāng)事人實(shí)
際情況的條款進(jìn)行變更、修改、補(bǔ)充、完善而訂立的協(xié)議。按照新合同法的
有關(guān)規(guī)定,是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全應(yīng)由當(dāng)事人自主決定,任何一
方不得將自己的意志強(qiáng)加給對方當(dāng)事人。這也不是通常所說的契約自由原
則,也是購房人的基本權(quán)利。
然而,目前法律賦予的這項(xiàng)基本權(quán)利卻沒有被購房人充分利用。有些購
房人要么對開發(fā)商提出的補(bǔ)充契約可能產(chǎn)生的法律后果不甚清楚,要么過于
相信開發(fā)商的口頭承諾,要么認(rèn)為開發(fā)商擬定的補(bǔ)充契約不能修改。尤其是
那些匆忙交付定金后,認(rèn)購書中又標(biāo)明“如不簽約,定金扣除”的購房人,
更因擔(dān)心定金損失而被迫接受開發(fā)商擬訂的補(bǔ)充契約。結(jié)果,開發(fā)商通過補(bǔ)
充契約將正式契約中房地產(chǎn)管理部門用來確保購房人利益的條款加以修改或
刪除,使其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任得以豁免或減輕。而購房人的真實(shí)意思表示
卻絲毫沒有在補(bǔ)充契約中體現(xiàn)出來。一旦發(fā)生糾紛,補(bǔ)充契約對購房人的權(quán)
利缺乏保障,購房人又無法依據(jù)開發(fā)商的口頭承諾追究其違約責(zé)任。
例如:有的開發(fā)商在提供的補(bǔ)充契約文本中還將正式預(yù)售契約中關(guān)于“房
屋交付時應(yīng)提交《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》和測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)”
修改為“提交臨時證明文件”。
又如有的開發(fā)商將“施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解
決、為配合政府法規(guī)而引致的延誤、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤或其他非
甲方所能控制的事件”均作為免責(zé)事項(xiàng)寫入補(bǔ)充契約。
根據(jù)新合同法的有關(guān)規(guī)定,正式契約與補(bǔ)充契約內(nèi)容不一致的,應(yīng)以補(bǔ)
充契約為準(zhǔn)。據(jù)此,以上兩例補(bǔ)充條款產(chǎn)生的法律后果,一是賣方交付房屋
時提交不出正式契約規(guī)定的法律文件本應(yīng)屬違約行為,但通過補(bǔ)充契約的修
改,購房人無法按正式契約規(guī)定的內(nèi)容追究賣方的逾期違約責(zé)任;二是賣方
逾期交付物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任可能因補(bǔ)充契約規(guī)定的免責(zé)事由存在而被
免除或被降到較低。相應(yīng)地,購房人的風(fēng)險因此大大地增加了。
為了降低購房風(fēng)險,希望您在簽訂補(bǔ)充契約時一定要拒絕以上類似條
款,同時,盡可能地將您的真實(shí)意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充契約中。
有的開發(fā)商在廣告或銷售過程中會做出許多誘人的承諾,如房屋使用率、公
共配套設(shè)施的設(shè)置及建成時間、附帶、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時間等,以上承諾如
果不寫入合同,一旦開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾,您將無法追究其違約責(zé)任。因此,
建議購房人在簽定補(bǔ)充協(xié)議時,較好與開發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定:
(1)開發(fā)商對其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件真實(shí)性的承諾;
(2)所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾(主要為
避免因此造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利);
(3)房屋使用率、面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法;
(4)房屋交付的時間、地點(diǎn)、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、責(zé)任分擔(dān)等具體辦法;
(5)公用配套設(shè)施的交付時間、狀態(tài)等;
(6)房產(chǎn)證的取得時間;
(7)如購房人選擇按揭貸款,則應(yīng)約定如按揭不成,購房人采取的付
款方式及具體處理辦法;
(8)與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認(rèn)為
應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。
(北京市天如律師事務(wù)所 鄭獻(xiàn)民)(摘自精品購物指南)
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