目前，購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)者有的是投資，為了保值；有的是購(gòu)房自用。但無(wú)論

是哪一類購(gòu)房者，都應(yīng)知道在購(gòu)房過(guò)程中會(huì)遇到哪些法律問(wèn)題，并如何解決

這些問(wèn)題。

房產(chǎn)大體可分為公房和私房、期房和現(xiàn)房、內(nèi)銷房和外銷房。在實(shí)際房

地產(chǎn)交易過(guò)程中，購(gòu)購(gòu)期房所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，問(wèn)題較多，有時(shí)個(gè)別發(fā)展商

預(yù)收了購(gòu)房者的部分房款后，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失；有時(shí)因?yàn)?p>種種原因，個(gè)別發(fā)展商未能按期竣工如期交付房產(chǎn)，使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住

或出租；有時(shí)購(gòu)房人在交付了頭期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別發(fā)展商會(huì)以種種借口向購(gòu)

房人提出后期的房?jī)r(jià)款要漲價(jià)，甚至要求頭期已支付過(guò)的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)

等，使購(gòu)房人無(wú)所適從。

房屋質(zhì)量問(wèn)題也是購(gòu)房人較關(guān)心，較令人擔(dān)憂的問(wèn)題。因?yàn)樵谫?gòu)購(gòu)期房

時(shí)，購(gòu)房人只是購(gòu)了一張圖紙、一個(gè)許諾，因?yàn)闆](méi)有實(shí)際房產(chǎn)存在，購(gòu)房者

只能憑發(fā)展商的介紹及文字材料來(lái)想象房產(chǎn)的質(zhì)量，等房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)

出現(xiàn)實(shí)際房屋質(zhì)量與介紹和文字材料相距甚遠(yuǎn)的情況，這時(shí)購(gòu)房者早已付清

較后一筆房?jī)r(jià)款，已經(jīng)變得非常被動(dòng)和無(wú)能為力。有時(shí)購(gòu)房者還會(huì)遇到如下

情況，即購(gòu)房人簽了合同，交足了房?jī)r(jià)款，卻一直無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)證。

這些問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的心

理產(chǎn)生較大的影響。如何避免和解決所出現(xiàn)的上述問(wèn)題，已成為目前廣大購(gòu)

房者較為關(guān)心的熱門話題。

購(gòu)房者在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)欲購(gòu)房的發(fā)展商有所了解，對(duì)他們的有

關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。在選擇好了欲購(gòu)的房產(chǎn)后，要與發(fā)展商簽訂房屋購(gòu)賣合同，

合同是購(gòu)賣雙方在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂的，是對(duì)購(gòu)賣雙方權(quán)利和義務(wù)的約

定，所以購(gòu)房者應(yīng)在合同中詳細(xì)地列出各種條款，防止上述問(wèn)題的出現(xiàn)，保

護(hù)自己的合法利益。

在一般情況下，由于購(gòu)房者大多數(shù)是頭次購(gòu)置房產(chǎn)，許多問(wèn)題不可能預(yù)

見(jiàn)到，更無(wú)經(jīng)驗(yàn)起草或參與修訂合同，這樣就會(huì)給購(gòu)房者購(gòu)房造成困難，難

以確保自己的合法權(quán)益不受侵害，在這種情況下，購(gòu)房者要學(xué)會(huì)利用法律武

器保護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房者可選擇精通房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師樓協(xié)助自己與

發(fā)展商簽合同，因?yàn)橥晟频姆慨a(chǎn)購(gòu)賣合同可以有效地規(guī)范發(fā)展商的行為，從

而有力地促使發(fā)展商履行自己的義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利

益。

購(gòu)房者還要特別注意發(fā)展商以下的不規(guī)范行為：

1、農(nóng)村集體土地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的后果。目前有許多鄉(xiāng)里和縣里或郊區(qū)

單位擅自將集體的土地進(jìn)行開發(fā)，建造住宅，對(duì)社會(huì)公開銷售；還有一些城

市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，與某個(gè)鄉(xiāng)進(jìn)行合作，鄉(xiāng)里出土地，開發(fā)公司出資金，

建造住宅進(jìn)行交易。這些房地產(chǎn)公司給購(gòu)房人辦不了產(chǎn)權(quán)證，便改成為購(gòu)房

人辦理榮譽(yù)村民證。眾所周知，根據(jù)目前的法規(guī)，開發(fā)公司欲開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目，

頭先要獲得計(jì)委立項(xiàng)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，如果需占用集體的土地，

還要先由國(guó)家征為國(guó)有，然后再辦理出讓手續(xù)，向國(guó)家繳納土地出讓金。而

現(xiàn)存的問(wèn)題是，這些房地產(chǎn)開發(fā)公司一不向國(guó)家交土地出讓金，侵犯了國(guó)家

利益；二給購(gòu)房人造成困難，辦不了產(chǎn)權(quán)證；三是大量的可耕地被非法占侵

占。以北京為例，西鄰郊區(qū)或縣里都有許多這種直接開發(fā)集體的土地進(jìn)行非

法交易的現(xiàn)象。

2、聯(lián)建房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的影響。城市里較近幾年出現(xiàn)較多聯(lián)建房地產(chǎn)項(xiàng)

目。所謂聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合起來(lái)共同開發(fā)建

設(shè)自用的住宅。由于歷史的原因，有地皮的一方大都擁有國(guó)家劃撥的土地使

用權(quán)，按照各地區(qū)的有關(guān)合建分成政策規(guī)定，聯(lián)建各方分得自己應(yīng)得的那部

分房產(chǎn)只能自用，但有些房地產(chǎn)開發(fā)公司卻利用聯(lián)建的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，較終

給購(gòu)房人辦不下產(chǎn)權(quán)證。有的聯(lián)建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)聯(lián)建方多次轉(zhuǎn)手，每次轉(zhuǎn)手價(jià)格

都上升，但因無(wú)人負(fù)責(zé)向國(guó)家交地價(jià)款，較終辦不了產(chǎn)權(quán)證，把風(fēng)險(xiǎn)和困難

都轉(zhuǎn)嫁至較終購(gòu)房人身上，造成一系列的法律糾紛。

3、改建房屋進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。較近有一些單位或企業(yè)，因?yàn)槠髽I(yè)

虧損或其他原因，將自己所擁有的車間或辦公樓重新裝修，然后直接出租，

甚至有的將裝修的大樓進(jìn)行變相銷售，比如訂50年租賃期方式。這里存在的

問(wèn)題是這些房產(chǎn)原本是單位或企業(yè)自用，現(xiàn)在用來(lái)搞經(jīng)營(yíng)，性質(zhì)改變了，國(guó)

家應(yīng)該獲得相應(yīng)的土地收益，但實(shí)際卻都是改建單位在出租或變相銷售后不

向國(guó)家交土地收益，從而使國(guó)家的利益受到損失。

遇到這樣的住房項(xiàng)目，較好不要購(gòu)，以免今后生出無(wú)窮的麻煩和煩惱。

（中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 陳文）