日前，香港方面?zhèn)鞒鱿?，海外物業(yè)在香港上市的限制本月內(nèi)有望取消。這一新規(guī)定為內(nèi)地期待多時的房地產(chǎn)信托投資基金【REIT s】提供了一條可行渠道。據(jù)了解，目前凱德置地、深國投等一些投資機(jī)構(gòu)已在探詢將中國內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)以REIT s的方式拿到新加坡或者中國香港上市的可能性。與此同時已有可靠消息，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會運(yùn)作的“廉租房REIT s”進(jìn)展樂觀，目前，有關(guān)主管部門已經(jīng)正面回應(yīng)了該上報方案，原則上給予批準(zhǔn)，進(jìn)入實操的準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)信托基金有望破冰。

　　投資管理商躍躍欲試

　　近來，隨著新加坡、香港對海外物業(yè)上市政策的調(diào)整，美邦全球投資集團(tuán)、ARA資產(chǎn)管理公司、臺灣富邦金控以及新加坡星展銀行等投資公司都紛紛進(jìn)入中國內(nèi)地，不失時機(jī)地表達(dá)在中國內(nèi)地建立REIT s的興趣。已經(jīng)在上海、北京投資收購了大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的凱德置地較近正準(zhǔn)備將其中國控股集團(tuán)投資開發(fā)部從上海轉(zhuǎn)到北京，集中做北京的投資業(yè)務(wù)。

　　星展銀行總裁認(rèn)為，REIT s在中國內(nèi)地有很大的發(fā)展?jié)摿Γ顿Y管理商的機(jī)會很多。香港REIT s市場會給內(nèi)地物業(yè)上市帶來長遠(yuǎn)的利好與便利，新加坡成熟的市場、完善的監(jiān)管架構(gòu)可為近期上市的物業(yè)爭取到更快的審批。很顯然，他希望在新的競爭對手面前，爭取得到更大的市場空間。

　　新加坡騰飛集團(tuán)早在1994年就進(jìn)入上海、蘇州、大連等城市投資房地產(chǎn)，對中國市場十分了解。該企業(yè)早年在新加坡便是從開發(fā)商成功變身做RE-IT s的。騰飛集團(tuán)的CEO坦陳，該公司轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)信托基金公司后，REIT s業(yè)務(wù)使其通過原股本金獲得了比原來大5倍的收益。顯然，REIT s是使騰飛規(guī)模迅速擴(kuò)大的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。面對中國內(nèi)地廣闊的市場，騰飛方面表示，他們只是在等待中國有關(guān)政策的出臺。

　　臺灣富邦金融控股股份有限公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁予嘉表示，該機(jī)構(gòu)十分看好有穩(wěn)定租約的商業(yè)地產(chǎn)REIT s，進(jìn)入市場當(dāng)然要選擇較好的物業(yè)，目前RE-IT s在亞洲許多地區(qū)都發(fā)展得很充分，但新加坡、日本等地比較小，發(fā)展難以達(dá)到一定規(guī)模，而上海、北京等大城市

　　會是富邦金控的頭選地，一旦政策放開，富邦會立即進(jìn)入，這也是很多投資機(jī)構(gòu)盯上中國內(nèi)地樓市的原因。

　　國內(nèi)的很多企業(yè)和資金機(jī)構(gòu)實際上也早已看好房地產(chǎn)信托基金。2004年1月，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會啟動的“精瑞基金”就是瞄準(zhǔn)要在現(xiàn)有政策允許下，做一支標(biāo)準(zhǔn)的住宅產(chǎn)業(yè)投資基金。頭創(chuàng)置業(yè)也在嘗試以百家房企組成總額達(dá)200億的房地產(chǎn)投資基金。金地集團(tuán)也在醞釀成立基金管理公司，希望把業(yè)務(wù)擴(kuò)大到產(chǎn)權(quán)投資、房產(chǎn)證券化上。

　　投資管理商躍躍欲試，但目前由于中國內(nèi)地存在政策限制，還沒有能夠進(jìn)行實操的標(biāo)準(zhǔn)的REIT s。盡管全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的“廉租房REIT s”有望在政策上獲得政府的支持，成為房地產(chǎn)信托基金初現(xiàn)的曙光，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果該基金不是與廉租房掛鉤，也不會獲得相應(yīng)的政策支持。因此，“廉租房REIT s”獲準(zhǔn)上市雖然是一個突破，但這只是個案，并不能表明內(nèi)地REIT s獲得了政府給予的政策空間。

　　政策瓶頸令REIT s難于推進(jìn)

　　富邦金控丁予嘉認(rèn)為，內(nèi)地市場對REIT s的需求已經(jīng)看得很明顯，但現(xiàn)在內(nèi)地沒有真正的REIT s，由于內(nèi)地相關(guān)政策沒有放開，REIT s尚無法公開募集資金，一些機(jī)構(gòu)以債權(quán)方式或私募方式在私下運(yùn)作，但這是不合規(guī)、不合法的。內(nèi)地出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要原因是政策上存在瓶頸限制了市場發(fā)展，包括證券化的法律法規(guī)不健全，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移存在障礙，抵押環(huán)節(jié)存在風(fēng)險。

　　騰飛集團(tuán)一高管人士認(rèn)為，新加坡的REIT s市場只有3年時間，但到現(xiàn)在已超過了90億新幣的規(guī)模，市場已經(jīng)很成熟。新加坡之所以能成為亞洲RE-IT s市場較為成熟的國家，與其政府在政策上的支持是分不開的。據(jù)介紹，在新加坡國會法案中明確了REIT s的合法性。其政府還規(guī)定，REIT s企業(yè)可免繳所得稅，REIT s的散戶投資者也可獲得減免所得稅的優(yōu)惠，個人可免交個稅，公積金可以將其部分資產(chǎn)投資REIT s。今年2月，新加坡還出臺政策，將境外投資者的利扣降到10%。

　　相比之下，中國內(nèi)地缺少物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶到REIT s里的稅收優(yōu)惠，另外，海外的REIT s管理公司所得部分是采用稅前分配方式，但目前國內(nèi)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)須

　　在稅后分配。中國房地產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)還不能在市場通，由于受200份額度的政策限制，市場規(guī)模也十分有限。同時，在市場流通環(huán)節(jié)上尚缺少資金退出機(jī)制。

　　另外，物業(yè)產(chǎn)權(quán)在過戶到REIT s的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)上，內(nèi)地的法律存在明顯的缺失，產(chǎn)權(quán)無法依據(jù)法律變更。按現(xiàn)有規(guī)定，通過抵押或證券化的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)只能以備案的形式體現(xiàn)。而這種方式下，業(yè)主的權(quán)益實際上無法得到法律的確認(rèn)與保護(hù)。這種情況下，散戶投資者的權(quán)益實際上沒有得到真正保護(hù)。這是很多基金機(jī)構(gòu)不敢在國內(nèi)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個重要因素。

　　國內(nèi)信托機(jī)構(gòu)呼聲強(qiáng)烈

　　除了如上法律環(huán)境和政策的局限，今年，國家外管局為防止國內(nèi)資金抽逃到境外又做出規(guī)定，對內(nèi)地到海外上市的REIT s要通過報批，這項規(guī)定對內(nèi)地專業(yè)機(jī)構(gòu)的REIT s在海外上市要求嚴(yán)格。目前，國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)及豐厚收益大多成為境外投資者的囊中之物。面對這樣的市場，福建聯(lián)華信托、北京國投等一批信托機(jī)構(gòu)強(qiáng)烈呼吁，國內(nèi)應(yīng)對房地產(chǎn)信托法進(jìn)行修改并出臺“產(chǎn)業(yè)基金法”，給本土REIT s上市予合法身份。以避免國內(nèi)較有投資價值的物業(yè)及可觀的收益多流失海外。

　　北京國投一位高層人士認(rèn)為，本地化REIT s融資成本較低，而且，它可使銀行、信托機(jī)構(gòu)、海外基金以及散戶投資者各方全面受益，在培養(yǎng)REIT s穩(wěn)定市場的同時，也可給當(dāng)前國內(nèi)高額儲蓄存款一個新的投資渠道，可以拯救國內(nèi)的證券市場，減輕房地產(chǎn)投機(jī)炒作壓力，帶來多贏局面。目前有十幾家信托公司為增強(qiáng)資金實力，希望聯(lián)合起來做本地化REIT s。他認(rèn)為，如果允許在內(nèi)地上市，只要政府推動，3年時間即可實現(xiàn)。

　　立法許可尚需時日

　　很顯然，相關(guān)政策何時出臺是各方關(guān)注的焦點。盡管海內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)的呼聲很強(qiáng)烈，但記者從銀監(jiān)會了解到，目前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)并沒有考慮就REIT s出臺相關(guān)法規(guī)政策。監(jiān)管機(jī)構(gòu)似乎更希望通過香港規(guī)范的REIT s市場帶動國內(nèi)REIT s的運(yùn)作。專業(yè)人士認(rèn)為，國內(nèi)資本市場的政策普遍滯后，REIT s是投資品種，而非信托產(chǎn)品，對其立法要涉及證券市場監(jiān)管、稅收、外匯監(jiān)管等多方面，比較復(fù)雜，在沒有完全摸清其風(fēng)險前，政策很難放開。而且，REIT s本土化將會使銀行面臨有力競爭，目前國內(nèi)銀行對開展此項業(yè)務(wù)缺少沖動。另外，在國內(nèi)信托投資管理業(yè)務(wù)環(huán)境尚不成熟的情況下，有人擔(dān)心本土REIT s會成為一些機(jī)構(gòu)圈錢的平臺。

　　偉業(yè)資產(chǎn)管理公司老總張曉晉認(rèn)為，規(guī)范的市場、規(guī)范的運(yùn)作才能夠有好的REIT s產(chǎn)品，國內(nèi)金融向國際接軌，需要借助國外成熟經(jīng)驗。對內(nèi)地市場的政策沒有3年-5年時間不太可能出臺。但他表示，面對未來這一看得到的較有發(fā)展的投資機(jī)會，專業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)在收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為市場開放作準(zhǔn)備。

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