次購房并交納定金，等待一年后得知，房產(chǎn)商無證開發(fā)房產(chǎn)。于是只有二次求購另一樓盤住房，無奈房價看漲，為此多支出9萬多元……

案件回放

2006年11月，李先生因工作調(diào)動來到烏魯木齊,頭先要解決的是落腳問題。為此他相中了頭府一座剛開工的樓盤，并按房產(chǎn)商要求交了一萬元定金，房產(chǎn)公司給他出了一張收據(jù)。

隨后，李先生為了早日簽訂購房合同，不斷向房產(chǎn)商要求交納認購款，卻被房產(chǎn)商告知樓盤建設暫時停頓，只有等2007年3月重新動工時，才可以簽訂購房合同，同時承諾同年6月交房。

一直到2007年8月，樓盤還未重新動工，此時又傳來房產(chǎn)商無證開發(fā)房產(chǎn)的確鑿消息。

此時李先生大為懊悔自己當初相信房產(chǎn)商的說辭，沒有驗看房產(chǎn)商開發(fā)樓盤的手續(xù)是否齊全。但房子是盡快要購的，他立即又購購了另一房產(chǎn)商開發(fā)的、同等面積的住房，但此時的房價已比2006年年前整整多了1000多元，他為此多支出了9萬多元。

李先生認為，是家房產(chǎn)公司惡意隱瞞無證開發(fā)的情況，導致了他錯失以市場較低價購購住房的機會。為此，他于今年3月起訴到法院，請求法院判令家房產(chǎn)商返還定金一萬元，同時賠償那9萬多元二次購房的損失。

法庭上，房產(chǎn)公司愿意返還定金，而并不同意為9萬多元購房損失購單，理由是李先生并沒有事實和法律依據(jù)。

對此，李先生當庭拿出了網(wǎng)上下載的證明資料：頭府一家媒體2007年11月先后兩期有關該房產(chǎn)公司“五證不全賣房屬違規(guī)”的報道（里面交代了3個不同的交房日期：2006年12月30日、2007年6月30日、2008年8月30日），烏魯木齊市市長信箱2007年12月26日的一則反映該房產(chǎn)公司無證售房的市民來信。

較終，一審法院認定，房產(chǎn)公司無證售房存在過錯，但李先生提供的證據(jù)無法證實其購房損失，較終只支持了返還定金的訴訟請求。

如今，李先生找到了與他幾乎同一時間購房的同伴，收集了他們當初認購房產(chǎn)的價格，并于今年7月提起了上訴。

目前此案還在審理當中。

觀點交鋒

議題一：誰應為多出的購房款購單？

主持人：請問各位嘉賓，李先生重新購房多支出的房款，到底該由誰來購單？

余志暉：應由房產(chǎn)公司承擔。

從案情來看，李先生和房產(chǎn)公司之間還未形成房屋購賣合同關系，因為他們之間并未正式簽訂購房合同，只是處于訂立購房合同的相互磋商階段。在該階段，房產(chǎn)公司明知自己沒有開發(fā)資質(zhì),卻一直隱瞞該情況,承諾李先生可以簽訂購房合同和按期交房，但事實上其承諾根本無法兌現(xiàn)，較終李先生轉購其他房產(chǎn)，由此出現(xiàn)了9萬多元的購房損失。由此，房產(chǎn)公司顯然違反了先合同義務（指自締約當事人因簽訂合同而相互接觸磋商，至合同有效成立之前，雙方當事人依誠實信用原則，負有協(xié)助、通知、告知、保護、照管、保密、忠實等義務），應當承擔締約過失責任。

蘇文玲：我不同意你的觀點。既然房屋購賣合同尚未簽訂，則開發(fā)商的行為并未違約，也不存在相應的違約責任，李先生提出的9萬元房屋差價的損失應由他自己承擔。

至于他交付的1萬元定金，僅是對他與開發(fā)商將來簽訂房屋購賣合同的擔保。根據(jù)《較高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第115條的規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”在本案中，開發(fā)商因為自身的原因不能與李先生簽訂合同，則應當雙倍返還定金，即2萬元。

陳彤：蘇律師，李先生之所以會交1萬元定金，是因為他相信與房產(chǎn)公司能夠有效簽訂購房合同且履行。為此，他放棄或喪失了與第三人簽訂合同的較佳時期，較終以重新購購住房的形式，多支出了9萬多元房款，這屬于典型的信賴利益損失（指對方當事人因信賴合同能夠有效成立且履行，從而放棄或喪失的與第三人簽訂合同機會所蒙受的損失），如果李先生能夠以合法的證據(jù)形式和證明方式來舉證這一損失，則該損失理當由房產(chǎn)商承擔。

王文利：我認為你們的觀點都對，就看李先生自己如何主張了。

但有一點，李先生只能在要求雙倍返還定金和要求賠償信賴利益損失之間選擇其一，兩者不可兼得。

理由是，信賴利益損失賠償，旨在使信賴方因信賴過錯方的締約行為而付出的各種費用得到補償，從而使當事人處于合同從未訂立之前的良好狀態(tài)，當事人在合同以前的狀態(tài)與現(xiàn)有狀態(tài)之間的差距，就是信賴利益損失的范圍。本案中，李先生重新購房多交出的9萬元就是這種差距，如果他取得了這個差距的損失補償，那他的利益達到合同已履行的狀態(tài)，再要求雙倍返還定金，就對開發(fā)商不公平了。

議題二：李先生手中的證據(jù)是否真實有效？

主持人：從案情看，李先生要求賠償?shù)氖沁@9萬多元的信賴利益損失，但法院沒有支持他的訴求，是不是因為他向法院提交的證據(jù)不具備法律效力呢？

王文利：是的。

按照“誰主張誰舉證”的古老法則，李先生負有舉證責任，證據(jù)應當具有“三性”，即真實性、合法性、關聯(lián)性，李先生應當根據(jù)自己的訴訟請求提供相應的證據(jù)，李先生提供的證據(jù)在法庭上要公開質(zhì)證，開發(fā)商也有權提出反證。

法官通過雙方的質(zhì)證和辯論，較終是否采信雙方的證據(jù)，是由法官來決定的，法官根據(jù)證據(jù)證明力大小來較終裁判案件。因此，在國外打官司也叫打證據(jù)仗。決定案件的勝負就是證據(jù)。

余志暉：可問題是，李先生目前擁有的證據(jù)只能說明已經(jīng)與房產(chǎn)公司簽訂購房合同的人的情況，并不能以此類推到李先生身上，更何況，媒體報道的情況和市民來信的情況也有失實的可能，其證據(jù)效力值得商榷。

另外，李先生只交了一萬定金,在房產(chǎn)公司沒有得到相對利益的情況下,他主張9萬多元的締約過失賠償是很麻煩的,如果沒有直接的證人證言和其他書面或視聽證據(jù)證明，是房產(chǎn)商的一直拖延導致李先生另購房產(chǎn)的損失，那么房產(chǎn)商所應承擔的具體締約過失責任是很難認定的。我認為他勝訴的可能不大。

陳彤：我不這樣認為，李先生手上的證據(jù)是不充分，但并不是全無勝訴的希望。

從證據(jù)的角度來看，這涉及到舉證責任和證據(jù)的可采性問題。頭先，預售商品房時的手續(xù)、證照等是否齊全的舉證責任在房產(chǎn)商，而信賴利益的損失，則應由李先生承擔舉證責任；其次，李先生所提供的證據(jù)，只有在符合法定證據(jù)形式且能夠有效證明其信賴利益損失的情況下，才具有可采性。

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