6月4日，隨著住房建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)等三部門的一紙通知，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到“認(rèn)貸不認(rèn)房”，再到現(xiàn)如今的“既認(rèn)貸又認(rèn)房”，國(guó)家對(duì)于“二套房”的界定終于“塵埃落定”。

　　銀行貸款越收越緊。不同的還款方式，所還的利息是不同的。據(jù)測(cè)算，一筆50萬元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬元之多。 因此，如何節(jié)省貸款利息也成了目前房貸一族較關(guān)心的問題。

　　　盡量使用公積金貸款

　　眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是七折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款購房，公積金貸款較省錢。

　　一家國(guó)有銀行的理財(cái)師表示，對(duì)于頭套房使用商業(yè)貸款，想購購二套房的購房者，使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實(shí)施后，二套房頭付必須五成，利率較低上浮10%。公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有政策變化。不僅仍可頭付兩成，更可享受3.87%的公積金利率，比7折利率還低。我市住房公積金管理相關(guān)人士提醒，公積金貸款上限為50萬元，放貸時(shí)間較長(zhǎng)30年，如果房?jī)r(jià)過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。

　　另外，由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要頭次貸公積金或者次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此，較好是采取頭套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。

　　變更還款方式省息劃算

　　據(jù)一家國(guó)有銀行的理財(cái)師介紹，對(duì)于還款能力較強(qiáng)、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請(qǐng)變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達(dá)到省息的目的。

　　目前，多數(shù)銀行的個(gè)人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。 二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多；后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。

　　以貸款100萬元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算)計(jì)算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。

　　值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。

　　提前還款選擇縮短期限

　　隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經(jīng)開始動(dòng)用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時(shí)，會(huì)碰到一個(gè)問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算？

　　我市銀行理財(cái)師稱，如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限較劃算?！斑x擇哪個(gè)方式更省錢其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會(huì)加快，因?yàn)榭蛻裘吭逻€款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會(huì)減輕，但因?yàn)槊吭滤€本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省?！?

　　另外，銀行理財(cái)師認(rèn)為，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。

　　　存款可抵扣貸款利息

　　對(duì)于有5萬元以上資金的“房奴”來說，可以通過房貸理財(cái)賬戶達(dá)到用存款抵扣貸款利息的目的。

　　記者從光大銀行濟(jì)南分行了解到，他們推出了“天天省”房貸，有房貸者只要在還款賬戶中存入5萬元以上的存款，銀行將按一定比例視為提前還貸。 這部分資金可獲得相當(dāng)于貸款利率的收益。

　　據(jù)了解，目前農(nóng)行、招行、深發(fā)展等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財(cái)業(yè)務(wù)?？蛻暨x擇存抵貸這一房貸理財(cái)賬戶后，只要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元，即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時(shí)支取，不受限制。此類產(chǎn)品均設(shè)有起點(diǎn)。一般起點(diǎn)均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。

　　另外，市民還可選擇加快還款頻率的個(gè)貸產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對(duì)銀行資金的實(shí)際占用；每月四周還多0-3天，全年還款26期，還款多了兩期。客戶可以在基本不增加還款壓力的情況下，減少了大量的利息支出。

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