選擇二手房時，購房者常常顧此失彼，關(guān)注一些重要因素的同時，卻忽視了另外一些值得重視的內(nèi)容。其實，購房尤其是購二手房，在前期的選購環(huán)節(jié)，更要面面俱到。

　　不要只看房子，還要看資格購房者在選購二手房時，往往注意房屋在類型、價格等方面是否讓人滿意，卻忽視了頭要的問題：該房的所有權(quán)性質(zhì)，是否具備上市交易資格。遇及如下的二手房，奉勸購房者還是避退三舍吧：軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本

　　單位的辦公場所在一個大院里的；僅有使用權(quán)的房屋；以標準價購購，尚未按成本價補足剩余價款的；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；上市出售后會形成新的住房困難的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其中一方共有人不同意出售該房產(chǎn)的；房產(chǎn)已作抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；處于戶籍凍結(jié)地區(qū)，并已列入拆遷、公告范圍的；依法被查封或者依法以其它形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)益的。

　　如果該二手房屬于央產(chǎn)房，以下幾種情況也是不能上市的：凡屬超標而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標處理后方可上市出售；按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的；涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關(guān)、科研部門及大中專院校等單位在機關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認為不宜公開上市出售的，應(yīng)報交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進行交易。法律、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購公房(規(guī)定能夠住滿5年內(nèi)容的除外)，應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權(quán)單位的約定執(zhí)行。(上述辦法不含部級干部住房上市出售)以及其它不能購賣的情況：3年內(nèi)被政府規(guī)劃為拆遷范圍的房產(chǎn)，在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門已被凍結(jié)。

不要只看房齡，還要看質(zhì)量有些購房者在選購二手房的時候，往往對房屋的房齡和建成年代比較關(guān)心，而對房屋的具體質(zhì)量則關(guān)注不夠。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其實不然。每一套房子的建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上也會千差萬別，未必房齡越短質(zhì)量就越好。某些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質(zhì)量不盡人意；相反，有些房子雖然建設(shè)較早，但卻歷久彌堅。購房者在考查二手房的時候，要仔細考察房屋的質(zhì)量，從外立面到樓道，從墻體、地面，到門窗、管道，每個細節(jié)都要認真觀察。

　　房型結(jié)構(gòu)面積大小，是否與產(chǎn)權(quán)證相符；戶型是否合理；管線是否太多；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)；是否改動過牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)；是否帶裝修；了解內(nèi)部結(jié)構(gòu)：管線的走向、承重墻的位置等。

　　配套設(shè)施打開自來水龍頭觀察水的質(zhì)量和水壓，以檢測這一帶的水質(zhì)硬度并測試水壓大小。了解該房屋的供電容量是否能滿足需求；檢查電線的老化程度。查看煤氣、天然氣的輸情況，提醒注意的是要根據(jù)點燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度、是燃氣的還是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃氣的，應(yīng)該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時是否安全。了解供暖單位的性質(zhì)，是市政供暖還是小區(qū)單獨供暖；是上門收取暖氣費，還是自己到收費站去交；暖氣片數(shù)量多少。測試有線電視的開通情況等。

　　不要只看表面，還要看物管購房者在選購二手房時，常把關(guān)注的焦點放在房子本身，卻忽視了物業(yè)管理、取暖方式及相關(guān)費用等入住后與自身利益息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。購房是一個相對短暫的行為，居住卻是一個長期的過程。要想在購房后的居住中獲得較高的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。

　　目前某些已購公房社區(qū)還不存在真正意義上的物業(yè)管理，某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時常發(fā)生，這都會對購房者入住后的生活產(chǎn)生不良的影響。因而，選購二手房時要仔細了解相關(guān)情況，如保安、保潔、綠化的水準；提供服務(wù)的內(nèi)容和水準；基本生活設(shè)施的管理：如有沒有信箱，電梯的品牌、速度、是否有人值守(舊小區(qū)的電梯一般較老舊，有人值守更可靠)、晚上較晚開到幾點等。此外，還要核實該小區(qū)水、電、煤、暖的價格，物業(yè)管理費的收費標準以及車位的費用等。

　　不要只看總價，還要看單價按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手商品房銷售時候，總是標明房屋的單價。因此，某些二手房乍看上去總價很低，很便宜，但由于建設(shè)年代久，居室面積小，算下來每平米建筑面積單價并不低。購房者在購購二手房時，不要只看總價，還要算算單價，再拿這個單價和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數(shù)了。

　　不要只看位置，還要看交通許多二手房地處城市核心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是鑒于城區(qū)目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便，況且，一個家庭除了日常生活，還要考慮大人上班、孩子上學(xué)、老人看病等其它因素。因此，快捷、順暢的交通有時比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。購房者在購購二手房的時候不光要考慮地段，還要看周邊的交通狀況，有時候地段差一些，但臨近**、城鐵等軌道交通，也未嘗不可。

　　不要只看社區(qū)，還要看周邊許多購購二手房的購房者往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細節(jié)，對社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。其實，某些二手房，特別是已購公房，社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施是和周圍的住宅小區(qū)共享的，這在很大程度上彌補了本小區(qū)的不足，這樣的二手房還是值得購購的。相反，有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯，但周圍在進行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項目，施工帶來的干擾和不便有可能要持續(xù)一兩年時間，購購這樣的二手房，一定要做好心理準備。

　　不要只看眼前，還要看將來在購二手房時，通常都會將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今后的許多事情就未必了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設(shè)施就會修通；某些小區(qū)也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費，但很可能近期內(nèi)就會取消。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，不妨就購購下來。再比如，某個欲購購二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會成為家常便飯，這樣的家庭在購購二手房時，就要對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設(shè)置進行周密的考慮。此外，有些購房者購購二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長遠一些才行。

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