再次購(gòu)房采用組合貸算二套

套房的公積金貸款還清后，才能采用組合貸

4月27日，北京住房公積金管理與建行合作開辦了二手房公積金和商業(yè)組合貸款業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱組合貸）。5月6日，記者從偉嘉安捷了解到，五一后咨詢?nèi)巳好黠@增多。目前購(gòu)房人對(duì)組合貸的申請(qǐng)流程、組合貸省多少錢等方面有疑問。為此記者走訪了公積金、建行等多家單位，希望給讀者全面的解答。

關(guān)于二套房認(rèn)定

北京市住房公積金貸款相關(guān)人士表示，如果購(gòu)房人之前使用過商業(yè)貸款購(gòu)房，再用組合貸購(gòu)房時(shí)會(huì)被商業(yè)銀行認(rèn)定為二套，使用商貸的那部分會(huì)在央行的征信系統(tǒng)中留檔。

如果套住房使用公積金貸款，并且已經(jīng)還清貸款后，才能進(jìn)行次公積金貸款或組合貸，這時(shí)購(gòu)房再使用公積金貸款將會(huì)被算做頭套住房。如果次購(gòu)房采用的是組合貸的方式購(gòu)房，就會(huì)被認(rèn)定為套房。作為二套房的頭付應(yīng)是四成，利率不能享受7折優(yōu)惠。

關(guān)于辦理組合貸時(shí)間

目前購(gòu)房人應(yīng)在房屋辦理過戶前，申請(qǐng)組合貸。只需要向公積金管理提出申請(qǐng)，不需要另外再去銀行?，F(xiàn)在已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)商貸和公積金貸款審核、批貸同時(shí)進(jìn)行。但操作時(shí)間，還是比單純的公積金貸款和商貸長(zhǎng)一些。如果單純的公積金貸款僅需要10個(gè)工作日就可放款。

另?yè)?jù)北京住房公積金管理相關(guān)人員介紹，商貸一些比較快的銀行，內(nèi)就可以審批完畢，三天之內(nèi)就可以放款，而組合貸款至少要半個(gè)月的時(shí)間。實(shí)際操作起來，可能一個(gè)多月才能辦完。一位中介工作人員這樣告訴記者。

由于市管公積金只跟建行一家銀行合作，無論是從貸款銀行的選擇、貸款產(chǎn)品還是還款手續(xù)方面都有些不便。

　　關(guān)于擔(dān)保模式

目前申請(qǐng)組合貸購(gòu)購(gòu)二手房主要有兩種擔(dān)保模式，分別是抵押擔(dān)保模式和抵押及擔(dān)保保證擔(dān)保模式。

如果采用抵押擔(dān)保模式，貸款資金在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶并完成抵押登記后發(fā)放并劃入賣方名下的賬戶中。這種模式在流程上放貸時(shí)間可能會(huì)相對(duì)長(zhǎng)一些，較快也需要約一個(gè)月的時(shí)間。

抵押及擔(dān)保保證擔(dān)保模式，借款申請(qǐng)人需委托通過擔(dān)保認(rèn)可的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理。貸款資金在購(gòu)賣雙方辦理完畢交易契稅手續(xù)后，取得契稅憑證、建委出具的領(lǐng)證通知單、中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具的過戶證明（或辦理完畢交易過戶手續(xù)取得新產(chǎn)權(quán)證）后發(fā)放并劃入賣方名下指定賬戶中。

這種方式因?yàn)榻?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)了擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)，所以借款人商業(yè)貸款部分無需到抵押登記完成后即可放款，一般能夠節(jié)省七個(gè)工作日左右的時(shí)間。

公積金貸款商業(yè)貸款

購(gòu)家與售房人簽訂購(gòu)房合同。

購(gòu)家攜帶購(gòu)房合同和戶口本、身份證等相關(guān)證明到公積金貸款申請(qǐng)(城八區(qū)市民到位于方莊芳城園的北京市住房公積金貸款申請(qǐng),城八區(qū)外市民,需要到各區(qū)縣管理部門申請(qǐng))。

住房公積金管理和建行會(huì)對(duì)李女士的申請(qǐng)進(jìn)行審核。經(jīng)過測(cè)算,住房公積金會(huì)告知申請(qǐng)人公積金和商貸的貸款額度。

購(gòu)家確認(rèn)貸款，辦理過戶、借款和抵押等手續(xù)。

建行會(huì)將貸款資金一并發(fā)放劃入售房人名下賬戶。

■ 案例

組合貸月供省400多元

齊女士：我看好了朝陽(yáng)區(qū)一處房產(chǎn)，62平米，85萬。我每個(gè)月的公積金繳存在350元左右，愛人沒有公積金。目前手中存款35萬元,我想知道純商貸和組合貸的差別。

解答：李女士的公積金月繳存額度350元，其公積金能夠貸到35萬。李女士欲購(gòu)購(gòu)的這套房產(chǎn)，除去頭付35萬,銀行貸款需50萬。建議李女士選擇組合貸貸款，因其公積金貸款能到35萬，剩余的15萬可以通過商業(yè)貸款解決。使用組合貸會(huì)比較劃算，能省下不少的月供和利息。

組合貸中介傭金約6000元

馮女士：我現(xiàn)在想用組合貸購(gòu)購(gòu)一套二手房，但是中介說二手房組合貸款比較麻煩，收取的傭金費(fèi)用也比單純的商業(yè)貸款和純公積金貸款高，不知道具體費(fèi)用情況如何？

解答：目前北京市的各中介機(jī)構(gòu)都會(huì)對(duì)貸款收取傭金，其中純商業(yè)貸款收取的傭金通常為3000元左右，純公積金貸款傭金為2000到3000元，而組合貸款收取的傭金在6000元左右。另外，辦理組合貸公積金擔(dān)保還會(huì)收取費(fèi)用，包括0.3%的公積金擔(dān)保費(fèi)；以及較高1500元的評(píng)估費(fèi)；0.4%的商貸部分擔(dān)保費(fèi)；建行不收取其他費(fèi)用。

套房公積金交清后可使用組合貸

張先生：我曾使用公積金貸款購(gòu)了一套面積較小的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)并沒有用完賬戶里的錢，幾年過去了，加上繼續(xù)繳存的，賬戶里的錢越來越多。我現(xiàn)在想要升級(jí)置業(yè)，再購(gòu)一套面積大一些的二手房，請(qǐng)問這樣的情況是否可以使用組合貸購(gòu)購(gòu)。

解答：如果張先生套房的公積金已經(jīng)交清，就可以使用組合貸購(gòu)購(gòu)二套房。因?yàn)閺埾壬褂眠^公積金貸款，作為套房應(yīng)頭付四成，如借款人套房的還款情況良好，可以享受基準(zhǔn)利率。（李宛霖）

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