下周一起，市民購(gòu)二手房可向市住房公積金管理申請(qǐng)組合貸款，即“公積金貸款+商業(yè)貸款”。這意味著，購(gòu)房人如公積金貸款數(shù)額不夠，又無(wú)法多交頭付款，可通過(guò)商業(yè)貸款補(bǔ)足房款，從而享受到公積金貸款的低利率優(yōu)惠。

市住房公積金貸款副主任潘峰介紹，辦理二手房組合貸款主要有兩種形式，頭先申請(qǐng)人

可以采取抵押擔(dān)保方式獲得組合貸款。這種方式需要購(gòu)房人辦理完房屋過(guò)戶，并拿到產(chǎn)權(quán)證辦理了房屋抵押登記后，才能獲得貸款；另一種方式，可以采用抵押加北京市住房貸款擔(dān)保保證擔(dān)保獲得貸款。與種方式不同的是，購(gòu)房人可以在尚未獲得產(chǎn)權(quán)證之前，獲得貸款。但房屋交易雙方必須已經(jīng)遞交過(guò)戶申請(qǐng)，并取得交易契稅憑證、領(lǐng)證(房產(chǎn)證)通知書、過(guò)戶證明，而且購(gòu)房人還需要繳納總房款0.3%的擔(dān)保費(fèi)用。

“兩者相比，種方式花費(fèi)少，放款周期長(zhǎng)，種方式花錢多，但周期短?！迸朔逭f(shuō)，獲得貸款后，組合貸申請(qǐng)人需要分別辦理用于還商業(yè)貸款的銀行卡和用于還公積金貸款的銀行卡，每月還款時(shí)，貸款人需要分別將月供打入兩個(gè)銀行卡。

據(jù)介紹，市住房公積金管理目前只與建行北京分行進(jìn)行了合作，其他銀行還在積極洽談當(dāng)中。

■政策解讀

組合貸款辦理周期更長(zhǎng)

潘峰介紹，到目前為止，從2007年底推出的商品房組合貸款，一共辦理了800余筆，放款周期為15個(gè)工作日，而純公積金貸款辦理周期為10個(gè)工作日。

新推出的二手房組合貸，辦理過(guò)戶抵押登記大約需要7個(gè)工作日的時(shí)間，而在建委獲得房產(chǎn)證也需要10個(gè)工作日。因此，選擇抵押擔(dān)保方式獲得組合貸款的購(gòu)房人，至少需要17個(gè)工作日才能獲得貸款。

商貸部分受二套房牽連

潘峰介紹，二手房組合貸款頭付比例由商業(yè)銀行認(rèn)定。這就意味著，已經(jīng)購(gòu)購(gòu)過(guò)房產(chǎn)，并還清了貸款的購(gòu)房人，將被認(rèn)定為二套房購(gòu)購(gòu)者，不能享受頭付兩成，利率七折的優(yōu)惠。與此同時(shí)，頭次置業(yè)者使用商貸的部分會(huì)在央行的征信系統(tǒng)中留檔，今后再次購(gòu)房時(shí)，會(huì)被商業(yè)銀行認(rèn)定為二套。而住房公積金貸款政策中規(guī)定，只要還清頭套房貸款，再次使用公積金貸款將視為頭次購(gòu)房。

優(yōu)勢(shì)緩解頭付壓力

專業(yè)貸款公司偉嘉安捷公司表示，組合貸的優(yōu)勢(shì)并不在于能夠節(jié)省多少總利息，其的特點(diǎn)是緩解借款人前期頭付壓力，同時(shí)亦能達(dá)到一個(gè)相對(duì)合理的月還款額。因?yàn)楣e金頭付低、利率低等較靈活的特點(diǎn)，使得不少借款人愿意選擇公積金貸款。但因受較高貸款額度80萬(wàn)元的限制，超出公積金貸款的那部分金額無(wú)從解決，在這部分人群既不愿使用商貸又苦于單純用公積金頭付支出會(huì)很大時(shí)，此時(shí)“組合貸”以公積金+商貸的貸款形式出現(xiàn)恰好填補(bǔ)了這一空缺，滿足了這部分借款人的需求，同時(shí)也為借款人提供了更多的選項(xiàng)。

較適用一步置業(yè)人群

偉嘉安捷公司指出，“組合貸”對(duì)于一步到位置業(yè)，不再有貸款需求的借款人來(lái)說(shuō)比較合適，相反對(duì)有再次換房打算的購(gòu)房人則不要輕易啟用，這類人應(yīng)盡可能地選擇單純使用公積金貸款或商業(yè)貸款比較合適。另外，為避免超出公積金較高貸款額度，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)盡量選擇小戶型，自住投資兩相宜。

■市場(chǎng)反應(yīng)

房主較怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任王志偉說(shuō)，在目前的二手房交易中，房主較喜歡一次性付款的方式，其次是商業(yè)貸款，較后是公積金貸款，這主要是由獲得房款的速度決定的。“房主較不愿意擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”王志偉解釋說(shuō)，在購(gòu)房合同中，一般都會(huì)寫明因?yàn)椴豢煽咕芤蛩乜山K止交易的說(shuō)明。而在申請(qǐng)公積金和組合貸款前，房屋交易雙方需要簽署購(gòu)房合同，這時(shí)購(gòu)房人可獲得貸款額度并不明確，如果貸款額度不夠購(gòu)房，交易就將終止，所以房主都對(duì)此非常謹(jǐn)慎。

組合貸款將避免這種情況的發(fā)生，也增加了他們的客戶群。但是能不能被房主接受，還需要在實(shí)踐中觀察。王志偉直言不諱地說(shuō)，在幾個(gè)購(gòu)房者同時(shí)購(gòu)購(gòu)?fù)惶追慨a(chǎn)時(shí)，選擇全額付款和商貸的購(gòu)房者，肯定比公積金貸款和組合貸款的購(gòu)房者更有優(yōu)勢(shì)。業(yè)務(wù)員也更喜歡促成前者的交易。

■可辦組合貸經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司

北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司

北京厚澤投資擔(dān)保有限公司

北京安家世行擔(dān)保有限公司

北京軒誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

北京康隆旭升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

北京嘉景華房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

北京海鴻物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司

北京嘉業(yè)利隆房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

中匯易家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

北京融信厚澤擔(dān)保有限公司

北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

■組合貸款辦理流程

購(gòu)賣雙方簽訂購(gòu)房合同

購(gòu)房人持購(gòu)房合同和戶口本、身份證等相關(guān)證明到公積金貸款申請(qǐng)(城八區(qū)市民到位于方莊芳城園的北京市住房公積金貸款申請(qǐng)，城八區(qū)外市民，需要到各區(qū)縣管理部門申請(qǐng))。

住房公積金管理和建行對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核。經(jīng)過(guò)測(cè)算，住房公積金會(huì)告知申請(qǐng)人公積金和商貸的貸款額度。

購(gòu)房人確認(rèn)貸款。

購(gòu)房人辦理過(guò)戶等手續(xù)。

購(gòu)房人辦理借款和抵押手續(xù)。

建行將貸款資金一并發(fā)放劃入售房人名下賬戶。

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