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淺談國(guó)ji旅游島房屋認(rèn)購(gòu)意向中陷阱及防范
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 901 次
海南島作為中國(guó)先進(jìn)的熱帶島嶼,得天獨(dú)厚的氣候條件,全年無(wú)冬,年均溫度22℃~26℃,濱海風(fēng)景區(qū)面積大,所轄海域200萬(wàn)km2,海洋旅游潛力巨大,中西部有保存完好的大片熱帶原始林區(qū),動(dòng)植物資源豐富,同時(shí)又是國(guó)內(nèi)乃至世界上現(xiàn)存的為數(shù)不多的未被污染的地方,具有典型的熱帶濱海風(fēng)光的海南將必然會(huì)成為一個(gè)具有生機(jī)和活力的國(guó)際旅游目的地。建設(shè)國(guó)際旅游島,是我海南省立足省情全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、著眼于海南未來(lái)發(fā)展做出的重大決策。黨和國(guó)務(wù)院對(duì)此也給予高度重視。
國(guó)際旅游島的發(fā)展思路,讓海南房產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃向上的生機(jī),隨著國(guó)際旅游島概念的日趨完善,海南樓市將重回。
要想身體好,常來(lái)海南島!在電視臺(tái)《新聞聯(lián)播》、《朝聞天下》欄目播出,在萬(wàn)泉河水清又清的輕快旋律中,海南國(guó)際旅游島整體形象廣告展現(xiàn)在全國(guó)電視觀眾眼中,海南向國(guó)內(nèi)外朋友們發(fā)出了永遠(yuǎn)的邀請(qǐng)。隨著《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》的出臺(tái),可以說(shuō)海南國(guó)際旅游島已經(jīng)有了很好的開(kāi)端。不斷的宣傳推廣,海南國(guó)際旅游島的品牌效應(yīng),已經(jīng)日趨明顯,目前海南樓市呈現(xiàn)出的鮮明投資性質(zhì),讓各路地產(chǎn)大鱷再次云集海南。據(jù)海南省建設(shè)廳廳長(zhǎng)李建飛估算,北起??谀现寥齺喌暮D蠔|海岸,正在開(kāi)發(fā)休閑房地產(chǎn)項(xiàng)目的海岸線超過(guò)120公里長(zhǎng),這些項(xiàng)目總投資額超過(guò)1000億元。投資還在向內(nèi)陸延伸,甚至海南省五指山市的樓市也因此水漲船高。2009年6月,??谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)為5037.68元/平方米,比5月??谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)4542.67元/平方米提升了10.9%,同比去年同期??谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)提升17.46%。在銷(xiāo)量的持續(xù)增長(zhǎng)刺激下,海口商品房銷(xiāo)售均價(jià)在6月頭次突破了5000元/平方米大關(guān)。
建設(shè)海南國(guó)際旅游島給日益發(fā)展的海南房地產(chǎn)業(yè),帶來(lái)了更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn),在給海南島吸引和留住大批海內(nèi)外游客和購(gòu)房者的同時(shí),其我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中隱藏的個(gè)別問(wèn)題也給建設(shè)海南國(guó)際旅游島帶來(lái)警示,如少數(shù)不誠(chéng)信房地產(chǎn)商的價(jià)格欺詐、一女二嫁、房產(chǎn)證頒證難、合同條款不公平、房屋質(zhì)量問(wèn)題、哄抬房?jī)r(jià)、偷稅漏稅、捂盤(pán)惜售、房屋認(rèn)購(gòu)意向中的誤導(dǎo)和欺詐等種種現(xiàn)象令購(gòu)房者心悸,甚至發(fā)生糾紛訴至法院造成訴累。雖然此類(lèi)現(xiàn)象在全國(guó)范圍房地產(chǎn)業(yè)中屢見(jiàn)不鮮,但是這一切與建設(shè)文明之島和諧之島的國(guó)際旅游島標(biāo)準(zhǔn)格格不入。下面筆者從《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》入手,淺析房屋認(rèn)購(gòu)意向中的陷阱及提出防范建議。
一、《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的神秘面紗
《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是否有效力?簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)何種影響?《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》出現(xiàn)糾紛怎么辦?《簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》后對(duì)《商品房購(gòu)賣(mài)合同》條款與開(kāi)發(fā)商達(dá)不成協(xié)議的定金是否能主張退回?以上種種疑問(wèn),筆者做為一名律師,經(jīng)常接到當(dāng)事人類(lèi)似的法律咨詢、甚至受托代理訴訟維權(quán)。
《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是擬購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的購(gòu)房意向書(shū),協(xié)議中沒(méi)有明確的合同條款,往往以購(gòu)房者交付2萬(wàn)元左右的定金為。《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》是大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房屋購(gòu)賣(mài)中的習(xí)慣做法,它是合同的一種類(lèi)型,但它并不是法律規(guī)定的商品房購(gòu)賣(mài)合同。只要是雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)、一致,不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的。在實(shí)踐中,有許多法院都認(rèn)定了房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方的約定,并以此為根據(jù)作出判決。具有法律效力的協(xié)議,對(duì)雙方當(dāng)事人都具有約束力,應(yīng)該認(rèn)真履行。在較高人民法院的較新《解釋》中,對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中雙方約定的做為訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同擔(dān)保的定金應(yīng)如何處理的規(guī)定,就是對(duì)司法實(shí)踐中處理房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)做法的肯定。
二、認(rèn)購(gòu)意向中的陷阱
《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),是具有一定意義的。因?yàn)榭蛻魜?lái)看房購(gòu)房,未必就準(zhǔn)備好了足夠的錢(qián),達(dá)到能直接簽合同付頭期的程度。這部分客戶就可以通過(guò)定金的形式,表達(dá)一種意向,有利于開(kāi)發(fā)商留住客戶?!斗课菡J(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講,有利于保留其看中的房產(chǎn),騰出時(shí)間準(zhǔn)備購(gòu)房款。但是,因有些不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商在利用《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》這一特殊的程序,在內(nèi)容上可能出現(xiàn)不公平的條款,甚至在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)的誤導(dǎo)和欺詐,導(dǎo)致大量的糾紛和投訴產(chǎn)生?!斗慨a(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》是開(kāi)發(fā)商自己制定的,條款各不相同,影響也各不相同。但是,很多《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》上都只有對(duì)購(gòu)房者的約束和違約責(zé)任,對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束較少,容易導(dǎo)致不平等關(guān)系。購(gòu)房者對(duì)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》本身的意義和法律后果不了解,在簽了《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》以后,就不得不按照要求,繼續(xù)付款,結(jié)果錢(qián)已經(jīng)交完了,合同沒(méi)有簽下來(lái),購(gòu)房者的權(quán)益就得不到保障。在交付定金后,或是售價(jià)又提高了,或是購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中,發(fā)現(xiàn)房屋并不理想,或是雙方在簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》對(duì)購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商制訂的條款無(wú)法達(dá)成一致,因以上種種情形較后無(wú)法簽訂購(gòu)賣(mài)合同的,開(kāi)發(fā)商往往拒絕退回購(gòu)房定金,給購(gòu)房者帶來(lái)?yè)p失。據(jù)統(tǒng)計(jì),近幾年在海南,購(gòu)房者因較終無(wú)法與發(fā)展商簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同又無(wú)法收回定金而投訴到消委會(huì)、起訴到法院的案例日益上漲。主要有以下幾大定金陷阱。
?。ㄒ唬┖贤匆?jiàn)到定金先交。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí),都不會(huì)主動(dòng)將正式的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》交給購(gòu)房者看,一般都會(huì)要求購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付定金后才能看合同。簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付定金的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)《商品房購(gòu)賣(mài)合同》添加了很多開(kāi)發(fā)商制訂的內(nèi)容,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)顯失公平。無(wú)法達(dá)成《商品房購(gòu)賣(mài)合同》的,購(gòu)房者往往會(huì)被拒絕退回定金的要求。
?。ǘ┓课菀训盅嘿?gòu)房者不知情。購(gòu)房者在支付定金后才發(fā)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)是抵押房,開(kāi)發(fā)商未說(shuō)明抵押情況,也未出示任何相關(guān)證件,只是約定簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同日期。購(gòu)房者要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)遭拒絕,要求返還定金被拒絕。
?。ㄈ┖炗喓贤瑫r(shí)霸王條款多。購(gòu)房者在交付定金并簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后,到簽購(gòu)房購(gòu)賣(mài)合同時(shí),由于合同條款有許多不平等的地方,購(gòu)房者要求更改合同中的某些不平等條款,往往會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商商拒絕。購(gòu)房者因此要求退定金遭拒。
?。ㄋ模?duì)房子介紹不符合事實(shí)。簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后,發(fā)現(xiàn)售樓小姐對(duì)房子的介紹情況不符合事實(shí),加上廣告宣傳的夸大和欺詐,購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)后要求退還定金,被拒絕。
?。ㄎ澹┱J(rèn)購(gòu)書(shū)未簽退定金遭拒絕。售樓小姐讓在購(gòu)房者表示不一定會(huì)購(gòu)房子暫時(shí)不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)說(shuō)那你們先交一萬(wàn)元,待定下來(lái)購(gòu)那一套房子時(shí)才簽認(rèn)購(gòu)書(shū),交付完定金后,決定不購(gòu)房,要求退還一萬(wàn)元定金,遭到拒絕。
?。﹥?yōu)惠未到手定金已出手。購(gòu)房者在看樓時(shí),售樓小姐稱(chēng),當(dāng)天購(gòu)樓除了已有優(yōu)惠外,還可以參加活動(dòng)。誘導(dǎo)購(gòu)房者盲目的交付完定金后,發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)不盡人意,但開(kāi)發(fā)商并未在樓盤(pán)掛出規(guī)劃圖公示周邊的情況。購(gòu)房者要求退還定金遭到拒絕。
?。ㄆ撸┌唇覜](méi)辦成要交違約金。開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)對(duì)購(gòu)房者稱(chēng)保證會(huì)為其辦理銀行按揭事宜,如果申請(qǐng)不成功,則馬上退還所交付的全部款項(xiàng)及定金,在購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付頭付款后,開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的貸款事宜漠不關(guān)心,當(dāng)購(gòu)房者不幸貸款不成功時(shí),拒絕退還購(gòu)房定金,還要求按合同支付房款總額的百分之幾十的違約金。
三、認(rèn)購(gòu)意向陷阱防范的建議
當(dāng)前,面對(duì)椰風(fēng)海浪、陽(yáng)光、沙灘、魅力四射的海南,加上建設(shè)海南國(guó)際旅游島的熱潮,選擇在海南購(gòu)房置業(yè)成了不少游客的頭選,人們不可能因?yàn)榇嬖谝陨戏N種陷阱而放棄購(gòu)房,但是也不能盲目的放任陷阱的存在以及毫無(wú)防范能力,因此,筆者有以下幾點(diǎn)建議:
(一)慎重簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》,盡量不簽?!墩J(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》并不是簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》的必經(jīng)程序。購(gòu)房者應(yīng)慎重選擇簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》,建議在可能的情況下,盡量避免簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》,購(gòu)房者在沒(méi)有簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的情況下,可以理直氣壯的和開(kāi)發(fā)商協(xié)商《商品房購(gòu)賣(mài)合同》條款,對(duì)于不公平不合理的條款要求更改,甚至拒絕簽訂合同。購(gòu)房者在沒(méi)有簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的前提下,在簽訂正式合同時(shí),容易處于優(yōu)勢(shì)地位,有利于保障自己的權(quán)益。
?。ǘ┏浞职l(fā)揮律師在購(gòu)房中的代理服務(wù)作用。購(gòu)房者可委托律師在房產(chǎn)、國(guó)土、規(guī)劃、工商等政府部門(mén)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行購(gòu)房前的產(chǎn)權(quán)、在建工程情況調(diào)查;對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信調(diào)查;購(gòu)房人根據(jù)律師事務(wù)所出具的調(diào)查報(bào)告,作為決定是否購(gòu)房的重要參考;購(gòu)房人決定購(gòu)房后,由律師指導(dǎo)審查和簽訂購(gòu)房合同;律師還可以繼續(xù)跟蹤服務(wù)到交房、辦理房產(chǎn)證完畢止。也就是說(shuō),省外購(gòu)房投資人可以聘請(qǐng)海南本地律師進(jìn)行購(gòu)房非訴訟法律服務(wù),降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),減少不必要的麻煩。
?。ㄈ┏浞职l(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的功能,建立海南房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)比制度。推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。進(jìn)一步加強(qiáng)制服宏觀調(diào)控職能,充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)職能,加強(qiáng)行業(yè)的自律。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、快速、持續(xù)的發(fā)展。防止欺詐行為的泛濫,營(yíng)造健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。通過(guò)法律的強(qiáng)制性作用和行業(yè)的自律性功能緊密結(jié)合,使房地產(chǎn)健康的發(fā)展,保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
?。ㄋ模┙⒙蓭煂彶橘?gòu)房合同制度。由省律師協(xié)會(huì)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門(mén)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)共同協(xié)調(diào)建立此項(xiàng)制度,房產(chǎn)部門(mén)備案的購(gòu)房合同,須有律師的合同審查意見(jiàn)。
綜上,人與人的和諧,人與自然的和諧、人與動(dòng)物的和諧都是國(guó)際旅游島的標(biāo)準(zhǔn)和形象。房屋認(rèn)購(gòu)中的陷阱和欺詐,必將會(huì)造成海南不和諧的因素,這需要我們各方共同的努力,引導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,共創(chuàng)美麗家園!
海南島作為中國(guó)先進(jìn)的熱帶島嶼,得天獨(dú)厚的氣候條件,
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