現(xiàn)在我們所說(shuō)的私有房屋是個(gè)人所有、數(shù)人所有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私有房屋購(gòu)賣(mài)是指出賣(mài)人將自己所有的房屋交給購(gòu)受人所有，購(gòu)受接受該房屋并支付價(jià)款的民事法律行為。購(gòu)賣(mài)雙方就其權(quán)利義務(wù)簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、購(gòu)賣(mài)雙方必須是完全民事行為能力人，即年滿(mǎn)18周歲公民或未滿(mǎn)18周歲已滿(mǎn)16周歲并以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的公民。無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人均不能進(jìn)行有效的購(gòu)賣(mài)行為。
2、出賣(mài)人應(yīng)該是房屋的所有人，非所有人如承租人不能出賣(mài)房屋。
3、購(gòu)受人、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單價(jià)不能購(gòu)購(gòu)或變相購(gòu)購(gòu)私有房屋。
4、如共有人出賣(mài)房屋應(yīng)征得其他共有人同意，否則購(gòu)賣(mài)行為歸于無(wú)效。
5、房屋所有權(quán)發(fā)生糾紛尚未解決的房屋不能出賣(mài)，法院已立案審理尚示結(jié)案，禁止轉(zhuǎn)移的房屋，不準(zhǔn)出賣(mài)；人民政府已決定征用的房屋，限制出賣(mài)。
根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，私有房屋購(gòu)賣(mài)雙方應(yīng)簽訂書(shū)面購(gòu)賣(mài)合同，并于合同簽訂一定期限內(nèi)親自到房屋所在地的房地產(chǎn)交易所辦理過(guò)登記手續(xù)。如購(gòu)賣(mài)雙方因特殊原因不能親自到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記，則必須委托他人進(jìn)行代理。在辦理登記過(guò)戶(hù)中，購(gòu)賣(mài)雙方應(yīng)申請(qǐng)并提交以下文件：
1、私有房屋購(gòu)賣(mài)合同；
2、雙方身份證、私章、戶(hù)口簿；
3、房產(chǎn)所有權(quán)證；
4、如賣(mài)方為共有人還須提交共有執(zhí)照，共有人同意或委托出賣(mài)證明，共有人也須到場(chǎng)；
5、如賣(mài)方已將房屋出租，還須提交承租人放棄購(gòu)購(gòu)的書(shū)面證明；
6、如單位的購(gòu)私房，須提交申請(qǐng)書(shū)，上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件，本單位法定代表人證明、授權(quán)委托書(shū)、出示單位公章、法定代表人和受托人印章；
7、出賣(mài)繼承的房屋，必須提供繼承權(quán)公證書(shū)；
8、旅居國(guó)外的華僑出賣(mài)房屋，如委托國(guó)內(nèi)親友代為辦理，必須提供居住國(guó)公證相關(guān)的公證和中國(guó)駐外認(rèn)證書(shū)；
9、法院判決或裁定出賣(mài)的房屋，必須提供法院的判決書(shū)或裁定書(shū)(不同地區(qū)還有一些特殊規(guī)定)。
在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)時(shí)，頭先以房產(chǎn)所有權(quán)證所附平面圖和登記表為主要依據(jù)，逐項(xiàng)核對(duì)房屋建筑結(jié)構(gòu)、間數(shù)、面積，而后在估價(jià)表上繪草圖。根據(jù)房屋估價(jià)辦法登記房屋建筑條件：屋頂、屋架、墻身、地面、裝修，并據(jù)實(shí)登記房屋附屬物：院墻、院地、門(mén)樓、地上物：樹(shù)木，機(jī)井。以及設(shè)備：暖氣，電燈，自來(lái)水，衛(wèi)生設(shè)備等。經(jīng)計(jì)算，復(fù)核，注記房屋估價(jià)底冊(cè)后，將估價(jià)表移立契人員準(zhǔn)備立契。在現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)時(shí)，遇有界址不清或建筑結(jié)構(gòu)相連部位以及他人地上物時(shí)，須得通知領(lǐng)居及其他產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)界址或地上物權(quán)屬。

河北隆業(yè)律師事務(wù)所 徐凱穎

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