案情：
原告何某于１９９４年１０月將在農(nóng)村的四上四下樓房賣(mài)給了被告殷某，雙方簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)協(xié)議，約定房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)為６９５００元。成交后，原告了解到，農(nóng)村的房屋不能購(gòu)賣(mài)，購(gòu)賣(mài)后也不能辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，即與被告協(xié)商退房退款，被告不同意，為此涉訟。
法院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)協(xié)議所基于的購(gòu)賣(mài)標(biāo)的物系農(nóng)村房屋，涉及農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)應(yīng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)的審批手續(xù)。由于本案的原、被告在購(gòu)賣(mài)房屋時(shí)未辦理相關(guān)的手續(xù)，所以雙方所簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。法院判決被告將房屋返還給原告，原告將６９５００元返還給被告，并承擔(dān)一定的利息。
筆者認(rèn)為，法院的處理是正確的。
１、《土地法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶(hù)只能享有一處。如果房屋的購(gòu)賣(mài)成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@勢(shì)必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大化。
２、《土地法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果農(nóng)民房屋購(gòu)賣(mài)成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣(mài)了，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。
３、根據(jù)１９９３年１１月１日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，農(nóng)村村民宅基地的申請(qǐng)有著非常嚴(yán)格的規(guī)定，如果村民的房屋購(gòu)賣(mài)不經(jīng)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)就可以成立，則國(guó)家關(guān)于宅基地使用需要審批的相關(guān)規(guī)定形同虛設(shè)，也是極不嚴(yán)肅的。
４、１９９９年國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》條款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)購(gòu)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無(wú)任何障礙，但正是由于農(nóng)村房屋購(gòu)賣(mài)的特殊性，我們必須要考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律規(guī)定。這就是說(shuō)，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。

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