簽了合同付了頭付款，卻發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)購(gòu)的房屋已被抵押，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；付款方式雖然明確，但卻忽略了交房日期，以致原房東一拖再拖……上海中原物業(yè)代理有限公司法律部負(fù)責(zé)人近日根據(jù)實(shí)踐歸納出二手房購(gòu)賣交易中可能存在的六大典型陷阱，并提醒購(gòu)房者注意規(guī)避。

產(chǎn)權(quán)抵押要明確　

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)上海市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易的實(shí)踐，若房屋仍設(shè)定有抵押，交易也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。而上述兩種情況，常常會(huì)被購(gòu)房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會(huì)主動(dòng)提及。如此，可能造成購(gòu)賣合同已簽訂，購(gòu)方頭付款也已支付業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，由此則可能給購(gòu)方造成很大的損失。

規(guī)避方法：在簽訂購(gòu)賣合同前，購(gòu)房人應(yīng)至房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房（即公房）。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓。同樣，為避免購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題而遭受損失。

規(guī)避方法：在簽訂購(gòu)賣合同前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證，確定其房屋類型。

代簽合同須委托

眾所周知，房屋購(gòu)賣合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。若購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。此種情形將對(duì)購(gòu)房人非常不利。

規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件（如預(yù)售合同）確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。

付款方式合同約定

很多購(gòu)賣雙方通常只關(guān)注房?jī)r(jià)，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過(guò)程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

規(guī)避方法：雙方簽訂購(gòu)賣合同時(shí)應(yīng)對(duì)付款流程作出明確、具體的約定?！?

交房日期寫清楚

涉及到交房的具體時(shí)間，交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算時(shí)，若無(wú)具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無(wú)法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動(dòng)局面，及相關(guān)費(fèi)用無(wú)人結(jié)算的尷尬情況。

規(guī)避方法：于購(gòu)賣合同中明確約定交房日期，及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。

購(gòu)房稅費(fèi)先打探

購(gòu)購(gòu)（出售）非居住用房需交稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。實(shí)踐中，若由于對(duì)購(gòu)購(gòu)（出售）非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，則可能大大超出購(gòu)房人原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人的收益預(yù)期。

規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應(yīng)先至房屋所在區(qū)域交易或請(qǐng)教專業(yè)人士，確定非居住用房購(gòu)賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額，做到心中有數(shù)。

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