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解讀上海房地產(chǎn)登記條例四要點(diǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 571 次
“登記日”以記載日為準(zhǔn)
【政策】《物權(quán)法》第14條對物權(quán)效力發(fā)生的時點(diǎn)做了明確規(guī)定,即“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?!?p>【解讀】專門從事房地產(chǎn)法律研究的聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師告訴記者,修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理二手房購賣雙方的轉(zhuǎn)移登記申請后,并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。登記機(jī)構(gòu)完成審核程序并將登記事項(xiàng)記載于登記簿后,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。審核的規(guī)定時限是20天,需要提醒的是,在登記機(jī)構(gòu)審核期間,產(chǎn)權(quán)可能會因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)的查封,權(quán)利人提出更正、異議等原因,中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以購方在審核結(jié)束之前,盡量不要付清全部房款。
“預(yù)告登記”不分期房現(xiàn)房
【政策】《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂購賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記自動失效。”
【解讀】本市《上海市房地產(chǎn)登記條例》對預(yù)告登記的原有規(guī)定是:可單方申請,也可雙方申請;預(yù)告登記失效日期,期房為初始登記之日起兩年,現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年。而根據(jù)修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》,本市預(yù)告登記由雙方合意,不分期房和現(xiàn)房;單方申請預(yù)告登記的,登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)當(dāng)事人關(guān)于申請預(yù)告登記的約定文件,雙方預(yù)告登記的,仍保持現(xiàn)有操作程序。
可“更正登記”保護(hù)自己物權(quán)
【政策】《物權(quán)法》第19條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”
【解讀】更正登記是為了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán),許可真正的權(quán)利人或利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正。
登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予更正的情形為兩類,其一,登記簿記載的權(quán)利人書面同意,且登記簿記載的事項(xiàng)確有錯誤的;其二,有生效的法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決、人民政府作出的土地權(quán)屬爭議處理決定能夠證明權(quán)屬記載確有錯誤的。
不動產(chǎn)歸屬以登記簿為根據(jù)
【政策】《物權(quán)法》第16條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?!?p>【解讀】明確了不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù),因此要求登記機(jī)構(gòu)必須如實(shí)將登記信息記載于登記簿。使得登記簿更具有公信力和公示力。不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù),而不動產(chǎn)物權(quán)證書,只是不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn),證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與登記簿一致;記載不一致時,物權(quán)法規(guī)定除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外,以登記簿為準(zhǔn),因此一定要改變以往的重證書輕登記簿的觀念。
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