各地較低價標準比低影響調(diào)控執(zhí)行效果

近幾年，低于成本出讓工業(yè)用地是土地管理與調(diào)控中存在的一個突出問題，我國一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價出讓土地，危害十分嚴重。它不僅導(dǎo)致工業(yè)用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)，也破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失，損害了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益。

國務(wù)院曾在2004年下發(fā)相關(guān)規(guī)定，要求各地依照本地基準地價制定較低價標準，但各地在執(zhí)行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂較低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響調(diào)控的執(zhí)行效果。

“要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須理順工業(yè)用地的價格形成機制，使工業(yè)用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，合理制訂工業(yè)用地出讓價格的較低控制標準是推進工業(yè)用地市場化配置的重要基礎(chǔ)?！眹临Y源部相關(guān)負責(zé)人如此說道。

劃分15個等別標準體現(xiàn)區(qū)域土地利用政策

土地等別是制訂較低價標準的核心和基礎(chǔ)。該等別是根據(jù)全國各個縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，采用綜合評價法確定的，共分15個等別。

國土資源部相關(guān)負責(zé)人表示，該土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異?！艾F(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認可”。

據(jù)了解，國土資源部在制訂較低價標準時，明確了較低價標準與土地等別相掛鉤的政策。在土地等別基礎(chǔ)上制訂的較低價標準，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，一等相對應(yīng)的較低價標準（每平方米840元）是十五等（每平方米60元）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

“此外，經(jīng)測算，現(xiàn)在各地工業(yè)用地成本是新增建設(shè)用地有償使用費的5至8倍。在征求各地意見基礎(chǔ)上，較終按6倍確定較低價標準，該標準比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的?！痹撠撠?zé)人強調(diào)道。

穩(wěn)定住宅用地價格促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

據(jù)介紹，《標準》實施后，各地工業(yè)用地的實際出讓價格將有較大幅度的提高，這會有效抑制工業(yè)用地的過度擴張，提高工業(yè)用地的集約利用程度。

“在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進住宅用地價格的穩(wěn)定；同時，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業(yè)用地成本的行為?！边@位負責(zé)人分析表示。

《標準》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的，這基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向。“這有利于縮小東、中、西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?！边@位負責(zé)人介紹道。

“同時，提高工業(yè)用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進社會的和諧穩(wěn)定?！边@位負責(zé)人說道。

項目向優(yōu)質(zhì)區(qū)域集中嚴格界定特殊情況

根據(jù)《標準》，全國各個縣、市（區(qū)）級行政單元應(yīng)根據(jù)所在土地等別遵守統(tǒng)一的較低價標準，也就是說在一個行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執(zhí)行同一較低價標準。

“工業(yè)項目在同一區(qū)域內(nèi)的準入‘門檻’相同，就可促進工業(yè)項目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局。”有業(yè)內(nèi)人士如此表示。

此外，《標準》對少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)較低價標準的60％執(zhí)行。

用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營權(quán)人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)較低價標準的30％執(zhí)行。

《標準》強調(diào)，對低于法定較高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定較高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。

“這些嚴格界定都可以有效防止地方鉆空子，保障調(diào)控的執(zhí)行效果?！痹摌I(yè)內(nèi)人士說道。

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