偉嘉安捷總經(jīng)理康勝認為，加息及提高存款準備金率均為央行的銀根緊縮政策。央行自2004年以來已第5次加息，同時，自去年以來，央行已第6次上調(diào)存款準備金率。其目的是鞏固去年以來宏觀調(diào)控結果。雖然本次提高準備金率主要是針對貨幣流動性過剩，但這兩項舉措對房地產(chǎn)市場形成了“抑制需求”及“減少供應”的雙方面影響。

央行通過加息提高了借款人的借貸成本，進而抑制了部分需求，減少了購房人的購房沖動。同時，提高利率后，投資客獲利空間減少，也抑制了部分炒房人。另一方面，央行通過提高準備金率0．5個百分點，進而鎖定了銀行近1700億元的資金，使銀行可放貸資金減少近 1700億元，減少了銀行放貸的供應量。屢次加息使借款人心理上對于再次加息的預期加重，因此，今年將會成為提前還貸的高峰年。

◆流動性困境下加息預期升溫

據(jù)央行剛發(fā)布的2006年12月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月末全年人民幣各項存款增加4．93萬億元，同比多增5226億元，其中財政存款增加2919億元。流動性過剩問題已經(jīng)引起央行的高度警惕。繼去年三次提高法定存款準備金率后，央行從2007年1月15日起再次上調(diào)準備金率0．5個百分點，至9．5％。16日，央行又決定將在公開市場發(fā)行2100億元的央行票據(jù)，這次發(fā)行數(shù)量創(chuàng)下了單次發(fā)行的歷史新紀錄。前后兩天，央行即大筆從機構手中和市場上收回了3600億元。

不過，多位經(jīng)濟學家表示，與當前流動性過剩的規(guī)模相比，央行收回的3600億元流動性資金只是杯水車薪。日前經(jīng)濟學家吳敬璉在香港表示，中國目前還有8萬億元資金留在市場，在乘數(shù)效應下，等于起碼有30萬億元的熱錢在市場中興風作浪，這導致了去年的房地產(chǎn)熱和當前的股市狂潮。因此央行目前可以利用的行政措施已漸漸力不從心，下一階段將不可避免要加息。

瑞士信貸亞太頭席經(jīng)濟學家陶冬也預計，較近6個月內(nèi)央行在上調(diào)1-2次存款準備金率的同時，可能有1-2次的小幅加息。高盛中國頭席經(jīng)濟學家梁紅則在較新報告中預測，今年央行會再度兩次加息，每次27個基點。摩根大通中國頭席經(jīng)濟學家龔方雄則指出，利率于未來數(shù)月進一步上調(diào)27個基點的可能性為2／3。

◆購房者：提前還貸少付息

去年4月、8月兩次提高貸款利率，加息前辦理房貸的市民從今年1月1日開始執(zhí)行新利率。每次加息后執(zhí)行新利率前夕，都會引發(fā)市民的提前還貸潮。但據(jù)記者了解，一些比較關注近期加息預期消息的市民，正籌劃多存錢，未雨綢繆在正式加息前就進行提前還貸。

據(jù)了解，由于去年年底正值提前還貸的高峰期，不少銀行的提前還貸業(yè)務部留到今年1月份才處理，所以如今辦理提前還貸的時間會比平時加長。有關按揭公司的工作人員指出，這種情況更刺激了部分市民預先做好提前還貸的準備。不過有關人士也分析，加息之后，舊業(yè)主月供增加都要等到年的1月1日開始實行，目前提前還貸的需要還不十分迫切。同時，有地產(chǎn)專家分析，目前股市持續(xù)走紅，不少股民都將資金投入其中，其帶來的收益遠大于加息的幅度。

◆衡量還貸與其他投資機會

深發(fā)展廣州分行個人信貸部有關人士指出，由于此次加息幅度并不是很大，所以每月多出來的支出也不是很多，市民完全沒有必要“擠班車”排隊進行提前還貸。如果有閑錢的話，完全可以投資信托類的人民幣理財產(chǎn)品、基金或者直接投資股市，這樣的收益足以彌補利息的損失。

市民還需要注意的是，貸款利率實行每年一調(diào)的方式，3月18日前的貸款購房者從明年1月1日起才執(zhí)行新的利率；3月18日后的貸款購房者則需要實行新的利率。同時，對已經(jīng)發(fā)放的固定利率個人住房貸款，貸款利率則不受此次利率政策調(diào)整的影響，繼續(xù)按貸款合同約定的利率執(zhí)行。

滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌也建議，若想收益穩(wěn)健，可以考慮提前還貸，但若購家經(jīng)濟實力強勁，在其他投資渠道有不錯收益，就不應著急還貸。也有專家提醒，加息對投資客仍會帶來直接影響，加息后，每個月租金值相對減少，因此，這部分人需要謹慎對待。

◆專家建議：用好銀行新政策應對加息

金融理財師宗學哲給購房者提供了另外一種方式來化解加息帶來的還款壓力。他認為對于此次貸款利率上調(diào)，其實也沒必要談“貸”色變，畢竟上調(diào)幅度所增加的還款負擔是有限的。因此，完全可以根據(jù)自己的情況適當調(diào)整打理家財?shù)乃悸?，靈活利用銀行推出的貸款新政策應對貸款利息上調(diào)。

“固定房貸利率”就是與銀行約定一個固定利率和期限，在約定期限內(nèi)，不管央行的基準利率或市場利率如何調(diào)整，消費者的貸款利率都不會“隨行就市”。

其次，新貸款可以采用“雙周供”，老貸款也可以把“月供”改“雙周供”，但手續(xù)上會相對麻煩一些。

另外，還可以選用“凈息還款法”，這種還款法在發(fā)達國家較為普遍，主要是指貸款后只需按月支付貸款利息，而貸款本金可等貸款到期后一次性償還，也可在貸款期內(nèi)根據(jù)個人資金變化情況隨時分次償還。這無疑會大大減輕貸款期內(nèi)的還款壓力，非常適合那些未來預期收入較高的貸款人。

至于“寬限期還款法”就是給貸款人一個償還本金的暫緩期，其優(yōu)勢是可以減輕貸款之初的還貸壓力，從而減少按揭貸款給生活帶來的影響，特別是在利率上調(diào)、貸款人負擔相對較重的情況下，采用寬限期還款法會使家庭生活更加從容。

另外，辦理住房貸款按照先公積金貸款后商業(yè)貸款的原則可以相應減輕利息負擔。

◆月供族怎樣還貸自己算

在繼4月28日央行宣布加息27個基點后，公積金貸款也于5月8日正式上調(diào)18個基點，雖說央行用意在于抑制經(jīng)濟過熱，包括抑制高企的房價，但對不少購房者來說，頭先要面對的就是加息后房貸利息支出的增加，作為普通購房的月供一族該如何應對此次加息?

頭先需要明確的是，此次加息的幅度并不大，房貸增加也不十分明顯。

以30萬元20年的商業(yè)房貸為例，采用等額本息還款法，此前的基準利率6．12％，月供2170．11元，加息之后，執(zhí)行新利率6．39％，則月供為2217．33元，每月多出47．22元，利息支出增加總數(shù)為 47．22×12×20＝11332．8元，整體負擔并不沉重。

◆提前還貸兩種方式比較

不過很多消費者在獲悉加息的反應就是提前還貸。在具體還貸時，還應該根據(jù)自身經(jīng)濟情況選擇相應的還款方式。

假如一位消費者在今年3月17日前購購了一套商品房，到目前為止按揭貸款還款額還剩78．4萬元，貸款期限為20年。較近打算將持有的48．4萬元的閑置資金用于提前還貸，再將剩余的30萬元整數(shù)按揭。

以“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種還貸方式為例，如果采用等額本金還款法，20年的總利息支出為190088．75元，月供2000元左右(1250元的等額本金加上浮動的利息)，而如果不提前還貸，利息總支出為496765．27元，每月還款在5336元左右，也就是說提前還貸每月可減少利息支出3336．33元。

如果采取等額本息還款方式，可以有以下4種方案選擇。

方案1：月供較少，利息較多。即保持20年還款期限不變，月供減少3244，23元，現(xiàn)每月需還款2065．02元。但這種方式的利息較高，累計達到195603．74元。

方案2：月供較少，利息支付較多。將還款期限縮短至10年，每月的還款額將達到3256．98元，比提前還貸前減少2052．27元，但比 20年還款期限的月供多1191．96元。而此時利息共計90822．3元，比20年期少支付104781．43元。這種方式月還款額和貸款年限都減少了，月供相對較少，但利息支付相對較多。

方案3：月供較高，利息節(jié)省較多。如果按提前還貸前的每月 5309．25元計算，只需6年半時間還清，總計利息57581．64元。這種方式月供相對較高，但由于縮短了貸款年限，利息比20年期少 136022．1元，比10年期少33240．67元。

方案4：月供較高，利息節(jié)省較多。如果將還款期限縮短至5年，月還款額增加388．61元至5697．86元，這種方式的利息只有 41871．96元。

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