去年央行加息0.27個(gè)百分點(diǎn)，成都房?jī)r(jià)絲毫不為所動(dòng)。一周前，央行再度決定上調(diào)商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率0.20個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么影響？銀行權(quán)威人士和專(zhuān)家仍然認(rèn)為加息的影響不大，主要是信心打壓，但當(dāng)記者走近幾個(gè)投資房產(chǎn)者后，發(fā)現(xiàn)并不是那么簡(jiǎn)單。

　　成都安易居房地產(chǎn)公司總經(jīng)理周瑞金認(rèn)為，成都目前現(xiàn)有的購(gòu)房者50%以上屬于投資者，在央行兩次加息的情況下，將會(huì)出現(xiàn)較多的以短線投資和一次性付款坐待升值的投資者。雖然在央行有可能實(shí)行連續(xù)加息的假設(shè)下，投資者將會(huì)放緩?fù)顿Y節(jié)奏進(jìn)而持幣觀望，但是在現(xiàn)今房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，利息的漲幅對(duì)于房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的獲利可以忽略不計(jì)。順馳企劃部負(fù)責(zé)人郭磊相信，真正的投資者還是會(huì)因?yàn)榱己玫氖袌?chǎng)前景而入市，畢竟現(xiàn)在還是賣(mài)方市場(chǎng)。

　　該公司信貸部經(jīng)理曾兵以30萬(wàn)元20年頭付三成為例算了這樣一筆賬，就算用很保守的數(shù)字(如下)，去年投資房產(chǎn)的回報(bào)率也在40%。

　　“去年央行次加息后，我的兩套房子就沒(méi)有出手，一直在中介那里掛著，現(xiàn)在來(lái)看，上次加息對(duì)成都房?jī)r(jià)的走勢(shì)一點(diǎn)影響也沒(méi)有，春節(jié)后房?jī)r(jià)依然以將近10%的速度上漲，這次加息的實(shí)際作用也不大，尤其是我身邊的朋友都在用自己的錢(qián)投資房子，對(duì)銀行的利率根本就不敏感。如果沒(méi)有政府其他一些配套措施，我還是看好后市。”一位投資過(guò)股票、期貨的投資人，2003年發(fā)現(xiàn)了房子的投資價(jià)值。他告訴記者自己手中的一套房子是在2003年底簽的合同，總價(jià)40多萬(wàn)元一次性付款，兩個(gè)月前曾考慮70萬(wàn)元出手，因?yàn)橹薪檎f(shuō)這個(gè)價(jià)錢(qián)隨便賣(mài)所以他還在等時(shí)機(jī)。

　　一位在銀行工作的房產(chǎn)投資者告訴記者，出于還要加息的預(yù)期，許多有真正需求的購(gòu)房者會(huì)持幣觀望，從這個(gè)層面上講可能會(huì)影響房?jī)r(jià)的漲幅。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是普通購(gòu)房者的市場(chǎng)，在2004年的房?jī)r(jià)上漲中，這個(gè)群體的購(gòu)房需求已經(jīng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高漲喪失了購(gòu)房能力。所以，這些人是因?yàn)榉績(jī)r(jià)而不能進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房，而不是因?yàn)槔?。?jù)這位投資人士的粗略估計(jì)，現(xiàn)在的市場(chǎng)中有1/3的短線炒房者，1/3的長(zhǎng)線投資或二次置業(yè)者，還有1/3的頭次置業(yè)者，而炒房者和投資者對(duì)加息后一個(gè)月多供20多元錢(qián)是不敏感的，所以加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響就很有限。

　　小算盤(pán)

　　按照去年成都房?jī)r(jià)漲了300多元/平方米的統(tǒng)計(jì)，一個(gè)100多平方米的房子就可獲利3萬(wàn)元，在去年這種高利潤(rùn)的誘惑下，許多短線投資房子的人膽子越來(lái)越大，他們的心理底線是只要政府不出來(lái)打壓房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還會(huì)漲。一位長(zhǎng)線投資房產(chǎn)的人告訴記者，他不是短進(jìn)短出，“我看好房子的大勢(shì),十年后誰(shuí)敢說(shuō)成都的房?jī)r(jià)還是4000元/平方米，只要地段好能出租出去我覺(jué)得投資房子還是劃得來(lái)。而且銀行只加了貸款利息，又沒(méi)有加存款利息，錢(qián)存進(jìn)銀行的利息還抵不過(guò)貨幣的貶值，股市又不景氣，我又沒(méi)有別的投資渠道，房子還是較好的投資產(chǎn)品。”

　　只有那些頭次置業(yè)者對(duì)加息較敏感，他們正成為加息的真正受傷者。

　　“我們從銀行方面了解到，自從去年10月央行頭次加息以來(lái)，提前還款的客戶明顯增多。此次再度加息，將會(huì)有更多的人提前還款。這還是有提前還款能力的消費(fèi)者所能采取的辦法?！卑惨拙涌偨?jīng)理周瑞金說(shuō)，曾有客戶因?yàn)檫€款壓力大，把房子以大換小，甚至有的賣(mài)了房租房住。這其中有他們對(duì)自己未來(lái)收入估計(jì)不足的原因，但兩次加息肯定也是一個(gè)重要原因。富房劉應(yīng)忠也持相同意見(jiàn)：“加息真正受影響的是已經(jīng)按揭購(gòu)房的消費(fèi)者，他們?cè)谖磥?lái)開(kāi)征房產(chǎn)稅和連續(xù)加息的陰影下，已經(jīng)成為了的受害者?！?

　　一位已購(gòu)房的唐先生為自己的提前還貸計(jì)劃感到慶幸。他那套總價(jià)56萬(wàn)元的房子，頭付接近一半，從銀行貸款30萬(wàn)元分15年還清。“當(dāng)初就是因?yàn)橛X(jué)得要給的利息太高，所以提高頭付比例、縮短貸款期限，”唐先生說(shuō)，“去年購(gòu)房沒(méi)多久就漲息，今年又漲了?，F(xiàn)在我每個(gè)月有2000多元的月供，要是再多漲幾次息，也夠嗆。等過(guò)了限制期我還是打算把貸款全還了。”業(yè)內(nèi)人士分析，雖然此次房貸利率調(diào)整幅度不大，卻仍然會(huì)刺激提前還貸。據(jù)分析，提前還貸的客戶主要有三種心態(tài)。種類(lèi)型是加息恐懼族，擔(dān)心新增的月供壓力過(guò)大，影響生活質(zhì)量。種類(lèi)型是節(jié)省利息族，想通過(guò)提前還款，減少利息支出。第三種類(lèi)型是無(wú)處投資族，覺(jué)得自己手中反正有閑錢(qián)，平時(shí)也很少投資，就有了提前還款的想法。房貸升息加上目前股市等其他投資渠道處于低迷的情況下，不如一次性付款購(gòu)房來(lái)得安全。

　　小算盤(pán)

　　一位專(zhuān)業(yè)人士跟記者算了一筆賬，5年以上的房貸去年利率調(diào)整從原來(lái)的5.04%上調(diào)至5.31%，增加了0.27個(gè)百分點(diǎn)，這一次較低的又增加了0.2個(gè)百分點(diǎn)。以一套30萬(wàn)元的房子為例，目前頭付多為三成，要貸款21萬(wàn)元，20年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率5.51%計(jì)算每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。如果這些還在普通購(gòu)房者的承受能力之中，那在連續(xù)加息的陰影下，部分月底交了月供就沒(méi)有余錢(qián)的“月光族”只能換小房子，或者賣(mài)掉房子去租房子。

　　央行副行長(zhǎng)吳曉靈近日表示,只有金融政策和其他的各方面政策配套打壓房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快的勢(shì)頭，才能保證老百姓的利益。只有政府出臺(tái)如稅收等其他調(diào)控措施，對(duì)房?jī)r(jià)才真正有作用。而記者在幾天時(shí)間內(nèi)，接觸了不同類(lèi)型的房產(chǎn)投資者，他們談?wù)撦^多的并不是加息，而是政府對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度，他們擔(dān)心較多的是政府出臺(tái)稅收政策或者加大供給。


（成都商報(bào)/唐柳）

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