筆者認為，考察上述案件中股權轉讓的性質，應當進行綜合分析。從傳統(tǒng)公司法理論來講，項目公司作為民事主體，其享有由股東投資形成的獨立的法人財產。而公司股東只是作為出資者，依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。不論股權受讓方是否達到控股地位，股東的變化并不影響項目公司對房地產項目所享有的權利和應承擔的義務，并沒有導致房地產開發(fā)主體的解散和清算。因此，項目公司的收購并沒有導致土地使用權的轉讓。

但如果項目公司的資產只是一塊沒有被投資開發(fā)的土地，那么，通過收購股權的方式達到項目公司控股股東的地位，進而控制該房地產項目，是否屬于土地轉讓，本人持肯定的態(tài)度。

頭先，由于土地的稀缺性和城市整體規(guī)劃的要求，通常一個房地產開發(fā)項目，一般需要進行可行性論證、立項、規(guī)劃等程序，要經(jīng)過發(fā)改委、規(guī)劃局、房地局和建委等政府部門的嚴格審批。不僅要對項目建設設計進行審核，還要審查開發(fā)商的資質和資金狀況，以保證土地開發(fā)利用的順利進行，減少“爛尾樓”的出現(xiàn)。如果項目公司的控股股東地位發(fā)生了變化，項目公司的相應融資能力也會發(fā)生變化，從而直接影響項目公司的實際開發(fā)能力。因此，為了保證房地產市場的健康發(fā)展，避免炒賣土地違法行為的發(fā)生，對股東變化對項目公司的影響進行審核是有必要的。

其次，《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規(guī)對土地轉讓作了限制性規(guī)定。如果通過股權收購獲得土地，不屬于房地產轉讓，那么，上述法律條例的規(guī)定就形同虛設。只要簽訂股權轉讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權轉讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應辦理股權轉讓的審批手續(xù)）即可達到控制整個房地產項目的目的，避開了有關的審批。在實踐中，大量的土地轉讓就是通過股權收購方式實現(xiàn)的，給行使管理職權造成很大障礙。

江西南昌市審理的幾起涉及房地產開發(fā)的股權轉讓案件，從司法角度應將以股權轉讓獲得項目公司的土地使用權的性質確定為土地使用權的轉讓，這樣才能避免當事人以合法形式規(guī)避法律的強制性規(guī)定，維護房地產市場的正常秩序。

筆者認為，一個房地產項目，一塊沒有被投資開發(fā)的土地的項目公司，如果要轉讓股權，使控股股東發(fā)生變化，需要向政府土地管理部門進行申請。只有符合《房地產管理法》第三十八條及相關法規(guī)的規(guī)定，控股權才允許轉移，否則，該股權轉讓行為應視為無效。只有這樣，才能保證土地流轉市場依法、健康、有序發(fā)展。

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