王小姐來信咨詢：她在京城某樓盤看中一套三居室，并很快與該樓盤開發(fā)商簽訂了“房屋認(rèn)購(gòu)書”，為此王小姐支付了三萬元訂金?？伤诎础胺课菡J(rèn)購(gòu)書”約定的時(shí)間內(nèi)到售樓處準(zhǔn)備簽訂“商品房購(gòu)賣合同”時(shí)，卻被售樓人員告知——她訂的那套房屋已由開發(fā)商高價(jià)賣給了張先生，她只能另選一套房屋。王小姐咨詢?cè)谶@種情況下她該怎么辦？

答：頭先，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購(gòu)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

因此，若王小姐在簽訂“房屋認(rèn)購(gòu)書”時(shí)，開發(fā)商尚未依法取得“商品房銷售許可證”，那么王小姐可要求開發(fā)商退還三萬元訂金、利息及相關(guān)損失。

其次，開發(fā)商已依法取得“商品房銷售許可證”，但對(duì)同一套房屋先后與王小姐和張先生簽訂了“房屋認(rèn)購(gòu)書”，那么，這兩份“房屋認(rèn)購(gòu)書”的效力如何呢？我們作如下分析：

1.開發(fā)商在將其開發(fā)的房屋售與他人并為其辦妥房產(chǎn)證前是房屋所有權(quán)人，它有權(quán)選擇將房屋賣給誰。況且簽訂“房屋認(rèn)購(gòu)書”僅是表明認(rèn)購(gòu)方欲購(gòu)購(gòu)某套房屋的書面憑證，它并不是認(rèn)購(gòu)方已取得某套房屋所有權(quán)的憑證。因此，開發(fā)商可以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)而將其所有的房屋另售他人。當(dāng)然，開發(fā)商要在有利潤(rùn)可求的情況下才會(huì)“一物二賣”、“一女二嫁”。也就是說，在開發(fā)商將王小姐訂購(gòu)的那套房屋又以高價(jià)賣給張先生的交易中，開發(fā)商所得的差價(jià)足以填補(bǔ)因違約而對(duì)王小姐應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額，并且還應(yīng)當(dāng)有一部分剩余作為開發(fā)商的利潤(rùn)。

2.在市場(chǎng)交易過程中，應(yīng)鼓勵(lì)自由競(jìng)爭(zhēng)，禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。房屋購(gòu)賣交易也不例外，對(duì)同一套房屋，張先生自愿比王小姐出高價(jià)購(gòu)房實(shí)質(zhì)是一種商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為，張先生采取的是正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，而不是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段。因?yàn)閺埾壬⑽传@得不當(dāng)利益，相反他比王小姐付出了更多甚至昂貴的代價(jià)。而且，張先生愿出高價(jià)說明他更需要那套房屋，開發(fā)商將該套房屋售與他，可實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，從而產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益。

綜上所述可以得出如下結(jié)論，開發(fā)商先后與王小姐和張先生簽訂的兩份“房屋認(rèn)購(gòu)書”均是有效合同,對(duì)合同當(dāng)事人均有法律效力。也就是說，開發(fā)商在與張先生簽訂“商品房購(gòu)賣合同”并到房地局登記備案后，就不能對(duì)同一套房屋再與王小姐簽訂“商品房購(gòu)賣合同”了，而且房地局也不會(huì)給登記。所以，開發(fā)商對(duì)王小姐應(yīng)承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任，王小姐可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失；或者，王小姐退讓一步，讓開發(fā)商給她調(diào)房。筆者提醒購(gòu)房人在簽訂相關(guān)商品房購(gòu)賣協(xié)議或在收房時(shí)，較好請(qǐng)律師或其他專業(yè)人士把關(guān)，以充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。律師 趙江濤

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