房地產(chǎn)用地市場高開低走

盡管在2007年房地產(chǎn)市場就已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”論，且部分城市供需雙方在年底進(jìn)入僵持狀態(tài)，有趨冷的勢頭，但在房地產(chǎn)價(jià)格高位持續(xù)上漲的鼓勵(lì)下，樂觀預(yù)期依舊是房地產(chǎn)市場的主流態(tài)度，并一直延續(xù)到2008年季度。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2008年頭季購置和開發(fā)土地的熱情依然高漲，購置面積達(dá)到7922萬平方米，同比增長29．7％；完成土地開發(fā)面積5890萬平方米，同比增長 11．0％。所謂面粉價(jià)格高過面包價(jià)格的高價(jià)地現(xiàn)象在一些地區(qū)仍有零星出現(xiàn)。與此同時(shí)，一些城市房地產(chǎn)用地市場已有走低跡象。

進(jìn)入季度，隨著商品房銷售壓力增加、房價(jià)漲幅回落和開發(fā)企業(yè)資金緊張，房地產(chǎn)用地市場觀望情緒逐漸濃厚，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積1．9億平方米，同比增長7．6％，完成土地開發(fā)面積1．3億平方米，同比增長9．9％。

第三季度，在銷售面積持續(xù)下降和房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長的作用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和開發(fā)意愿下降， 1月-9月份，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積2．75億平方米，同比下降 2．9％；完成開發(fā)面積1．79億平方米，同比下降1．6％。

第三季度以后，伴隨商品房銷售面積同比下降幅度加深，土地購置面積和開發(fā)面積同比進(jìn)一步下降，1月-11月完成的土地購置面積同比下降了5．9％；完成開發(fā)面積同比下降了2．7％

工業(yè)用地供應(yīng)出現(xiàn)下降趨勢

有關(guān)信息顯示，2008年的工業(yè)用地供應(yīng)總體可能會(huì)下降，但不均衡。一些地方的工業(yè)用地供應(yīng)依然保持了比較旺盛的勢頭，畢竟我國經(jīng)濟(jì)較快增長仍然是主流，到2008年11月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達(dá)到127614億元，同比增長了26．8％。造成工業(yè)用地供應(yīng)總體下降的主要原因有兩方面。頭先是需求減少。受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，工業(yè)增長速度明顯放緩，部分行業(yè)產(chǎn)量下降、出現(xiàn)虧損，突出反映在中小企業(yè)方面，7月23日，一封阿里巴巴集團(tuán)董事局主席馬云寫給員工的內(nèi)部郵件在網(wǎng)上曝光。在這封題為《冬天的使命》的信件中，馬云要求員工做好應(yīng)對(duì)更加復(fù)雜形勢的準(zhǔn)備，準(zhǔn)備過冬。馬云的“過冬論”在盛夏的APEC工商咨詢理事會(huì)亞太中小企業(yè)峰會(huì)上，得到超過30位演講者的贊成。工業(yè)增長下行壓力加大導(dǎo)致用地需求減少。外商投資企業(yè)數(shù)量減少也是用地需求減少的重要原因，1月— 10月，外商投資新設(shè)立企業(yè)22736家，同比下降26．2％。其次是工業(yè)用地節(jié)約集約用地要求提高，也使工業(yè)用地供應(yīng)得到部分縮減。2008年1月，國土資源部對(duì)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》進(jìn)行了修訂，平均提高工業(yè)用地投資強(qiáng)度15個(gè)百分點(diǎn)，提高容積率 0．2明確，因特殊要求需要安排綠地的，綠地率不得超過20％。

清理處置閑置地成為市場管理重頭戲

2008年，政府對(duì)土地市場管理的動(dòng)作就是清理處置閑置土地，其核心目的有兩條，即促進(jìn)節(jié)約集約用地，打擊囤積和炒賣土地行為。這項(xiàng)工作實(shí)際上從2007年7月就已經(jīng)開始，今年年初國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用用的通知》(國發(fā)[2008]3號(hào))和《關(guān)于印發(fā)2008年工作要點(diǎn)的通知》(國發(fā)[2008]15號(hào))下發(fā)后，工作力度進(jìn)一步加大。一方面各市、縣國土資源行政主管部門按照有關(guān)要求普遍開展了“拉網(wǎng)式”清理，國土資源部和省級(jí)國土資源行政主管部門進(jìn)行了多次檢查指導(dǎo)；另一方面，針對(duì)閑置土地處置中存在的問題，國家出臺(tái)了一些新的政策，國發(fā)(2008)3號(hào)提出，土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收閑置費(fèi)，閑置土地處置政策進(jìn)一步嚴(yán)格。9月份，國土資源部出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見》(國土資發(fā) [2008]178號(hào))，對(duì)現(xiàn)有的閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處置政策進(jìn)行了整合，使已有的政策建立一種更為密切的聯(lián)系；對(duì)各地反映處置中遇到的問題，給出更為清晰的政策表達(dá)；對(duì)因政府原因、司法查封等難以處置的閑置土地，提出了國土資源部門應(yīng)做的具體工作。各地結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)閑置土地處置政策進(jìn)行了完善并有所創(chuàng)新，并進(jìn)一步了加強(qiáng)供地管理、合同管理、批后監(jiān)管、竣工驗(yàn)收等相關(guān)制度建設(shè)與實(shí)施，防止土地閑置大量發(fā)生的長效機(jī)制開始建立。清理結(jié)果顯示，截至2007年底，全國共有閑置土地2．6萬宗，共計(jì)6．6萬公頃(約99萬畝)。其中，商服用地閑置3856宗，面積7960公頃，占總量的12％；居住用地閑置7880宗，面積17153公頃，占總量的26％；工礦倉儲(chǔ)用地閑置 10437宗，面積31686公頃，占總量的48％；其他用地閑置3893宗，面積 9178公頃，占總量的14％。

農(nóng)村土地使用制度改革實(shí)踐出現(xiàn)新探索

2008年11月，重慶市政府審議通過《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》，允許耕地和林地等農(nóng)用地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)、荒山等農(nóng)村未利用地使用權(quán)、農(nóng)村土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)折資入股后的股權(quán)或收益分配權(quán)，以及建設(shè)用地指標(biāo)等進(jìn)行交易。交易主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、具有完全民事權(quán)利和行為能力的自然人、法人或其他組織。其中，農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地的申購方必須是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或高山移民。12月初，重慶市農(nóng)村土地交易所正式掛牌成立。其職能是：建立農(nóng)村土地交易信息庫，發(fā)布交易信息，提供交易場所，辦理交易事務(wù)。12月16日，《中國國土資源報(bào)》刊登浙江大學(xué)公共管理學(xué)院楊遴杰博士的《一張票，撬動(dòng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)》一文中認(rèn)為：重慶農(nóng)村土地使用制度改革的創(chuàng)新在于農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方式，通過把農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾新增的耕地?cái)?shù)量轉(zhuǎn)換成地票，在交易所內(nèi)以公開競價(jià)的方式流轉(zhuǎn)，競得地票者獲得在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)尋找同等面積地塊進(jìn)行開發(fā)的權(quán)利。地票的出現(xiàn)，是將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤，以市場手段解決農(nóng)村建設(shè)用地集約利用難題的一個(gè)創(chuàng)新之舉。就流轉(zhuǎn)方式而言，地票的方式確實(shí)很新，但重慶農(nóng)村土地交易更大的意義也許在于對(duì)農(nóng)村土地集體公有制實(shí)現(xiàn)形式的探索，在于如何建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地交易市場的探索。

土地市場的政策界面得到大擴(kuò)展

今年是改革開放30周年，在隆重紀(jì)念之際，土地使用制度改革在廣度和深度上都有了新的進(jìn)展。2008年 1月，國務(wù)院下發(fā)的國發(fā)[2008]3號(hào)文要求，除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營性用地先行實(shí)行有償使用，極大地開拓了國有土地使用權(quán)有償使用的空間，隨著相關(guān)配套政策的完善，今后土地市場配置土地的范圍將更為深廣。

2008年10月，黨的十七屆三中全會(huì)通過了《關(guān)于農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，在這份新形勢下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的綱領(lǐng)性文件中，提出了完善土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營；提出了完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)村宅基地用益物權(quán)；提出了改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制：提出了在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依茲通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益；提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下，與國有土地享有平等權(quán)益?！稕Q定》的這些政策，涉及農(nóng)村農(nóng)用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及現(xiàn)有建設(shè)用地權(quán)能與管理的各個(gè)方面，為今后農(nóng)村土地制度改革明確了方向。隨著相關(guān)法律法規(guī)和配套政策的完善，必將使農(nóng)村土地使用制度和土地利用形態(tài)發(fā)生巨大的變革，也必將對(duì)我國土地市場和土地利用形態(tài)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

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