樓市的蕭條，直接影響到了土地的成交。據(jù)北京市土地整理和儲(chǔ)備的公示信息統(tǒng)計(jì)，三季度，住宅用地成交大幅減少，并且土地價(jià)格持續(xù)回落。四季度土地供應(yīng)充足，但是否能成交還要看開發(fā)商的資金狀況。

受樓市低迷的影響，三季度北京住宅用地價(jià)量雙降。

住宅用地成交降近六成

2008年三季度京城土地成交量大幅增加，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的成交量卻呈現(xiàn)出大幅減少的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上一季度，住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交面積下降了59.2%，規(guī)劃建筑面積下降了59.2%；同比2007年三季度，土地成交面積下降了74.4%，規(guī)劃建筑面積下降了76%，成交量下滑的幅度十分驚人。

亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，三季度之所以會(huì)出現(xiàn)住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象主要和當(dāng)前低迷的樓市現(xiàn)狀及開發(fā)商資金鏈高度緊張的窘境有關(guān)。

京城樓市自2007年底進(jìn)入轉(zhuǎn)折期以來，交易量持續(xù)低迷，購房者觀望的情緒與日俱增，加之八九月份的奧運(yùn)因素影響，京城樓市的成交量同比跌幅超過了五成，慘淡的交易直接影響了開發(fā)商的資金流動(dòng)，加劇了緊張的局面。

與此同時(shí)，政府對(duì)樓市的調(diào)控未見明顯松動(dòng)，開發(fā)商信貸的渠道基本被堵死，資本市場受美國次貸危機(jī)影響也是風(fēng)雨飄搖。在這樣的大背景下，開發(fā)商拿地的能力大為降低。因此，出現(xiàn)了住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象，而2008年三季度工業(yè)項(xiàng)目用地成交量大為增加主要是和政府的新城建設(shè)力度不斷加大、工業(yè)項(xiàng)目發(fā)展迅速有關(guān)。

樓面價(jià)回落近兩成

與大幅降低的住宅土地成交量類似，2008年三季度京城土地市場的明顯特征是住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)明顯降低。

數(shù)據(jù)顯示，三季度，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)為3028元/平方米，環(huán)比二季度的樓面價(jià)下降了17.3%，同比2007年三季度下降了5%。

王英男認(rèn)為，2008年三季度樓面價(jià)的降低主要是由兩方面原因造成：一是開發(fā)商由于資金鏈緊張，產(chǎn)品銷售困難，導(dǎo)致了拿地能力明顯不足，尤其是去年曾經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)地王的地產(chǎn)企業(yè)，今年拿地的能力嚴(yán)重不足。開發(fā)商資金緊張導(dǎo)致了土地交易的冷清，土地流拍現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，這使得住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)持續(xù)降低；另一方面原因是政府為了緩解土地供應(yīng)的供需矛盾，加大了土地放量的力度，尤其是住宅項(xiàng)目用地。而且，為了確保土地開發(fā)的成功率，對(duì)于土地出讓形式多采取了招標(biāo)形式，這就避免了單純以價(jià)格拿地的情況發(fā)生。這也是造成三季度樓面價(jià)下降的原因。住宅項(xiàng)目用地樓面價(jià)的降低有利于緩解因高地價(jià)而造成的高房價(jià)現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)于平抑京城高漲的房價(jià)能起到切實(shí)的作用。

郊區(qū)供地占近八成

從三季度京城土地供應(yīng)區(qū)域方面來分析，通州、大興、順義、懷柔等新城區(qū)域的土地供應(yīng)尤其是工業(yè)項(xiàng)目用地供應(yīng)量大幅增加，郊區(qū)供地占三季度成交總量的近八成。新城建設(shè)的步伐進(jìn)一步加快。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2008年三季度成交的31宗土地中，通州區(qū)域共成交了12宗，占總成交數(shù)的38.7%；大興區(qū)成交了6宗，占總成交數(shù)的19.4%；順義區(qū)成交了4宗，占總成交數(shù)的12.9%；懷柔區(qū)成交了2宗，占總成交數(shù)的6.5%，而且這些區(qū)域成交的土地均為工業(yè)及其他建筑用地。

朝陽、海淀兩區(qū)域僅成交了兩宗土地，而大部分土地供應(yīng)都集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域。亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ握J(rèn)為，市區(qū)土地供應(yīng)減少，遠(yuǎn)郊區(qū)域土地供應(yīng)尤其是非住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)的大幅增加說明兩方面的問題，一是在市區(qū)土地資源日漸稀缺、開發(fā)商資金日益緊張的背景下，城市核心區(qū)高昂的地價(jià)使多數(shù)開發(fā)商望而生畏，而遠(yuǎn)郊區(qū)域的土地價(jià)格相對(duì)便宜。因此，三季度成交的土地多在遠(yuǎn)郊區(qū)域。另外一個(gè)是在進(jìn)入“十一五”規(guī)劃末期，北京市新城建設(shè)的步伐明顯加快，遠(yuǎn)郊新城的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)基地、物流港吸引了眾多的企業(yè)投資，因此，出現(xiàn)了工業(yè)用地大幅增加的現(xiàn)象。

四季度土地供應(yīng)充足

從北京市土地整理和儲(chǔ)備網(wǎng)顯示的信息看，正在交易和即將入市的土地多達(dá)42宗，總供應(yīng)面積達(dá)590多萬平方米。這些土地均計(jì)劃在四季度入市交易，由此可見，2008年下半年京城土地尤其是住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)非常充足。

任啟鑫分析，這些土地能否在四季度順利成交取決于開發(fā)商緊張的資金狀況是否能得到緩解，但就京城目前樓市環(huán)境而言，短期內(nèi)難有明顯的回暖跡象。開發(fā)商要想緩解資金緊張的矛盾，積極銷售產(chǎn)品，努力回籠資金是關(guān)鍵，未來京城住宅項(xiàng)目土地成交量能否上升明顯尚難定論。（趙麗萍）

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！