整體土地價(jià)格下降 城區(qū)地價(jià)仍漲

據(jù)天津市房屋和國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年，天津土地交易通過(guò)“招、拍、掛”共成交土地219幅，占地面積1899萬(wàn)平方米，同比去年

增長(zhǎng)了3倍多。其中，經(jīng)營(yíng)性用地成交89幅，成交面積ll123萬(wàn)平方米，土地出讓金額15393億元，折合地價(jià)1380元/平方米，單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于200年2400元／平方米的水平。

究其原因．據(jù)合富輝煌分析是因?yàn)榻衲瓿山坏耐恋亟^大部分位于遠(yuǎn)郊和濱海區(qū)域，其中，遠(yuǎn)郊占到47％，濱海占到32％，合計(jì)占到總出讓面積的79％，而這兩個(gè)區(qū)域的地價(jià)因其遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，因此拉低了整體成交價(jià)格。

而城區(qū)土地供給日漸稀缺，其土地價(jià)格較去年仍保持穩(wěn)定小幅度增長(zhǎng)。

四郊五縣成為居住土地供給主力

近年，隨著交通環(huán)境的升級(jí)及人們置業(yè)觀念的改變，環(huán)城四區(qū)成為安家的熱點(diǎn)，如西青中北鎮(zhèn)、律南、北辰等地。2008年上半年．環(huán)城四區(qū)居住用地成交的面積約為225萬(wàn)平方米。

據(jù)中中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年環(huán)城四區(qū)的樓面地價(jià)達(dá)到1900元／平方米左右，而2008年，各種建筑原材料的價(jià)格已較2005年漲了4倍左右，因此業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前除土地成本之外，普通住宅的開(kāi)發(fā)成本一般要在4000元／平方米左右．即環(huán)城四區(qū)普通住宅一平方米的成本要在6000元左右，加上開(kāi)發(fā)商的20%左右的利潤(rùn)．即未來(lái)面世的新建商品住宅的售價(jià)起碼要在7200元／平方米以上。

此外．五郊縣的居住土地出讓面積達(dá)到410萬(wàn)平方米，顯示出了巨大的潛力。

地王陷入尷尬境地 開(kāi)發(fā)商拿地更加理性

受地產(chǎn)寒流及去年房產(chǎn)新政以及系列緊縮性政策的影響，自07年10月份天津房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的低迷情況并未散去，致使開(kāi)發(fā)商的資金鏈越繃越緊．拿地步伐正在逐漸放緩。

進(jìn)入2008年，天津土地市場(chǎng)開(kāi)始理性回歸。今年一季度，天津土地的滯銷率就超過(guò)50％，而在成功出讓的地塊中，工業(yè)用地的出讓比率竟高達(dá)84.1％。天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛告訴記者，今年下半年天津土地市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)天價(jià)地的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商拿地也會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)填。

某外地進(jìn)津品牌地產(chǎn)企業(yè)的土地投資部負(fù)責(zé)人透露，去年的地王今天的日子都不太如意，金地、深圳振業(yè)部在等待機(jī)會(huì)，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間

一直沒(méi)有確定。而大地王云南星耀集團(tuán)天鼎湖項(xiàng)目因其有中信信托的資金注入，暫時(shí)安全，但一旦不能抵御樓市的“寒冬”，中信信托是否會(huì)

撤出就是個(gè)問(wèn)題，倘若再?zèng)]有良好的融資能力，或許會(huì)出現(xiàn)將土地出讓分割的局面。

作為某外地進(jìn)津地產(chǎn)企業(yè)的代表，該人士也告訴記者，目前大多地產(chǎn)企業(yè)對(duì)拿地的態(tài)度十分謹(jǐn)慎，如果

有優(yōu)質(zhì)土地還會(huì)積極吸納，但肯定不會(huì)有07年志在必得的強(qiáng)勢(shì)態(tài)度。

大企業(yè)不減拿地步伐 土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓成為熱點(diǎn)

雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，大部分開(kāi)發(fā)商都停止拿地，但是對(duì)于一些實(shí)力雄厚的大企業(yè)來(lái)講，則是低價(jià)拿地的好機(jī)會(huì)。此外，由于部分地產(chǎn)企業(yè)遇到資金困難要賣地求生，房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的轉(zhuǎn)讓越來(lái)越熱。

據(jù)了解，對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)拿地是心態(tài)復(fù)雜，河西區(qū)某商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示，如今項(xiàng)目銷售資金很難回籠，銀行又在不停的催賬，現(xiàn)在我們的日子確實(shí)很難過(guò)。但為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，肯定還要繼續(xù)拿地，但市的地塊地段雖好地價(jià)太高，外環(huán)周邊的土地價(jià)位較底但是銷售困難。

某國(guó)資北京開(kāi)發(fā)商表示，他們目前仍對(duì)市地塊情有獨(dú)鐘，但要限于10萬(wàn)平方米以內(nèi)的小塊地。用來(lái)設(shè)計(jì)暢銷的小戶型產(chǎn)品。

一些基金則明確表示，外環(huán)以外的土地不考慮，只對(duì)天津市外環(huán)以內(nèi)、10萬(wàn)平方米左右的居住用地感興趣。

土地市場(chǎng)進(jìn)入盤整階段

根據(jù)天津市2008年土地供應(yīng)計(jì)劃，今年，天津市將供應(yīng)住宅用地960公頃，而目前已供應(yīng)近670公頃，約有290公頃的缺口，供應(yīng)量少于上半年。另外，隨著新家園建設(shè)的加快，環(huán)外環(huán)區(qū)域的土地供應(yīng)將繼續(xù)增加，特別是華明和雙港兩個(gè)新家園將戰(zhàn)為土地市場(chǎng)的主要供應(yīng)區(qū)域。

據(jù)合富輝煌分析，隨著土地政策的日益完善以及國(guó)家緊縮性貨幣政策的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿地將更下慎重，市場(chǎng)將更下規(guī)范和透明，因此，未來(lái)天津的十地市場(chǎng)將繼續(xù)盤整，保持平穩(wěn)發(fā)展。

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