活動策劃：柯鵬 唐文祺

主持/整理：唐文祺

嘉賓：易居房地產(chǎn)研究院副院長 丁祖昱

對于源頭土地市場囤積行為的整治將進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù)國土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)的通知，《國有建設(shè)用地

使用權(quán)出讓合同》示范文本將自2008年7月1日起執(zhí)行。新版示范文本中規(guī)定，商品住宅項目原則上開發(fā)時間較長不得超過3年。新版合同實行之后，將會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？購房者應(yīng)該如何看待未來市場趨勢？上證演播室請來專業(yè)人士做出解答。

“3年”成為新亮點

主持人：這次新版合同示范文本與舊版相比，有什么不同的地方？

丁祖昱：這次從今年7月1日起開始執(zhí)行的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，取代了2000年和2006年發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本、《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本。這次新版合同中的亮點之一就是要求，屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間較長不得超過3年。

與舊版合同不一樣，新版合同對于原有規(guī)定進(jìn)行了更加細(xì)化和加強(qiáng)的處理，使得相應(yīng)規(guī)定更加明確。如對于住宅項目建設(shè)中，套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)以及所占比例，配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房等政府保障性住房等，都有相應(yīng)的約定。這在從前，可能是政府與開發(fā)商之間會羅列在補(bǔ)充條約中的規(guī)定，現(xiàn)在都進(jìn)入了新版合同，成為必須要執(zhí)行的約定。

此外，針對市場層面關(guān)注度較高的住宅項目，也對開發(fā)時限進(jìn)行了3年以內(nèi)的約定，而舊版中僅僅只是對開工時間和竣工時間進(jìn)行限定，這也是與舊版不同的地方之一?？梢哉f，相應(yīng)規(guī)定的明確化，對于加快土地市場的管理和周轉(zhuǎn)有著促進(jìn)作用。

小開發(fā)商壓力明顯

主持人：今年開發(fā)商進(jìn)行“洗牌”的說法甚囂塵上，新版合同執(zhí)行之后，會進(jìn)一步加劇這種情況嗎？

丁祖昱：新版合同的推出對于土地市場加快流轉(zhuǎn)會有一定的促進(jìn)影響，這對于樓市來說，也是提高加快供應(yīng)量的一種方式，免得出現(xiàn)市場供應(yīng)量不足、滿足不了需求量的情況。對于開發(fā)商來說，資金緊張在今年顯得尤其突出。前期的拿地、開發(fā)、施工是占用資金的一段時期，一旦資金不到位，就會出現(xiàn)一連串的后續(xù)問題。3年內(nèi)開發(fā)的期限約定，對于開發(fā)商的資金安排和經(jīng)營安排要求非常高。個人認(rèn)為，以10萬平方米為分水嶺的話，10萬平方米以下的小項目影響不大；10萬平方米以上的中型甚至大型項目，尤其是小開發(fā)商開發(fā)的這種類似項目，壓力會很明顯。

我認(rèn)為，小開發(fā)商如果執(zhí)行的是小項目，影響還不會馬上體現(xiàn)出來。這個新版合同以今年7月1日為界線，在此之前簽訂合同的開發(fā)商，在開發(fā)期限上還不會有太大局限性。政策的執(zhí)行效力可能會在兩年后出來。對于開發(fā)商的影響，還需要指出的是，現(xiàn)在有許多企業(yè)愿意以合作形式開發(fā)項目，3年內(nèi)完成開發(fā)的要求，對于合作談判進(jìn)程會有影響。

有助于增加供應(yīng)量

主持人：新版合同執(zhí)行開始之后，對于樓市會有怎樣影響？購房者現(xiàn)在應(yīng)該入市嗎？

丁祖昱：在原先舊版合同的執(zhí)行過程中，其實部分地方政府尤其是一線城市，在實質(zhì)性的土地市場管理過程中已經(jīng)走在了前面。這次新版合同是歸納總結(jié)了不少地方政府的先進(jìn)管理經(jīng)驗，然后在總體框架里進(jìn)行統(tǒng)一執(zhí)行。對于二、三線城市在土地管理方面的規(guī)范化方面，有很大的提升作用。

通過新版合同對于開發(fā)期限的規(guī)定，在一定程度上將促使開發(fā)商加快項目運(yùn)作周轉(zhuǎn)。市場保持一個持續(xù)供應(yīng)的話，對于購房者來說，意義是積極的。因為市場供應(yīng)量增大的話，價格上漲壓力會減小。但同樣的是，具體的政策效應(yīng)需要兩年之后才會體現(xiàn)出來。至于該不該現(xiàn)在購房，我認(rèn)為在部分土地供應(yīng)肯定已經(jīng)減少的城市，如上海，受這個政策影響不會很大。

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