宏觀調(diào)控批準(zhǔn)了“著陸點(diǎn)”

宏觀調(diào)控的目標(biāo)較終要通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)，新版出讓合同第十四條款規(guī)定了，住宅項(xiàng)目建設(shè)套型在90平方米以下的住房套數(shù)和比例，以及配套經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的條件。其意義在于用法定的市場(chǎng)形式落實(shí)宏觀調(diào)控政策，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，從而增加住房的有效供應(yīng)。此項(xiàng)規(guī)定可稱為土地調(diào)控的“落地生根”之舉。

有關(guān)“調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房住房土地供應(yīng)；中低價(jià)位、中小套型普通商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)不得低于居住用供應(yīng)總量的70％”的規(guī)定，早在2006年，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中已經(jīng)提出了，并要求從2006年6月1日起開始執(zhí)行。但是，該政策在一些地區(qū)曾一度被“架空”，成為“空調(diào)”，這其中有一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象：一些地區(qū)雖然有中低價(jià)位、中小套型普通商品房的用地計(jì)劃，但較終卻由于規(guī)劃等方面銜接不當(dāng)而落空。

在現(xiàn)行財(cái)稅體制下，土地收益是地方搞建設(shè)的主要來源，有關(guān)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)的政策觸及到地方的“土地財(cái)政”，是導(dǎo)致地方“積極性不高”的主要原因。實(shí)施土地供應(yīng)頭先要進(jìn)行用地規(guī)劃，每一塊地建什么，怎么建，由城市規(guī)劃控制，也就是由當(dāng)?shù)卣疀Q策。出于對(duì)設(shè)定中低價(jià)位、中小套型住宅的規(guī)劃條件將影響土地收成的擔(dān)心，一些地區(qū)在用地規(guī)劃時(shí)截留了調(diào)控政策，僅僅為了使土地取得好收成，便采取放任大套型、低密度住宅的用地規(guī)劃，結(jié)果導(dǎo)致住房保障用地計(jì)劃流產(chǎn)。

如今，將住房保障要求寫入出讓合同格式條款，具體到每一宗住宅用地，不僅要有住房保障用地計(jì)劃，而且要有配套的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、住房保障方案與之銜接。使住房保障用地從計(jì)劃、規(guī)劃、供應(yīng)、監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)都得以貫徹執(zhí)行。

民生保障找準(zhǔn)了“立足點(diǎn)”

以往，土地出讓過多地考慮到土地收益的問題，認(rèn)為住房保障與市場(chǎng)無關(guān)，保障性住房用地只能劃撥，不能出讓。近年來各地通過實(shí)踐探索，發(fā)現(xiàn)出讓土地不僅可以提供住房保障，而且還能取得更好的效果。

早期的經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房等政策性住房因?yàn)閯潛苡玫氐脑?，出現(xiàn)了變相商品房開發(fā)、選址過于偏遠(yuǎn)和困難群體過于集中影響社會(huì)和諧等問題。這些問題一直困擾著政府部門，再加上地方財(cái)力有限，單純依靠政府投資建設(shè)保障性住房，一則速度較慢，二則管理成本較高。結(jié)果一段時(shí)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房和集資房在一些地區(qū)逐漸從市場(chǎng)中淡出。

經(jīng)過幾年來的持續(xù)調(diào)控，住房保障才重新進(jìn)入了人們的視野。針對(duì)早期住房保障中存在的問題，許多地區(qū)采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的方式，將土地出讓與住房保障捆綁，嘗試限價(jià)商品房、政府回購(gòu)房項(xiàng)目用地招拍掛出讓，以及出讓供地配套建設(shè)保障性住房等市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式。這些措施的實(shí)行得到了保障對(duì)象、政府和開發(fā)商等多方好評(píng)，一時(shí)成為土地市場(chǎng)的主流。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，限價(jià)房、配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以及政府回購(gòu)房項(xiàng)目用地出讓已成為土地市場(chǎng)的熱門，而純商品房項(xiàng)目用地市場(chǎng)卻較為冷清。

由此可見，沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)于改善住房條件的需求不會(huì)像今天這樣迫切；而如果沒有住房保障政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)不穩(wěn)。將住房保障規(guī)定載入土地出讓合同，也反映出政府在尊重市場(chǎng)和關(guān)心民生之間找到了“立足點(diǎn)”。

市場(chǎng)監(jiān)管批準(zhǔn)了“著力點(diǎn)”

新版國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同將規(guī)劃條件作為出讓合同的附件，對(duì)于建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)和利用，進(jìn)行了精準(zhǔn)的指標(biāo)控制。土地出讓合同不再是一個(gè)單純的土地交易民事合同，而是有關(guān)促進(jìn)土地“節(jié)約集約利用”多方參與的綜合性合同，更是落實(shí)宏觀調(diào)控政策、加強(qiáng)批后監(jiān)管的重要依據(jù)。其施行效力更高、分量更重。新版合同作為一個(gè)載體，加強(qiáng)了部門協(xié)同，明確了建設(shè)用地批后監(jiān)管的共同責(zé)任。

當(dāng)前，不少地方土地出讓工作仍有單純“賣地”的傾向，還存在“一賣了之”的現(xiàn)象。由于土地出讓條件設(shè)置過寬，有關(guān)用地、規(guī)劃等指標(biāo)概念含糊，因此出現(xiàn)了不少漏洞。由于出讓合同約束力不強(qiáng)，后期監(jiān)管跟不上，致使少數(shù)開發(fā)商拿到土地后，便同政府部門玩起了“捉迷藏”：這些開發(fā)商一邊拖欠出讓金，一邊動(dòng)工、銷售；一邊在搭建售樓部、售樓廣告鋪天蓋地，一邊卻按兵不動(dòng)，遲遲不見開工。

依據(jù)新版出讓合同的具體條款，今后住宅用地在出讓時(shí)，要根據(jù)規(guī)劃部門確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，確定住房套型及套數(shù)，明確配套建設(shè)政府保障性住房的交付方式。這些條款內(nèi)容事先必須明確，不能含糊；合同一旦簽訂，不得隨意變更。國(guó)土部門要按事先規(guī)定的期限與競(jìng)得人簽訂出讓合同，并按照出讓合同約定的期限對(duì)出讓合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查督促，對(duì)違約者不僅要讓其繳納違約金，還要讓該違約者繼續(xù)履行出讓合同。此外，還要依據(jù)出讓合同與規(guī)劃、住房保障、建設(shè)等部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同監(jiān)管，防止出現(xiàn)違反出讓合同的情況。

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