用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬(wàn)平方米的珠江新城東塔地塊，起叫價(jià)的樓面地價(jià)達(dá)到2860元/平方米，總價(jià)達(dá)10.6億元。作為廣州標(biāo)志性建筑之一的珠江新城東塔地塊是今年廣州土地市場(chǎng)中較受關(guān)注的一塊地，但是在樓市低迷的當(dāng)下也是"招親"不順，兩次延期。4月1日廣州市國(guó)土房管局發(fā)出公告招標(biāo)出讓后，直到4月30日競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)報(bào)名較后期限，廣州市房地產(chǎn)交易登記收到的開(kāi)發(fā)商競(jìng)購(gòu)報(bào)名申請(qǐng)仍然不足5家--連出讓公告明確的較低競(jìng)購(gòu)家數(shù)要求也達(dá)不到。于是，國(guó)土房管部門(mén)當(dāng)即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競(jìng)購(gòu)人數(shù)已達(dá)要求，但其中部分競(jìng)購(gòu)公司不完全符合競(jìng)購(gòu)條件。廣州市國(guó)土房管局再次將接受競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)的期限延長(zhǎng)至6月10日，同時(shí)，放寬報(bào)名競(jìng)購(gòu)的公司的審核條件，較后的公開(kāi)競(jìng)價(jià)時(shí)間也從8月份延后至9月12日。

內(nèi)地開(kāi)發(fā)商較重要融資渠道被封

從今年年初的幾次賣(mài)地情況也明顯看到，土地市場(chǎng)陡然降溫。今年廣州市推出的4宗住宅用地中，其中，南沙1宗流拍、另1宗底價(jià)成交，金沙洲的住宅地塊也以比去年低近一半的樓面地價(jià)出讓。

樓市調(diào)整變冷，如今每個(gè)月一手住宅成交量比去年同期減少40％多甚至60％，但樓市的趨勢(shì)不一定就是走下坡路，連廣州市國(guó)土房管局6月2日通報(bào)十區(qū)樓市情況時(shí)都預(yù)測(cè)6、7月份就可能回復(fù)正常水平。為何開(kāi)發(fā)商還沒(méi)出動(dòng)拿地？不論是合富輝煌、中原地產(chǎn)這樣的中介代理機(jī)構(gòu)，還是開(kāi)發(fā)商自己，都表示"實(shí)在是沒(méi)錢(qián)拿地"。業(yè)內(nèi)人士透露，今年初以每平方米上萬(wàn)元樓面地價(jià)競(jìng)購(gòu)了一塊數(shù)十億元住宅地塊的開(kāi)發(fā)商至今才付了1億元，而還有不到一個(gè)月這數(shù)十億元土地出讓金就必須交齊。"雖然這個(gè)開(kāi)發(fā)商付的這1億元土地出讓金很可能較后因?yàn)闊o(wú)法繳清全部地價(jià)款而被沒(méi)收，但相比這個(gè)開(kāi)發(fā)商要貸款開(kāi)發(fā)旗下其他項(xiàng)目的利息還是要?jiǎng)澦愫芏啵也徽撌欠衲茉阢y根緊縮之時(shí)貸到數(shù)十億元，即便貸到，按貸款利率加相關(guān)費(fèi)用10％計(jì)算，就要支付利息數(shù)億元"，廣州另一家大開(kāi)發(fā)商資本運(yùn)營(yíng)官員分析道。

"現(xiàn)在還能從哪兒融資"。一位大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作人員就此向記者詢問(wèn)。這某種程度上也說(shuō)明了現(xiàn)在內(nèi)地開(kāi)發(fā)商融資難。不僅去年"9·28"房貸新政規(guī)定"商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款"，并且規(guī)定"對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款"；而且在今年3月20日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)明確，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO(頭次公開(kāi)發(fā)行股票)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)購(gòu)開(kāi)發(fā)用地等，將不予核準(zhǔn)。如此一來(lái)，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商較重要的兩條融資渠道被封，而即便是在境外上市的房地產(chǎn)公司融得外資也因?yàn)槟壳皣?yán)格的限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)而變得舉步維艱。

港資開(kāi)發(fā)商可能"乘虛而入"

東塔地塊公告出讓?zhuān)瑥V州一些大開(kāi)發(fā)商受制于資金短缺等問(wèn)題此次并未報(bào)名參與。而一些資產(chǎn)負(fù)債率只有30％甚至10％多的財(cái)務(wù)狀況好、融資渠道多的港資地產(chǎn)正在"抄底"進(jìn)入內(nèi)地高端地產(chǎn)。就東塔地塊競(jìng)購(gòu)報(bào)名而言，在次延期前，內(nèi)地僅越秀城建和保利地產(chǎn)通過(guò)資格審查，其中，越秀城建是與在港上市的越秀投資共同投標(biāo)，保利地產(chǎn)則是內(nèi)地開(kāi)發(fā)商中資金狀況較好的一家；除此以外，另外3家都是港資地產(chǎn)，分別是新世界、新鴻基、華人置業(yè)。

一位港資地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)官員分析道，相比老牌港資地產(chǎn)，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上缺乏經(jīng)驗(yàn)，回款和融資渠道都成問(wèn)題，"目前內(nèi)地的金融工具還不是很發(fā)達(dá)，比較初級(jí)"。因此，有的內(nèi)地大開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)100％多。據(jù)悉，一些香港上市的地產(chǎn)公司可以在商業(yè)項(xiàng)目建成后通過(guò)賣(mài)給基金等渠道獲得及時(shí)回款，同時(shí)又可以參股基金，并成為這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的管理者，保證這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)，但這在內(nèi)地尚不成熟，不少內(nèi)地開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)后回款速度很慢，資金鏈緊張。

不僅如此，港資地產(chǎn)還在乘虛進(jìn)入內(nèi)地高端住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在進(jìn)軍大陸商業(yè)地產(chǎn)十多年后，5月份高調(diào)在北京宣布進(jìn)軍內(nèi)地住宅項(xiàng)目，而個(gè)項(xiàng)目就從北京順義的一個(gè)大型高端別墅盤(pán)開(kāi)始。去年至今長(zhǎng)江實(shí)業(yè)已在上海、重慶、深圳、武漢、常州及廣東新會(huì)等地都拿得住宅用地，廣東增城中新鎮(zhèn)面積約22.5萬(wàn)平方米的別墅高端住宅項(xiàng)目也在加緊開(kāi)發(fā)當(dāng)中，預(yù)料可能在明年推出。由此，專(zhuān)長(zhǎng)于高端住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)且資金充裕的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也在內(nèi)地開(kāi)發(fā)商資金緊張、樓市低迷之際，開(kāi)始了"抄底"分享內(nèi)地高端住宅市場(chǎng)的行動(dòng)。（記者　李婧）

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