在現(xiàn)金回款減緩和銀行信貸從緊的壓力下，開發(fā)商們將越來越珍惜手中攥著的那些日顯珍貴的現(xiàn)金。

“現(xiàn)在是政府和開發(fā)商都沒有信心的時(shí)候，如果4、5月份再不能將市場(chǎng)抬起來，這種低迷可能會(huì)影響后市很長(zhǎng)一段時(shí)間?！币晃坏禺a(chǎn)研究人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)說，他尤其擔(dān)憂的是各地青黃不接的土地市場(chǎng)。

由于樓市低迷導(dǎo)致的現(xiàn)金回款速度減慢，再加上銀行信貸的逐步從緊，攥在開發(fā)商手中的現(xiàn)金越來越緊缺，這直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)參加土地招拍掛的積極性。

正如上述人士所稱，在各地公布了全年建設(shè)計(jì)劃以及土地出讓計(jì)劃之后，頭季土地市場(chǎng)的低迷無疑讓政府會(huì)在其后的時(shí)間中加大土地推出量。然而，市場(chǎng)的不確定，07年大量土地的囤積，還有土地價(jià)格的高昂，都將是其后土地市場(chǎng)的制約因素。

低迷之后放量

進(jìn)入4月，廣州市國(guó)土資源局開始加大土地推出力度。廣州開發(fā)區(qū)BSQ-D地塊、DJ-2-2地塊、KXC-J1-1等兩幅商業(yè)用地、BSQ-E1等七幅工業(yè)用地相繼推出，顯示著廣州開始走出土地出讓低谷。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州在季度僅完成6幅經(jīng)營(yíng)性土地的出讓，總用地面積0.499平方公里，不到全年較低供地計(jì)劃的兩成。即使有恒大41億元拿下天河區(qū)地王的刺激，廣州市場(chǎng)還是一次又一次出現(xiàn)土地流拍的消息。

而杭州的消息則是，在斷糧三個(gè)多月后，直到5月6日，杭州才將迎來春節(jié)后的頭次土地出讓。據(jù)了解，這次共將出讓4幅土地，分別位于蔣村、和睦和濱江，總面積170畝。

而在2008上半年杭城土地推出計(jì)劃中，原定推出的市場(chǎng)放量約為317畝，住宅用地面積在241畝左右，占到了76%之多。顯而易見的是，相比于去年上半年1328.5畝的土地放量，2008年上半年推出的土地在面積上顯然已經(jīng)大大縮水。

就在這些頭季陷入土地出讓低谷的城市開始放量的時(shí)候，那些在一季度保持平穩(wěn)的城市則繼續(xù)著土地推出的計(jì)劃。

受天津?yàn)I海新區(qū)概念的推動(dòng)，一季度，天津市出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地共87塊，面積達(dá)286.15公頃，建筑規(guī)模449.24萬平方米。同比分別增長(zhǎng)32.58%和98.02%。日前，從天津市國(guó)土房管局召開的2008年次經(jīng)營(yíng)性土地信息發(fā)布會(huì)上獲悉，根據(jù)市場(chǎng)需求，規(guī)劃環(huán)外環(huán)以內(nèi)，新推出經(jīng)營(yíng)性土地358公頃，規(guī)劃總建筑面積約864萬平方米，其中普通住宅用地260公頃，占頭次推出總量的73%，以進(jìn)一步滿足這一區(qū)域用地需求。

奇怪的是北京市場(chǎng)。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，北京市共成交41宗地塊，成交土地面積530萬平方米，規(guī)劃建筑面積655萬平方米；成交土地面積與規(guī)劃建筑面積同比分別增長(zhǎng)175%和309%。一季度成交的住宅及含住宅性質(zhì)土地，平均樓面價(jià)已高達(dá)4628元/平方米，相比去年同期的3395元/平方米，增長(zhǎng)36%。

而正當(dāng)大家根據(jù)其數(shù)據(jù)質(zhì)疑“拐點(diǎn)”之說時(shí)，從3月10日到4月13日，北京市土地市場(chǎng)一直處于“斷糧”期，既沒有新地入市，也無舊地交易。

好在4月14日，北京土地整理儲(chǔ)備推出4塊土地，這些土地規(guī)劃建筑面積約69萬平米，均以掛牌的方式出讓，競(jìng)價(jià)起始時(shí)間也均在5月5日。

而更多來自于各地國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，5月將是一個(gè)集中推地的高峰。“政府和開發(fā)商都有搏一搏的想法，關(guān)鍵是市場(chǎng)是否答應(yīng)?！蹦车禺a(chǎn)人士一針見血地指出。

　主題詞：流拍

如果是2007年的土地市場(chǎng)一直延續(xù)下來，恐怕誰也不會(huì)想到有如此多的土地會(huì)遭遇流拍的命運(yùn)。

較為尷尬的是深圳。這個(gè)創(chuàng)造了房?jī)r(jià)上漲速度和“地王”出現(xiàn)頻率的城市，在一片冷靜之聲中迎來了無奈的土地流拍潮。

流拍從去年年末開始。12月6日位于龍崗的2宗掛牌出讓的11萬平方米居住用地未能成交。12月17日，深圳市寶安區(qū)的三宗地塊因?yàn)闊o人競(jìng)購(gòu)而宣布流拍，這三宗地塊合計(jì)占地面積近13萬平方米，均為居住用地。之后不久，深圳市頭次出讓兩塊限價(jià)房用地也有一塊無人問津。

更令人驚訝的是，深圳季度僅完成寶安區(qū)一塊限價(jià)房用地的出讓，其余推出土地全部流拍！直至4月8日，振業(yè)地產(chǎn)以2836元/平方米樓面地價(jià)取得一宗建筑面積逾24萬平方米地塊，結(jié)束了數(shù)月以來無地拍出的窘境。然而，同時(shí)存在的是深圳寶安、龍崗其他四塊流拍。

猶如當(dāng)初深圳房?jī)r(jià)全國(guó)一樣，深圳的土地流拍潮瞬時(shí)在各城市蔓延。

2007年10月22日，江蘇常州共推出了九宗土地，其中兩塊流拍，六塊以底價(jià)中標(biāo)；12月6日，廣州市推出12宗地塊，僅七家單位競(jìng)價(jià)，較終兩塊流拍、五塊以底價(jià)成交；12月7日，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍；12月14日，因投標(biāo)公司未達(dá)三家，北京朝陽(yáng)區(qū)清河營(yíng)村一地塊流拍。在數(shù)月之內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍高達(dá)34宗。

進(jìn)入2008年，流拍仍在持續(xù)。2008年1月，北京廣渠路15號(hào)地流拍，同期南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價(jià)成交。福州推出三塊土地只有一塊成交。

在一季度的武漢，政府改變策略，增加中小地塊的供應(yīng)，出讓的9塊土地當(dāng)中的1塊也不過4.02公頃。本季共計(jì)出讓土地16.7公頃。其中1塊流拍，5塊以底價(jià)成交。

今年1月16日，北京迎來了頭次土地集中入市，當(dāng)天有7塊土地招標(biāo)、掛牌出讓，與大家的預(yù)期迥異，參與的開發(fā)商。就連較為大家看好的來廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村1號(hào)地，和位于四環(huán)以內(nèi)廣渠路15號(hào)地和“鳥巢”附近的黃金地塊南沙灘東路3號(hào)地也遭到冷遇，3地塊僅有6家開發(fā)商參與投標(biāo)。更讓人意外的是，廣渠路15號(hào)地竟以流拍告終，成為自2002年北京土地實(shí)行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)地塊頭次出現(xiàn)的流拍。

還有上海。4月9日，上海土地交易市場(chǎng)舉行頭場(chǎng)土地競(jìng)拍。在出讓的8幅土地中，有2幅流標(biāo)，3幅只有一個(gè)競(jìng)購(gòu)人，其中較受關(guān)注的南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)金粵廣場(chǎng)儲(chǔ)備地塊只有兩家開發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)，而2443.2元/平方米的成交樓板價(jià)不到去年高峰時(shí)期的一半。

之前，上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，鐵獅門房地產(chǎn)基金以底價(jià)67.5億元、折合樓面價(jià)僅7502元/平方米成交，大大低于人們的預(yù)期。而僅僅兩個(gè)月前，楊浦區(qū)新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)獲得時(shí)出讓總價(jià)為13.01億元，相當(dāng)于樓面價(jià)2萬元/平方米。

即使是有著一個(gè)土地供應(yīng)熱潮的南昌，季度成交19塊土地，成交面積高達(dá)1507.9畝，但19塊土地中15塊以底價(jià)成交還是讓人寒意陡升。

　觀望情緒

無法否認(rèn)的是，土地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)性的變化，相比2007年、三季度，甚至每周都會(huì)在某個(gè)城市出現(xiàn)的“地王”，2008年土地市場(chǎng)被一陣陣觀望之氣所籠罩，成交價(jià)格再也沒有出現(xiàn)那些驚心動(dòng)魄的數(shù)字。

如果說，頻繁的流拍或許可以從區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)整中找到答案，而另一個(gè)原因則是，2008年，土地市場(chǎng)少了很多激情澎湃的參與者。

早前，王石宣稱萬科絕不會(huì)再當(dāng)?shù)赝?，就連去年在北京土地一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的華潤(rùn)置地也良久失去消息。

3月，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在接受媒體采訪時(shí)表示，富力地產(chǎn)降低負(fù)債的方式，是通過減慢購(gòu)地步伐和回歸A股，而兩個(gè)月內(nèi)將暫不購(gòu)入新的土地。

4月，又有媒體披露消息稱，北辰與北京城建在長(zhǎng)沙聯(lián)合拍下的地王如今遇到了付款的問題。北辰實(shí)業(yè)沒有足夠的資金墊付購(gòu)購(gòu)?fù)恋氐目铐?xiàng)。

分析人士認(rèn)為，去年那種瘋狂的拿地方式，在今年將出現(xiàn)平穩(wěn)回調(diào)，拿地現(xiàn)場(chǎng)不會(huì)過于激烈。出讓價(jià)格也相對(duì)會(huì)比較理性。同時(shí)，政府行為與開發(fā)商行為是相互影響的，既然政府節(jié)奏放緩，那開發(fā)商必定也會(huì)以一種穩(wěn)定、積極的態(tài)度來調(diào)整自己的拿地進(jìn)度。

當(dāng)然，銀行的緊縮政策對(duì)開發(fā)商來說也是一種限制。作為開發(fā)商，資金方面是限制拿地的重要因素。眼下銀根緊縮對(duì)一些開發(fā)商的影響很大，不管是付款的方式、融資渠道的收緊還是回款的狀態(tài)，都迫使開發(fā)商今年在拿地時(shí)回歸理性。

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