沒想到越接近“揭盅”的時刻，事情會越混亂。

當廣州推出的全國個限價房項目保利西子灣申請進行得如火如荼之際，“比限價房更便宜的房子”卻成了當?shù)啬承┬聵潜P突然流行起來的廣告語。

出生于調控非常時期的限價房，繼續(xù)遇到意料之中的尷尬。

混戰(zhàn)

1月下旬，離保利地產在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個限價房項目不遠處，一個叫“時代-糖果”的新盤幾乎同時開售，并打出了“售價每平方米4880元”的口號。而眾所周知，保利西子灣較高限價是每平方米6500元。

“攪局者”時代地產的廣州副總經(jīng)理李丁表示，“時代-糖果”實際開盤單價定在4880至5600元之間，較貴的單位也比鄰近的限價房抵近千元。無獨有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展一個新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價。

“毫無疑問，較近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價房項目做文章，除了戶籍限制外，想購限價房的人跟購我們房子的人，看不出明顯差別?！币患彝瑯釉诮鹕持拮鲰椖康拈_發(fā)商銷售經(jīng)理向記者表示。

他認為這種局面幾乎不可避免，因為雖然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區(qū)內樓盤的目標客戶大體相同。

李丁也承認，他們的新盤在戶型結構以至產品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價房客戶很自然就成為他們極力爭取的對象。

面對突然殺出的競爭對手，保利西子灣銷售負責人一再表示，限價房利潤率非常低，不會再有優(yōu)惠空間?！百彿空咧灰艹晒x購，已算大賺一筆。”他強調。

尷尬

保利西子灣面臨的進退兩難境地，恰好折射出限價房項目的尷尬。早在土地公開拍賣時，政府已確定了限價房項目的利潤率，開發(fā)商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前購地時樓面地價達到每平方米2557元。以每平方米6500元的較高限價算，實際利潤率約在15%左右。

反觀狙擊保利西子灣的“時代-糖果”地塊，實際位于金沙洲南海市里水鎮(zhèn)一側，去年初開發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價購入，相對而言，其回旋余地就大得多。

在限價房項目更為集中的廣州東郊科學城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬科拿下其中一處限價房地塊，樓面地價達到每平方米2635元，售價限制在6000元，當時萬科方面就表示，項目實際利潤率已在20%以下。萬科項目還沒上市，與其相望的碧桂園(2007.HK)增城鳳凰城新一期住宅單位開出了每平方米4400元的售價。碧桂園向來以低成本拿地著稱，遠離廣州市的鳳凰城據(jù)說地價也相當?shù)土虚_發(fā)商羨慕“他們是進可攻退可守”。

廣州現(xiàn)有的限價房項目大多位于城市邊緣地區(qū)，直接面對鄰近縣市低地價樓盤的沖擊，而自身地價不菲的“先天不足”，又讓它們苦無還手之力?！胺凑覀円殉蔀閯e人的靶子了。”一位限價房開發(fā)商感嘆說。

廣州國土房管局官員向記者表示，目前來看，限價房會讓有關開發(fā)商利益受一些影響，但至少起到了控制房價過快上漲的作用。

迷惘

一些開發(fā)商并不同意限價房已拉低廣州樓價的官方說法。據(jù)時代地產一位高層透露，去年12月他們的內部會議上給“時代-糖果”敲定的售價，要稍高于保利西子灣，低價開盤，更多是一種針對限價房的競爭性銷售策略而已。一旦保利西子灣申請結束正式開售，前者伺機加價的可能性非常大。

對限價房的實際功能，曾參與廣州有關政策設計的代理行合富輝煌頭席分析師黎文江也有所保留。他認為，限價房會讓項目附近區(qū)域樓盤競爭更激烈，對樓價走勢有一定影響，但對市片區(qū)卻不見得有明顯效果，而且供應量太少，對頭次置業(yè)者的剛性需求來說，無異于杯水車薪。

“限價房就像一個調節(jié)器，房價增長過快時，政府應增加其供應規(guī)模，若樓市平穩(wěn)運行，房價水平與居民收入基本相適應，政府應減少供應規(guī)模。”他說，“但問題在于，如何確定不同時段限價房供應的合理規(guī)模？”

一直作為內地學習對象的中國香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社會信用體系基礎上，居民實際收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)。正因如此，他們的保障性住房供應才在疏導剛性需求的同時，不至于對商品房市場造成直接沖擊，又足以保證中低收入家庭“居者有其屋”。

DTZ戴德梁行研究總監(jiān)黎慶文預計，今年廣州將推出9個限價房項目，單位總套數(shù)約占廣州同期中檔住宅樓盤供應量的10%，由于限價房設計上針對中檔樓盤消費，將令此類項目競爭趨于激烈。

多年研究政府公共政策的中山大學教授朱亞鵬回憶說，1998年以前，廣州市政府也曾利用經(jīng)濟適用房作為樓市供應調節(jié)工具，但因為擔心“干擾市場運作”，1998年以后即不再修建經(jīng)濟適用房。

“房價下跌，土地出讓金跟著降低，這將直接減少地方政府‘財政’收入，這些根本矛盾沒解決，如何能保證政府對限價房供應量的判斷科學有效？限價房較終會不會變味？”他質疑道。

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