盡管自己那21平方米的小小鋪位早已被夷為平地，64歲的廖永忠還是喜歡不時到紅星路步行街上空空蕩蕩的成都百貨大廈舊址跟前轉(zhuǎn)悠一下。這條位于成都市春熙路商圈的步行街，繁華程度不亞于的北京井大街。

一個月前，即9月20日，當(dāng)老廖聽說香港財團九龍倉(0004.HK)花了72.4億元拍下共82畝的成百大廈及周邊地塊，每畝價格高達8800萬元時，心里的滋味就更復(fù)雜了(拍地報道見本報9月24日A 24版《72億拿下成都商業(yè)地王九龍倉玩“砸錢游戲”》)。

包括老廖在內(nèi)的5位受該地塊拆遷影響的商鋪業(yè)主，至今未與政府部門達成拆遷協(xié)議?！把a償款太低了，根本沒有考慮我們的口岸優(yōu)勢?！崩狭伪г拐f。

72億地王拆遷補償偏低？

老廖所提到的“口岸”為成都俗語，書面說法是“位置很好的地段”。正因為這塊地是市數(shù)一數(shù)二的“口岸”，才惹出了一連串風(fēng)波。

早在三年半前，當(dāng)香港和黃地產(chǎn)(0013.HK)對這個“口岸”動心時，掌管該地塊的錦江區(qū)開始籌劃拆遷事宜。但和黃一心要協(xié)議拿地，而區(qū)政府考慮到國家政策壓力，要走“招拍掛”渠道，雙方較終未能談攏，地塊拆遷一度擱置。

坊間亦有傳言說，和黃雖未拿到該地塊全部開發(fā)權(quán)，但與錦江區(qū)政府達成了一級土地開發(fā)的協(xié)議，可按土地出讓收益分成，具體比例不得而知。此說未獲錦江區(qū)政府證實。

去年8月，成都市房屋拆遷管理處發(fā)出一紙公告，同意錦江區(qū)經(jīng)濟適用房開發(fā)對上述地塊進行拆遷。后者委托四川恒中地產(chǎn)房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司就地塊上原有住宅及商辦建筑物作出評估。結(jié)果住宅評估價為每平方米4186元~4335元之間，一樓的商業(yè)和辦公物業(yè)評估價為每平方米28020元~32215元之間。

到今年7月20日止，成都百貨大廈等三家單位及周邊商戶，還有300多套住宅全部拆遷完畢。兩個月后，九龍倉在拍賣場上力挫和黃等數(shù)家港資同行，如愿奪得該地塊，折合成交單價每畝多達8800萬元，高出起拍底價每畝2000萬元近四倍半。

成都業(yè)界預(yù)測，計劃三年后亮相的這座新商廈，商鋪售價將突破每平方米20萬元，住宅售價至少每平方米1萬元以上。距該地塊不太遠的東大街九龍倉新開住宅樓盤“時代豪庭”，目前售價已超過每平方米7000元，一般相信日后均價較高可達每平方米12000元。

始終不愿接受現(xiàn)有拆遷補償方案的廖永忠和其他四位商鋪業(yè)主，這下更加坐不住了，雖然他們五家鋪位總面積不過90余平方米。

“所有人都知道這里是成都的，附近的商鋪賣到每平方米8萬到12萬元，給我們的評估價每平方米才28000多元?！睒I(yè)主之一付西文女士把商鋪產(chǎn)權(quán)證和國土證擺到了記者面前，“再說土地的增值收益，就算不參照每畝8800萬元的成交價，按起拍價2000萬元算，也要給我們相應(yīng)補償吧？”

補償是否考慮土地增值因素？

記者查閱國家及成都市頒發(fā)的有關(guān)城市房屋拆遷管理條例，其中均未涉及土地增值收益問題。

“這不等于說評估價格就不必考慮土地因素，”四川盛豪律師事務(wù)所頭席合伙人杜曉東說，“房地不能分離，因此現(xiàn)有房屋拆遷賠償款里應(yīng)該包含土地收益?！?

但四川恒中地產(chǎn)房地產(chǎn)評估公司提供的成百地塊物業(yè)評估報告有如下說明：“分戶評估單價不包括土地使用權(quán)出讓金和收益金或相當(dāng)于出讓金、收益金的價款?！?

四川杰力恩地產(chǎn)營銷公司副總賴翰林認為，從成百地塊目前的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)來看，政府很聰明，未直接提出應(yīng)該考慮土地收益，而是用較為模糊的“區(qū)位”代替。

“其實舊房子本身價值有限，從這個角度看，現(xiàn)有補償額是包含了土地收益，但具體適用標(biāo)準(zhǔn)就靈活了，”賴說，“政府淡化土地收益概念，主要還是考慮控制拆遷成本?！?

在廖永忠等業(yè)主看來，他們按評估結(jié)果該得的拆遷補償款里，土地使用權(quán)價值部分其實是被忽略掉了。

同樣是錦江區(qū)管轄范圍內(nèi)的拆遷，與春熙路商圈毗鄰的鹽市口商圈染坊街片區(qū)，卻執(zhí)行另一套補償標(biāo)準(zhǔn)。9月6日，該片區(qū)公布拆遷補償方案，一樓商鋪每平方米較高補償85600元，且明確提出“評估價格按建筑面積計算，并包括房屋所對應(yīng)的土地使用權(quán)價值”。

記者就此疑問先后約訪負責(zé)拆遷工作的錦江區(qū)統(tǒng)建辦及成都市國土局，截至本報發(fā)稿時止，均未獲正面回應(yīng)。廖永忠等五位業(yè)主持有的成百地塊商鋪國土證是否仍然有效一事也未有具體解釋。

“或許是因為成百地塊商鋪較少，而染坊街商鋪多得多，后者更容易組成利益聯(lián)盟爭取權(quán)益，政府才采用了雙重標(biāo)準(zhǔn)吧？”賴翰林猜測說。

補償背后的物權(quán)爭議

但主持該項目事宜的九龍倉子公司龍貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)(成都)有限公司負責(zé)人徐林相信，公司是通過合法的拍賣渠道取得上述地塊，應(yīng)該是一幅很“干凈”的地了，如果此后出現(xiàn)任何產(chǎn)權(quán)糾紛，當(dāng)然要由政府處理。至于九龍倉何時能拿到整幅地塊的國土證，她表示“這是商業(yè)機密不能透露”。

“城市土地為國有土地，但土地使用權(quán)的取得方式已經(jīng)發(fā)生變化，在拆遷時需要考慮當(dāng)初取得的途徑?！卞\江區(qū)國土局地籍處一位工作人員稱，“成百地塊1993年前后辦理國土證，當(dāng)時是政府無償劃撥的，拆遷時自然不用考慮土地使用權(quán)增值因素，實行招拍掛的陽光土地政策后，開發(fā)商土地成本附加到房價上，情況又不一樣了?！?

但記者查閱目前各地的房屋拆遷管理辦法或條例，都沒有按照土地的取得時間和方式劃分而確定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)一說。有關(guān)管理辦法或條例大多在2003年以前制定的，而現(xiàn)在成都主城區(qū)的商品住宅均價，已由當(dāng)時的每平方米不到3000元，上漲到今年8月份的每平方米5038元。

“房屋物權(quán)包括地上附著物和土地使用權(quán)，房屋拆遷是否應(yīng)該考慮對土地使用權(quán)出讓進行單獨補償，現(xiàn)在尚無法律依據(jù)。”杜指出，“但物權(quán)應(yīng)該包含房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，在《物權(quán)法》10月1日正式實施之后，從國家到地方的城市拆遷管理辦法的修訂，相信只是時間問題?！?

“別看他們出大價錢購了這塊地，但至少有一小塊土地使用權(quán)還是我的！”廖永忠反復(fù)強調(diào)，他認真學(xué)習(xí)過《物權(quán)法》，很清楚這一點。

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