小區(qū)里本來(lái)就很搶手的車位突然低價(jià)“大甩賣(mài)”，這會(huì)不會(huì)是開(kāi)發(fā)商趁著《物權(quán)法》實(shí)施之前拋售車位“變現(xiàn)”？這車位到底購(gòu)還是不購(gòu)？連日來(lái)，杭州香吉公寓的業(yè)主們被這件事搞得心神不寧。

　　一出看似普通的停車難糾紛掀起了一場(chǎng)物權(quán)法沖擊波。耐人尋味的是，在這場(chǎng)風(fēng)波中，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商同時(shí)祭出了《物權(quán)法》這一“利器”。事實(shí)上，不僅是車位，電梯廣告收益、小區(qū)營(yíng)業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)性收入……《物權(quán)法》的出臺(tái)，讓這些以前大多被開(kāi)發(fā)商控制的收入如今面臨著價(jià)值的重新分配?！段餀?quán)法》能否“定分止?fàn)帯?？這場(chǎng)沖擊波也因此格外引人注目。

　　賣(mài)車位引來(lái)業(yè)委會(huì)公告

　　事情緣于香吉小區(qū)2幢一單元住戶韓先生接到的一個(gè)電話。電話里，一個(gè)自稱是開(kāi)發(fā)商的工作人員問(wèn)他要不要購(gòu)地下停車位，“他說(shuō)只要七八萬(wàn)元就可以了，很合算的?！苯拥诫娫挼捻n先生納悶了：按眼下的行情，小區(qū)的停車位至少要十四五萬(wàn)元一個(gè)，這么便宜，會(huì)不會(huì)有什么貓膩??？

　　接下來(lái)的幾天里，小區(qū)陸續(xù)又有十幾位住戶接到了類似的電話。小區(qū)業(yè)委會(huì)知道這個(gè)消息后，馬上貼出了一紙“公告”。

　　時(shí)隔一個(gè)星期，當(dāng)記者走進(jìn)位于杭州市香積寺路上的香吉公寓，還隨處可以看到單元門(mén)口貼著的這份《香吉公寓業(yè)主委員會(huì)公告》。公告里并沒(méi)有明確提到開(kāi)發(fā)商突擊賣(mài)車位的事，只是很“含蓄”地提醒：“希望全體業(yè)主認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，不要輕易行動(dòng)?！辈⒈硎尽皹I(yè)委會(huì)將代表全體業(yè)主，以《物權(quán)法》為武器，與開(kāi)發(fā)商交涉，限度維護(hù)全體業(yè)主的利益”。

　　開(kāi)發(fā)商賣(mài)車位引出了業(yè)主委員會(huì)的公告。

　　事實(shí)上，在這個(gè)占地總共只有3000多平方米的小區(qū)里，因?yàn)橥＼噯?wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛一直沒(méi)有停歇過(guò)。

　　“香吉公寓在杭州的新小區(qū)內(nèi)算是比較特殊的，地面上除了消防通道和綠化，沒(méi)有停車的位置，業(yè)主所有的車子只能依靠地下停車庫(kù)的80個(gè)車位?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)成員之一楊先生告訴記者。

　　在2003年小區(qū)入住之初，因?yàn)橛熊嚨臉I(yè)主不多，大概只有四五十輛，停車的矛盾并不存在。慢慢地，小區(qū)里的車子越來(lái)越多了，據(jù)小區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在香吉公寓的300余戶業(yè)主共有車輛186輛，80個(gè)車位根本不夠用了，面對(duì)“僧多粥少”的狀況，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，小區(qū)停車位應(yīng)該按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則，業(yè)主要么租用、要么一次性購(gòu)斷車位70年的使用權(quán)。

　　就這樣，香吉公寓有車的186位業(yè)主開(kāi)始“各顯神通”：20來(lái)人先行購(gòu)購(gòu)了地下車位，其余一小部分車主開(kāi)始承租車位，剩下的大部分車主只能每天“打游擊”。

　　“促銷”引發(fā)的種種猜想

　　車子本來(lái)就已經(jīng)停不下了，在這個(gè)節(jié)骨眼下，開(kāi)發(fā)商低價(jià)出售車位的消息立即在小區(qū)的業(yè)主中間激起了軒然大波，種種猜想也由此而起：開(kāi)發(fā)商是不是想趕在物權(quán)法出臺(tái)前“拋售”車位變現(xiàn)？地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)究竟該屬于開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主？車庫(kù)屬于小區(qū)配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有出售的權(quán)力？

　　“開(kāi)發(fā)商在銷售樓盤(pán)的時(shí)候，就提供過(guò)一則公寓說(shuō)明書(shū)，里面明確寫(xiě)著，地下車庫(kù)是小區(qū)配套設(shè)施。當(dāng)初他們也口頭承諾，地下車庫(kù)是業(yè)主的公用設(shè)施，供所有業(yè)主無(wú)償使用。現(xiàn)在小區(qū)的車子越來(lái)越多，早已超過(guò)了停車位的數(shù)量。如果開(kāi)發(fā)商這時(shí)候突擊出售車位，那么在業(yè)主內(nèi)部達(dá)成公平使用的共識(shí)都很難了。”業(yè)委會(huì)楊先生的看法代表了大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)。

　　按照楊先生他們的看法，如果這剩下的60來(lái)個(gè)車位歸全體業(yè)主所有，業(yè)委會(huì)就可以根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)，采用搖號(hào)或輪流坐莊等方式進(jìn)行公開(kāi)分配，但現(xiàn)在，業(yè)主意見(jiàn)很大，想維持承租的局面都十分困難。

　　事實(shí)上，為了這些車位的歸屬問(wèn)題，小區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)走訪了市規(guī)劃局、市房產(chǎn)局、市建委等多家單位，也查找了多份文件、資料?！拔覀兙拖雴?wèn)個(gè)明白，這產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰(shuí)？如果在產(chǎn)權(quán)不明的情況下，開(kāi)發(fā)商以‘誰(shuí)投資，誰(shuí)受益’為前提自行租賃、出售車庫(kù)的行為是否合法？”

　　遺憾的是，業(yè)主們并沒(méi)有從有關(guān)部門(mén)得到一個(gè)明確的答復(fù)?！啊段餀?quán)法》明確規(guī)定，屬于小區(qū)配套的車位應(yīng)該歸全體業(yè)主使用。現(xiàn)在，我們一方面寄希望于政府，一方面期待《物權(quán)法》生效，在法律層面上對(duì)有些說(shuō)不清楚的問(wèn)題有個(gè)明確的界定。”楊先生說(shuō)，必要的時(shí)候，他們將尋求法律途徑的幫助。

　　開(kāi)發(fā)商的“物權(quán)法說(shuō)”

　　小區(qū)的開(kāi)發(fā)商——杭州二輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司卻認(rèn)為，“拋售”一說(shuō)并不存在。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人李經(jīng)理說(shuō)，這些車位幾年來(lái)陸陸續(xù)續(xù)一直在賣(mài)，談不上突擊銷售。

　　有意思的是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)出售地下車庫(kù)，李經(jīng)理同樣捧出了《物權(quán)法》。

　　“新出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售、附或者出租。而且在2005年出臺(tái)的《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》中也寫(xiě)明‘誰(shuí)投資、誰(shuí)受益’，所以按照我們的理解，香吉公寓的地下車庫(kù)我們是有權(quán)出售的?！?p>

　　“那么開(kāi)發(fā)商是否能拿出有效證據(jù)，比如地下車庫(kù)的使用證、產(chǎn)權(quán)證明、額外投資證明等來(lái)說(shuō)明車庫(kù)是歸你們所有？”

　　“不可能，這不僅是我們開(kāi)發(fā)商、甚至全國(guó)的開(kāi)發(fā)商都拿不出這‘三證’，因?yàn)榈叵萝噹?kù)根本就不能辦理這些證件。我們?yōu)榈叵萝噹?kù)花下了成本，當(dāng)然這個(gè)收益應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商，即便這是公共配套設(shè)施。”

　　物權(quán)法沖擊波余波未了

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商突擊出售車位的情況在其他小區(qū)也不同存在著。在去年才交付的濱江一個(gè)樓盤(pán)，不少業(yè)主也不約而同接到了開(kāi)發(fā)商“兜售”車位的電話。“去年購(gòu)一個(gè)車位要17萬(wàn)，今年只要12萬(wàn)就夠了，開(kāi)發(fā)商究竟在打什么算盤(pán)??？”在小區(qū)的業(yè)主論壇上，這件事也被傳得紛紛揚(yáng)揚(yáng)。

　　《物權(quán)法》帶來(lái)的沖擊波也不僅僅體現(xiàn)在車位上。記者在采訪中了解到，杭州不少小區(qū)的業(yè)主和物管都曾為小區(qū)共有部分收益的問(wèn)題產(chǎn)生分歧。比如地下室、電梯廣告等，這些地方一旦出租后，收益如何分配，這往往是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的一個(gè)重要原因。

　　杭州市下城區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理有關(guān)人士說(shuō)，《物權(quán)法》明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有，那么由此產(chǎn)生的收益應(yīng)該投入到業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)中的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)中。打個(gè)比方來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的門(mén)衛(wèi)用房出租給商店做店鋪，租金就不應(yīng)該歸物業(yè)公司，而應(yīng)該歸全體業(yè)主所有；物業(yè)公司在滿足本小區(qū)業(yè)主的前提下，如果把小區(qū)內(nèi)的共有車位對(duì)外開(kāi)放，其收益也應(yīng)該歸業(yè)主。

　　有關(guān)人士還說(shuō)，《物權(quán)法》實(shí)施以后，還有幾種情況就得到明確，比如小區(qū)里的電梯，有的住戶認(rèn)為自己住的樓層很低，平時(shí)根本就沒(méi)用過(guò)電梯，所以拒絕交納電梯費(fèi)，這是明顯違法《物權(quán)法》的，因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)益不履行義務(wù)。

　　還有就是在物業(yè)公司的選聘上，也將有一些變動(dòng)?！墩憬∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過(guò)。但按《物權(quán)法》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！斑@樣讓選聘物業(yè)公司的行為顯得更科學(xué)?！庇嘘P(guān)人士稱。

　　一枚硬幣的兩個(gè)面

　　如同一枚硬幣的兩個(gè)面，同樣一部《物權(quán)法》，卻成了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商利益紛爭(zhēng)雙方的“武器”。孰是孰非？記者走訪了中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)副主任、錦天城律師事務(wù)所的姜叢華律師。

　　姜律師認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主分別拿同一部《物權(quán)法》說(shuō)事的現(xiàn)象，主要是目前還缺乏《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則和法律解釋。不同立場(chǎng)的人對(duì)《物權(quán)法》中每個(gè)條款的理解均不同，比如說(shuō)，《物權(quán)法》中對(duì)于公共設(shè)施的定義和范圍就需要有具體的明確和界定。

　　姜律師強(qiáng)調(diào)，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，頭先有一個(gè)基本原則是不能違背的。即凡是在小區(qū)建筑規(guī)劃內(nèi)的，無(wú)論綠地、道路或是車位，所有公共配套設(shè)施都是為全體業(yè)主服務(wù)的，開(kāi)發(fā)商不得改變?cè)幸?guī)劃的用途。如果現(xiàn)實(shí)生活中有的開(kāi)發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放，造成小區(qū)內(nèi)沒(méi)有車位、車庫(kù)或者車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位，則是不合理、不合法的。

　　《物權(quán)法》有針對(duì)性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?p>

　　姜律師解釋說(shuō)，《物權(quán)法》通過(guò)立法明確了業(yè)主的建筑物區(qū)分權(quán)。這就需要業(yè)主在購(gòu)房前事先了解明確小區(qū)的各種配套設(shè)施；也要求開(kāi)發(fā)商要明確告知要購(gòu)房的業(yè)主，小區(qū)內(nèi)有多少車位，業(yè)主認(rèn)同后可以通過(guò)簽訂合同付費(fèi)的方式從開(kāi)發(fā)商處獲得車位的歸屬，從購(gòu)房之初避免了以后的爭(zhēng)議。業(yè)主擁有自主選擇權(quán)。

　　對(duì)于車位是有償使用還是無(wú)償使用的問(wèn)題，姜律師解釋道，非社會(huì)公用道路停車位可以有償使用。但這里又牽出另一個(gè)重要的問(wèn)題，由小區(qū)內(nèi)共有部分而產(chǎn)生的收益歸誰(shuí)所有？收益如何分配？姜律師說(shuō)，小區(qū)的共有部分一般包括健身娛樂(lè)場(chǎng)所、林地、草坪等，物權(quán)法規(guī)定這些部分屬于全體業(yè)主共有，那么由此產(chǎn)生的收益自然應(yīng)該投入到業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)中的維護(hù)養(yǎng)護(hù)中。比如，公共道路劃地停車收費(fèi)的收益，應(yīng)納入小區(qū)收支預(yù)算，用于支付物業(yè)公司對(duì)車位進(jìn)行管理的費(fèi)用及道路的維護(hù)，而分配應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)來(lái)完成，物業(yè)公司只是一個(gè)代收性質(zhì)。

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