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鑫苑置業(yè)身陷質(zhì)量門
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 716 次
笙歌散盡,落英繽紛。在地產(chǎn)業(yè)10年牛市結(jié)束、步入調(diào)整通道之際,房企開始因此前的激進(jìn)承受生存壓力。延遲交房、質(zhì)量投訴以及遭遇退房制造了一系列群體事件,這些“失信”行為對地產(chǎn)公司苦心打造的品牌猶如殺傷性武器,地產(chǎn)業(yè)始終未曾消弭的某些原罪幽靈再一次集體顯現(xiàn)。
-本報(bào)記者 魏洪磊 北京報(bào)道
潮水退去后,沙灘上的裸泳者收獲的不僅僅有尷尬的目光。高存量房屋、積壓土地、緊繃的資金鏈,伏隱已久的種種威脅開始大搖大擺地現(xiàn)身。
本報(bào)獲悉,鑫苑置業(yè)(NYSE: XIN)位于蘇州的樓盤——湖岸名家,目前正陷入一場曠日持久的紛爭中。從2008年3月開始交房起,該樓盤便因種種質(zhì)量問題而糾紛不斷,在后期的交房過程中甚至還曾發(fā)生暴力丑聞。
遭遇“質(zhì)量門”
作為頭家在美國成功上市的中國房企,鑫苑置業(yè)曾一度風(fēng)光無限。在資本市場上長袖善舞地將“零庫存”概念演繹得風(fēng)生水起后,鑫苑置業(yè)甚至已開始憧憬自己的商業(yè)模式了。它攜紐交所上市之余威曾放出豪言:到2010年發(fā)展成為二線城市房地產(chǎn)公司的鰲頭。但短短不過兩年,鑫苑置業(yè)的故事開始變得不那么美妙。
蘇州是鑫苑置業(yè)走出鄭州后鎖定的批二線城市之一。湖岸名家項(xiàng)目是其在蘇州的3個項(xiàng)目之一,在2008年年底該項(xiàng)目施工全部結(jié)束。但交房后,前期多名業(yè)主稱該樓盤存在質(zhì)量問題,比如漏水、地下走廊過于狹窄等;到后期交房時,更多的矛盾開始出現(xiàn):如擅自變更房屋結(jié)構(gòu),延期交房引起賠償爭議,遲遲未解決房產(chǎn)證,契稅和維修基金的繳納問題等,矛盾逐漸升級。
某業(yè)內(nèi)人士表示,質(zhì)量糾紛恐怕只是表象,對于品牌開發(fā)商來講,質(zhì)量是其的支撐。而質(zhì)量問題的出現(xiàn),從小處講是源于管理松懈,更深處恐怕與其運(yùn)營模式遭遇市況挑戰(zhàn)而水土不服有關(guān)。
該人士指出,伴隨公司的擴(kuò)張,其運(yùn)營管理能力面臨新的挑戰(zhàn)。鑫苑置業(yè)2007年前三季度促銷費(fèi)用、管理費(fèi)用較2006年同期的增漲幅度分別為216%和267%。員工人數(shù)也從382名擴(kuò)張到575名。這一切顯示鑫苑置業(yè)在融資成功、加速擴(kuò)張過程中,在一定程度上背離了低成本的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。
對于上述旗下樓盤的質(zhì)量問題,本報(bào)記者聯(lián)系到鑫苑置業(yè)高層,但相關(guān)人士沒有對此作出正面回應(yīng)。
鑫苑置業(yè)總經(jīng)理助理馬紀(jì)良說:“具體事情并不由我負(fù)責(zé),對此沒有辦法回答。”
一位跟蹤鑫苑置業(yè)多年的市場分析人士稱,前述問題是“鑫苑模式”所固有的缺陷所致。在行業(yè)的上升期,種種不足尚可以被掩藏,但在行業(yè)下行期,一切都水落石出。而鑫苑置業(yè)不過是行業(yè)危機(jī)下眾多自顧不暇的開發(fā)商的一個縮影。
“鑫苑速度”的難以為繼
1997年,鑫苑置業(yè)創(chuàng)建,經(jīng)過5年打拼,銷售收入終于突破億元大關(guān)。2004年,其銷售面積在鄭州位列老大。隨后,伴隨房價(jià)一路走高,2005年,鑫苑置業(yè)的銷售收入終于逼近了5億元,凈利潤超過7700萬元。
憑著這份成績單,其從2006年8月起陸續(xù)獲得1.4億美元注資,并在2007年邁開了走出鄭州的腳步。
獲得巨額注資后,鑫苑置業(yè)冷靜地選擇二線城市作為擴(kuò)張目標(biāo),迅速鎖定了成都、濟(jì)南、合肥、蘇州等四個城市。
順勢擴(kuò)張的鑫苑置業(yè)在2007年達(dá)到了迄今為止輝煌的頂點(diǎn)。2007年12月13日,鑫苑置業(yè)董事長張勇敲響了美國紐交所的開市鐘聲,鑫苑置業(yè)成為在美國成功上市的頭家中國房地產(chǎn)企業(yè)。
從天堂到凡間的距離不過瞬間,這在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)伺的房地產(chǎn)市場上尤為明顯。
眾所周知的是,房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折就在此后到來。與許多小房企一樣,鑫苑置業(yè)遭遇了較寒冷的一個冬天,它的許多做法在逆市中變成了一把雙刃劍。比如它的“零庫存”,比如它對二三線城市的過于專注。
“不存地、不存房、零庫存”原本是中小開發(fā)商的本能策略。除非資金鏈斷裂,它們拿地之后會盡可能快地將項(xiàng)目推至預(yù)售階段,每次現(xiàn)金回流都意味著擺脫了一次崩盤的厄運(yùn)。
但自2007年年底房地產(chǎn)步入盤整期后,樓市價(jià)量齊跌,成交量更是下降明顯,在市場環(huán)境劇變的背景下,“鑫苑速度”難以為繼。
對于主攻中小城市,市場人士同樣認(rèn)為這令鑫苑置業(yè)的布局過于單?。阂环矫媸窃谡{(diào)控下,二線城市的房價(jià)正在下調(diào);另一方面,許多大開發(fā)商同樣看到了二三線城市蘊(yùn)藏的購購力,這將對專攻二三線城市的鑫苑置業(yè)形成巨大壓力。比如,萬科2007年前6個月在蘇州和成都取得的銷售業(yè)績分別為4.58億元和1.89億元。
上述市場人士在2008年年初即指出,鑫苑融資成功后業(yè)績大幅增漲,一方面是因?yàn)樗幕鶖?shù)小,另一方面得益于房價(jià)的上漲。以鑫苑在鄭州開發(fā)的幾個樓盤為例:2006年均價(jià)為330美元,2007年前三季度上述樓盤均價(jià)達(dá)634美元,漲幅達(dá)92%。但中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)后,鑫苑的高成長遭遇重重挑戰(zhàn)。。
回望之下,所有的推論都不幸言中。
分析人士稱,鑫苑置業(yè)曾經(jīng)引以為傲的種種戰(zhàn)略手段,終抵不過行業(yè)冬季的寒冷。此次的“質(zhì)量門”不過是市場下行期內(nèi)鑫苑置業(yè)曾賴以成名的運(yùn)營模式的副產(chǎn)品。
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