限價房可謂是廣州市構(gòu)筑住房保障體系中濃墨重彩的一筆。在國家“雙限雙競”政策基礎(chǔ)上推出的限價房讓更多的廣州人圓了住房夢，也成為了廣州樓市的“調(diào)節(jié)器”。一時間，北京、成都、青島等地紛紛跟進(jìn)。廣州限價房的標(biāo)本意義，值得關(guān)注。

　　但與許多“頭啖湯”一樣，這項政策同樣注定了在爭議不斷中成長。3月16日，全國頭個限價房保利西子灣二次開賣，216套房被大多數(shù)個人申購者收入囊中。而個開賣的限價房萬科新里程也一改之前“一口價”的銷售方式，頭批1357套兩天內(nèi)基本售罄。

　　西子灣推出的834套限價房，在二次開賣后售罄。

　　爭議并不可怕，摸著石頭過河的改革從來都是充滿著爭議的。

　　“這是一個新事物，如果不做肯定沒有批評，要做肯定就是摸著石頭過河了。限價房將形成一個長效機(jī)制，不斷進(jìn)行完善。”廣州市國土房管局一位官員稱。

　　3月，廣州金沙洲，保利西子灣正加緊施工，作為全國頭個限價房項目，這個樓盤一直是廣州、甚至是全國關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　西子灣限價房位于金沙洲的珠江邊，占地8.1萬平方米。頭次對外發(fā)售的9棟樓全是限價房單位，每棟11層高。限價房戶型為80平方米左右的兩房和90平方米左右的三房。戶型的設(shè)計都很現(xiàn)代，每一戶都有陽臺和飄窗。

　　“我們的裝修標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)打?qū)嵉?00元/平方米，這是沒有水分的?！北＠禺a(chǎn)的一位工作人員稱。 位于廣州科學(xué)城內(nèi)的萬科限價房的裝修標(biāo)準(zhǔn)更實(shí)在——統(tǒng)一鋪地磚。萬科一位銷售人員稱，“我們的裝修標(biāo)準(zhǔn)是300元/平方米”。

　　全國頭個限價房為何在廣州誕生是個謎。

　　“這與房價的瘋漲和國家的宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，限價房在廣州的誕生有著特殊的背景。近年廣州市商品住房價格漲幅較快，中產(chǎn)解決自住型住房需求的壓力增大。因此，為緩解中等或中等偏上收入家庭的購房壓力，妥善解決居民住房問題，很有必要在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房兩個層次之間構(gòu)建一檔適合上述收入家庭的住房供應(yīng)和消費(fèi)層次。

　　此外，面對不斷攀升的地價，廣州市不斷作出調(diào)控努力。但幾次單限出讓土地后，并未能達(dá)到穩(wěn)定地價的目的。為了能穩(wěn)定房價，在“國十五條”的政策基礎(chǔ)上，廣州市作出決策在全國率先試行“雙限雙競”出讓土地，限價房也隨之誕生。

　　焦點(diǎn)一：限價房定價機(jī)制

　　定價時，金沙洲周邊的房價只有5000元/平方米左右，把較高限價定為6500元/平方米，是怎么出來的

　　2006年11月17日，廣州市對8宗地塊掛牌出讓，其中金沙洲推出的4幅地塊在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采用競房價、競地價的方法出讓，這是全國頭次采用這種“雙限雙競”模式進(jìn)行土地出讓。

　　在這種全新的拿地游戲中，保利地產(chǎn)競得了西子灣限價房的用地。保利地產(chǎn)住宅營銷部的張煒回憶了當(dāng)時的熱鬧情景，“較高限價的確定方法是在土地還沒拍賣之前，由每家有意競拍的開發(fā)商報一個較高限價給政府，由政府較終來決定一個價格，開發(fā)商報的明顯偏高或者偏低的價格會被政府取消。由于政府是頭次操作這樣的項目，怕把握不準(zhǔn)，所以頭先由開發(fā)商來報一個價格?！?

　　“當(dāng)時開發(fā)商報的價，低的有每平方米6000元左右，甚至4000元，高的每平方米7000元左右。這是開發(fā)商對這個區(qū)域價格不同的判斷。拍賣土地的前兩天，政府通過權(quán)衡和考量后才公布這塊地的房價較高確定為6500元/平方米。當(dāng)時中海還有富力的限價房的較高限價都是這樣確定的。”

　　“當(dāng)時定價時，金沙洲周邊的房價只有5000元/平方米左右，政府把較高限價定為6500元/平方米，有些開發(fā)商還有些擔(dān)心。通過這個定價可以看出，其實(shí)政府是有預(yù)見性的?！睆垷樥f。

　　房價確定下來后，接著開始競拍土地。“等于所有開發(fā)商都知道了，在這塊地上建好房子的售價不能超過6500元/平方米。在這個基礎(chǔ)上，參與土地競拍。當(dāng)時，幾個大的開發(fā)商都參與了。競拍時每個開發(fā)商依次舉牌加價，價高者得，較后我們爭得這塊地?！睆垷樥f。

　　這種新的拿地方式效果明顯，迅速平抑了開發(fā)商瘋狂加價拿地的熱情，地價開始出現(xiàn)明顯回落。盡管保利地產(chǎn)出價較高，但較終折算到西子灣項目的樓面地價為2557元/平方米，這比其周邊一個普通商品房樓盤4000多元/平方米的樓面地價已低了很多。

　　“因?yàn)殚_發(fā)商可以支付的地價成本是他們通過較高限價來倒推過來的。當(dāng)時如果不是限價地，開發(fā)商預(yù)計房價會有七八千元每平方米，每平方米地價再往上抬1000元也是有可能的?！?

　　正因?yàn)閷σ种漂偪耧j升地價的作用明顯，限價房項目不斷推出。從2006年開始，廣州市先后采取“雙限雙競”方式出讓了約9宗居住用地進(jìn)行限價房項目建設(shè)，將供應(yīng)約1.5萬套限價房。

　　焦點(diǎn)二：利潤幾何

　　開發(fā)商認(rèn)為限價房的利潤很薄，利潤低于10%。在其看來，10%的利潤就算在零售百貨業(yè)都不算高

　　保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)胡在新算了一筆賬，西子灣項目的成本包括2557元/平方米的樓面地價、2000多元/平方米的建筑成本，還有600元/平方米的裝修費(fèi)用。另外小區(qū)里建設(shè)真空垃圾回收系統(tǒng)就投入了幾千萬元，平攤到每平方米建筑面積就是150元。售價6500元/平方米，“每平方米利潤肯定不到1000元。限價房的利潤很薄?！?

　　此外，“西子灣其實(shí)去年10月就已達(dá)到預(yù)售條件，但開盤時間硬是往后壓到今年2月才開始發(fā)售。而往后拖就是30多萬元的財務(wù)成本。”“總的算下來，開發(fā)這個樓盤的利潤肯定是低于10%的。10%的利潤是非常低的，不要說是在房地產(chǎn)業(yè)，就算是在零售百貨業(yè)都不算高的了。”張煒說。

　　對于“暴利”的地產(chǎn)項目來說，10%的利潤確實(shí)顯得委屈，“有的商品房項目拿地早，樓面地價不到1000元/平方米，但賣到7000~8000元/平方米，甚至上萬元/平方米。我們的利潤和他們沒辦法比?！睆垷樥f。

　　但建限價房仍是十分搶手的項目。因?yàn)樵谕挥龊臉鞘?，建限價房成為規(guī)避市場風(fēng)險的一種有效辦法?！罢粌H幫著宣傳，而且還幫著銷售。當(dāng)然風(fēng)險要小得多?！?

　　事實(shí)上在不少行業(yè)，10%的利潤并不算低。有業(yè)內(nèi)人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就夠了。

　　焦點(diǎn)三：限價地出現(xiàn)別墅

　　在限價地塊，出現(xiàn)了非限價商品房。有人質(zhì)疑開發(fā)商利用大戶型單位大撈一筆，但開發(fā)商認(rèn)為合法合規(guī)

　　對于開發(fā)商宣稱限價房的低利潤，也引發(fā)了質(zhì)疑。人們發(fā)現(xiàn)，限價地塊里都出現(xiàn)了少數(shù)的非限價房項目。西子灣項目“1600多套房子中，1400多套是限價的，200多套不限價”。萬科新里程限價房地塊上還規(guī)劃了一部分的別墅，有媒體甚至稱這些別墅“利潤高達(dá)240%”。

　　面對這樣的質(zhì)疑，張煒回應(yīng)：“其實(shí)當(dāng)年拿地時，我們與有關(guān)部門所簽的協(xié)議已經(jīng)確定，限價地塊上可以有20%住宅的套型建筑面積在 90 平方米以上，這是完全合法合規(guī)的。”

　　“今年1月份下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)的通知》明確，‘限價房的套型建筑面積不得超過90平方米’。我們要服從這個文件。”張煒說。所以限價房中就有了非限價的大戶型。

　　“如果把120平方米的房子當(dāng)作一種限價房來賣，確實(shí)是一種社會資源的浪費(fèi)，與其這樣，還不如補(bǔ)交地價款，變成商品房。政府也可增加獲利，增加的這部分收益也可用來投入到廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中來。這并不是某些報紙所說的，為了鼓動開發(fā)商的積極性?！?目前，西子灣的大戶型商品房售價還不得而知?！安幌迌r房的價格可能會根據(jù)市場的情況來定。”張煒說。

　　去年10月份后，廣州樓價高臺跳水，成交量急劇萎縮。樓市的低迷，讓限價房的價格優(yōu)勢大打折扣。臨近金沙洲的南海一樓盤喊出的4800元/平方米的樓價，并號稱：“房價比限價房還低，沒有購購限制”。

　　廣州市房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，目前限價房還需要解決定性問題、定價問題和供應(yīng)規(guī)模等問題。所謂定性問題，主要是針對其既非保障性住房又非完全的市場化的商品房而言。他認(rèn)為，廣州市目前將其定性為政策性住房，但在投資方式、操作主體上還基本上是沿用商品房的運(yùn)作模式，有些不適應(yīng)。他認(rèn)為，限價房更接近香港居屋的功能和作用，其投資主體和運(yùn)作模式也應(yīng)參照香港居屋和國情加以調(diào)整，較好是由公益性機(jī)構(gòu)和組織作為投資主體來運(yùn)營，而非以盈利為目的的發(fā)展商。

　　關(guān)于定價，按現(xiàn)在的模式，在拍地時就要確定較高售價，而要等至少1年后才能銷售。萬一出現(xiàn)房價大幅下降時，限價房價格如何調(diào)整、如何回購和補(bǔ)地價？而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例應(yīng)當(dāng)多少適當(dāng)都是尚待解決的問題。

　　限價房不可能政府建

　　不排除以后不限戶口

　　專訪廣州市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺

　　記者：限價房的政策為什么從雙限變成了多限？

　　陳大旺：通過這樣一些限制條件，主要能解決中等收入者的頭次置業(yè)問題，如果不限的話，一些真正急需要住房的人不一定能購到限價房。

　　記者：為什么從一口價變成非一口價？

　　陳大旺：限價房也是商品房的一種，說實(shí)在的，是否搞一口價是他們(房地產(chǎn)商)的事，但我們也給了一定的壓力，他們就松口了。

　　記者：限價房的銷售條件有無可能放松，以后有無可能不限戶口？

　　陳大旺：不排除有這個可能，以后會不斷調(diào)整完善。

　　房價下跌過快也不好

　　記者：今后限價房會否像新加坡組屋或我國香港公屋一樣，由政府來開發(fā)呢？

　　陳大旺：我們現(xiàn)在的保障性住房也是政府的機(jī)構(gòu)來開發(fā)的。但限價房不是保障性住房，它是商品房中的一種，是限價商品住宅。不可能由政府來建，因?yàn)樗且环N商品房。

　　記者：有人質(zhì)疑說，限價房購了5年內(nèi)不讓出租和轉(zhuǎn)讓，這是不是物權(quán)不完整？

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