《物權(quán)法》和根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將于10月1日開始實(shí)施。該條例對有關(guān)保障業(yè)主權(quán)益的許多規(guī)定作出了與時俱進(jìn)的修改。對照該條例，看看日前發(fā)生在我市某小區(qū)的一宗物業(yè)管理糾紛，或許能提醒物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方都應(yīng)該思考一下自己的所作所為是否真正符合法律的規(guī)范。

　　事件回放

　　保安和業(yè)主為頭付欠款斗毆

　　日前，冉先生向記者敘訴了事情的經(jīng)過。

　　9月18日中午，業(yè)主冉先生的太太接到物業(yè)管理公司的電話，催她去繳納所欠的頭付款。冉太太去了，物業(yè)管理公司說欠款有2.3萬多元，另外有利息3000多元。冉太太表示頭付款沒有問題，但是利息不能接受。

　　當(dāng)天下午6點(diǎn)多鐘，冉先生下班后帶上5歲的小女兒一起到物業(yè)公司詢問情況，正好遇上另一個業(yè)主涂先生也在和物業(yè)公司爭論所欠頭付款的事情。冉先生說道：“你們物業(yè)公司本來就是做服務(wù)的，干什么像吵架似的，大家好好說不行嗎？”物業(yè)公司有關(guān)人員說：“關(guān)你什么事？！”冉先生拉著涂先生往外走，卻被樓下上來的七八個手持鋼管的保安堵住了，涂先生趕緊跑了出去，保安就把冉先生堵回辦公室。

　　涂先生跑出去后立即給冉先生的哥哥打電話，同時向110報了警。而樓上的冉先生見勢不對，急忙把自己的女兒推給旁邊一個熟悉的物業(yè)管理人員照看，自己就與保安對打了起來，邊打邊往外跑。他跑到樓道上，看見聞訊趕來的哥哥也被幾個保安圍著打，兩人便一起在樓梯上和保安廝打，直至110警察趕到，把雙方帶到了張家邊派出所。

　　據(jù)冉先生說，2004年5月他和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時，確實(shí)欠下了房地產(chǎn)公司1.6萬多元的頭付款，當(dāng)時打了欠條的，并承諾一年內(nèi)歸還該筆欠款，否則按每日萬分之二點(diǎn)一付逾期利息，另外還有一筆花園款6000多元沒有付，他一共欠款2.3萬多元。但是在購房協(xié)議上，開發(fā)商也同時承諾365天后，向業(yè)主提供所有辦理房產(chǎn)證的手續(xù)。但一年后房產(chǎn)商表示無法辦理房產(chǎn)證，所以他也就沒有支付那筆頭付款的欠款。

　　現(xiàn)在的物業(yè)管理公司和開發(fā)商是同一個老板，直到今年9月12日，他才看到物業(yè)管理公司貼出的可以辦理房產(chǎn)證以及催交頭付款欠款的告示，他也準(zhǔn)備好了這筆錢去交納欠款，并且根據(jù)市政府的規(guī)定，他還有可能辦理戶口，這樣女兒以后上學(xué)的問題也就能解決了。沒想到，在幾天后就發(fā)生了打架的事情。

　　對于利息，冉先生說他未交頭付款欠款，是因?yàn)殚_發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證違約在先，所以他就不應(yīng)該支付逾期利息。退一步說，按當(dāng)時簽訂的還款書，也只是頭付款部分要計逾期利息，花園款部分并沒有說明要計逾期利息。

　　業(yè)主投訴

　　想成立業(yè)主委員會遭到報復(fù)

　　記者在該小區(qū)走訪時，許多業(yè)主都說與物業(yè)公司發(fā)生過沖突，打架的次數(shù)也不少。他們有的像冉先生一樣，是因?yàn)轭^付款欠款的事情，據(jù)說凡是不按物業(yè)公司規(guī)定交納欠款的，物業(yè)公司頭先就是停水，下一步就是停電，第三步就是恐嚇。曾經(jīng)有一個業(yè)主沒有交納欠款，物業(yè)公司有關(guān)人員領(lǐng)著10多個手持鋼管的保安，從業(yè)主鄰居的花園翻進(jìn)該業(yè)主的家中，然后打電話把業(yè)主叫回來“協(xié)商”。

　　業(yè)主黃先生不欠頭付款，但他也被卸掉了水表，因?yàn)樗麤]有交物業(yè)管理費(fèi)。他說不交物業(yè)管理費(fèi)的理由是，該小區(qū)是由一個爛尾樓改造成的，當(dāng)初開發(fā)商為了擴(kuò)大銷售到處做廣告，說5000元就可以做業(yè)主，并且入住后從來沒有提過要交納物業(yè)管理費(fèi)的事情。
　　后來，物業(yè)公司提出要交物業(yè)管理費(fèi)了，但黃先生認(rèn)為這個物業(yè)管理公司不稱職，主要是小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境極差；治安也很差，許多保安上班時睡覺、看小說、喝啤酒、吃夜宵，小區(qū)經(jīng)常發(fā)生撬門盜竊事件，摩托車、單車被盜事件經(jīng)常發(fā)生；路燈、遮陽頂棚壞了，消防栓被盜了，都沒有人管。他曾和物業(yè)管理公司交涉過多次，表示自己愿意把所欠的物業(yè)管理費(fèi)一次補(bǔ)齊，前提是要簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)協(xié)議，但被物業(yè)公司拒絕，所以他也就沒有交管理費(fèi)。

黃先生意識到這里的物業(yè)管理問題很大，他們幾個有共識的業(yè)主私下聯(lián)系了一兩百個業(yè)主，9月15日在小區(qū)外找了個地方聚會，準(zhǔn)備商量成立業(yè)主委員會的事情，此舉遭到了現(xiàn)在的物業(yè)管理公司的反對和阻撓。當(dāng)天晚上，他家的水表就被物業(yè)管理公司卸了，其他幾個被認(rèn)為是“頭”的業(yè)主家的水表在這以后也陸續(xù)被拆掉了。其中一位保安還威脅參加會議的一個女業(yè)主：“你再亂搞，分時辰怎么死的都不知道！”

　　物業(yè)回應(yīng)

　　好心幫忙惹來“刁民”耍賴

　　記者采訪物業(yè)公司，一位自稱是從珠?？偛縼淼呐硐壬鷮τ浾哒f，他們這里從來沒有發(fā)生過保安打業(yè)主的事，相反9月18 日晚上，是冉家兄弟三個毆打保安，保安隊(duì)長頭被打傷了，還做了CT檢查，現(xiàn)在回珠海養(yǎng)傷去了。彭先生指著自己脖子上的傷說，那也是冉家兄弟打的。

　　關(guān)于頭付款欠款，彭先生說，這里大概有七八百個業(yè)主，絕大部分都是外來打工者，公司出于好心借錢給他們付頭付，讓他們在中山安居樂業(yè)，他們不說感激也就罷了，欠的錢總應(yīng)該還吧？并且，公司在這個事情上做到仁至義盡，如果業(yè)主覺得一次還幾萬元有困難，可以分期還，每次還一兩千元都是可以的。但是現(xiàn)在這些人就是報著一種僥幸心理，想把這筆錢賴掉。那些搞所謂業(yè)主委員會的人，大都是這些欠款的人，他們就是一群 “刁民”。

　　對于房產(chǎn)證，彭先生向記者出示了一份該公司2006年4月29日在《中山日報》上刊登的“購購某某花園，即購、即住、即辦證”的廣告，其中第三條有“原沒有辦證的業(yè)主請抓緊時間辦證，逾期不辦后果自負(fù)”的話，同時他們也在小區(qū)張貼過多次告示催欠款者去交款辦證，也給欠款者個人打電話通知過，原來欠款的有70多人，經(jīng)過這段時間的工作，有50多人都交清了欠款。

　　不過，有7個業(yè)主對記者說，在今年9月份前，他們沒有見過小區(qū)內(nèi)貼過任何可以辦產(chǎn)權(quán)證的告示，也沒有接到過任何催欠款的電話。對于報紙上的廣告，他們認(rèn)為不能等同于法律意義上的“公告”，并且即使這個廣告算公告，那逾期利息的計算也只能從2006年4月29日后的某個時間起算。至于打人，冉先生說：“算上我女兒，我們是有3個人，但我可能帶著一個5歲的女兒去打架嗎？”

　　彭先生認(rèn)為，物業(yè)管理小區(qū)盡職盡責(zé)地做了大量的工作，聘請了23個保安和9個清潔工。從業(yè)主手中收的管理費(fèi)都是按較低標(biāo)準(zhǔn)收的，每平方米僅0.5元，每月也就2萬多元，但他們整個管理處38人的工資開支就達(dá)3萬多元。由于該小區(qū)內(nèi)有一條商業(yè)街，這是當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計時就定下來的，所以無法對小區(qū)進(jìn)行全封閉式管理，這樣治安狀況會差一些。但保安每個月都能抓到10多個小偷到派出所。還有，8月份他們僅換小區(qū)的燈泡就花了1900多元。

　　市民觀點(diǎn)

　　保安打業(yè)主應(yīng)“一票否決”

　　租用該小區(qū)房子的一位商家告訴記者，她也覺得這里的保安和其他地方的保安有點(diǎn)不一樣，其他地方的保安和業(yè)主都保持著很客氣、很禮貌的關(guān)系，但這里的保安對業(yè)主都很兇狠，時不時的都能見到保安和業(yè)主發(fā)生沖突。

　　記者到張家邊派出所采訪時，向值班警官提出了兩個問題：某某小區(qū)的保安是否經(jīng)常和業(yè)主發(fā)生打架事件？該小區(qū)的保安是否每個月都能抓到十多個小偷派出所？警官回答說，保安與業(yè)主是不是經(jīng)常打架他不清楚，因?yàn)椴皇撬蛋嗨筒涣私馇闆r，但18日那天確實(shí)有打架鬧到派出所來的。至于每個月抓10多個小偷的說法，他說：“肯定沒有，別說每個月十多個。這里還沒有一個小區(qū)一個月往派出所過10多個小偷的?！彪S后該警官和記者進(jìn)行了“朋友式的閑聊”。警官說：“我們都是要住房子的，你想想，保安本來就是業(yè)主請來保護(hù)自己人身財產(chǎn)安全的，現(xiàn)在保安打業(yè)主，其他方面無論做得再好，對這些保安也該打個大大的問號吧？對這樣的物業(yè)公司，應(yīng)該一票否決?！?br>

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