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購購的房產(chǎn)超多用70年物權(quán)法草案搬舊規(guī)荒唐

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 574 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  當(dāng)《物權(quán)法(草案)》因為廣泛征求意見而把它關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)需要申請、約定續(xù)期并與該土地上的建筑物等一并處分的規(guī)定(第155、152、153條)宣傳開來的時候,一些巨資購購房產(chǎn)的人才如夢方醒:原來自己的房產(chǎn)并非擁有真正的所有權(quán),享有恒久性的占有、處分權(quán)利,而是依附于土地使用權(quán)的期限性,其所有權(quán)可能隨之滅失,因此為子孫后代留下了必須重新購購或者被“充公”的難題。

  于是細(xì)究,又發(fā)現(xiàn)他們房產(chǎn)的“壽命”已在15年前被一部“暫行條例”做了如下“判決”:

  居住用地70年;工業(yè)、科教、綜合用地50年;商業(yè)用地40年。土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

  這個1990年5月19日發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》分別在第12條、40條的規(guī)定一直被沿用至今,直到被照搬進《物權(quán)法(草案)》。

  然而對于這樣一個涉及億萬家庭和民事主體重大財產(chǎn)權(quán)利的行政法規(guī)——為他們的房地產(chǎn)設(shè)定使用年限的政策,15年來從沒有人出來做過任何解釋——為什么一定是70年、50年和40年?有什么科學(xué)和法理的依據(jù)?當(dāng)然也沒有人指出這是不嚴(yán)肅和不負(fù)責(zé)的。

  特別是2000年出臺的《立法法》第8條在立法權(quán)限上明確規(guī)定關(guān)于民事基本制度及對非國有財產(chǎn)的征收必須由全國人大制定法律,憲法第62條也有此類規(guī)定,而對民事基本制度即民事基本財產(chǎn)權(quán)利和基本民事權(quán)利行政法規(guī)根本無權(quán)調(diào)整。但“暫行條例”有關(guān)民事主體房地產(chǎn)權(quán)利的規(guī)定并沒有依照憲法和基本法律的要求廢止、修改,而且被頑固地執(zhí)行至今,不知還會被執(zhí)行多長時間。

  尤其不幸的是,這個行政法規(guī)有關(guān)土地使用年限的基本精神被面向未來、著力于私人財產(chǎn)保護的《物權(quán)法(草案)》繼承下來。

  較近才有被記者追問的官員和專家出來談自己對“70年”的理解:一、可能是考慮中國人的平均壽命70歲,從他成年比如25歲以后開始購購住宅,可以夠兩代人居住;二、可能是考慮住宅的使用壽命70年折舊為零。據(jù)稱,這也是當(dāng)時借鑒香港的經(jīng)驗。

  但是香港之所以實行批租制度,即在一定期限內(nèi)(不超過99年)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),主要是因為香港大部分土地是英國1898年通過《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界(期限99年)得來,土地并非港英當(dāng)局所有。

  而在英、美等市場經(jīng)濟發(fā)達國家土地是多級所有,可以歸自然人、法人所有,也有一部分歸公眾所有(如國家、州、市鎮(zhèn)所有)。在這種土地所有制格局下,也準(zhǔn)許不同所有者出讓、轉(zhuǎn)讓有一定期限的土地使用權(quán),當(dāng)然,你也可以一次性地購斷某地塊的土地所有權(quán),條件之一是你的經(jīng)濟實力可以達到,并且提前若干年報批規(guī)劃。

  有的專家總是把“國外也有土地使用權(quán)制度”作為我們實行這種土地使用權(quán)制度的論據(jù),其實,兩者在土地管理的宗旨上大不一樣,國外主要體現(xiàn)在對土地資源的優(yōu)化配置與合理利用,我們則體現(xiàn)在土地權(quán)屬的歸屬與變更上。

  在強調(diào)土地權(quán)屬至上的土地使用權(quán)制度下,對于土地使用年限的政策設(shè)定呈現(xiàn)出破綻百出的矛盾:

  1、既然《物權(quán)法(草案)》等法律法規(guī)確認(rèn)了土地使用年限的規(guī)定,但在實際操作中一般又不發(fā)給業(yè)主土地使用權(quán)證,到70年、50年或40年的時候,業(yè)主憑什么去辦理申請延期使用土地的法律手續(xù)?有關(guān)部門如果象今天拆遷時那樣翻臉不承認(rèn)公民可以享有土地使用權(quán)怎么辦?

  2、既然規(guī)定了土地使用年限制度,為什么不解決以下問題?,確定每一戶分享土地使用權(quán)的比例(包括分?jǐn)偟墓彩褂猛恋孛娣e)是多少,否則土地到期續(xù)展繳費充值就沒有依據(jù),或者“以舊換新”拆遷時由于土地上建筑面積總量可能增加使原來土地使用權(quán)擁有者所占份額減少,他們的經(jīng)濟利益可能受到很大的損害。

  、建立土地使用期限公示和土地使用費年限分?jǐn)傊贫取,F(xiàn)在廣泛存在的土地使用年限“縮水”現(xiàn)象被熟視無睹,由于審批建設(shè)、項目變更等原因,業(yè)主享有的土地使用權(quán)一般都差幾年甚至十幾年、幾十年,土地使用年限非常不透明,作為影響房屋評估價值的一個重要因素,它沒有被考慮到商品房價格中,特別是對于40年期的商鋪,房產(chǎn)年限更為重要。業(yè)主的土地使用期限到底是多少,一是應(yīng)公示,二是要將“縮水”部分扣除或者由開發(fā)商、購房者按各自實際占用的使用年限分?jǐn)偡績r款。

  3、既然把土地使用期限作為一種法律制度,那么以劃撥方式取得土地使用權(quán)并可以上市交易的公房卻“沒有使用期限的限制”(《城市房地產(chǎn)管理法》第21條),而且沒有按照規(guī)定補交土地出讓金,這是否意味著公有制準(zhǔn)許有一個特殊因為土地的無限期使用而實際擁有土地所有權(quán)?由于土地使用期限管的不是所有公民,造成國有資產(chǎn)流失和分配不公的巨大。

  4、既然《物權(quán)法(草案)》嚴(yán)肅地把土地使用期限問題寫進去,但卻沒有對到期后業(yè)主續(xù)租的地價問題作出原則規(guī)定,如果價格談不攏,國家就可以不再租給業(yè)主土地使用,或者業(yè)主拒絕繳納土地續(xù)期費用,這些都會意味著其房屋所有權(quán)的喪失。

  70年的房屋折舊率已經(jīng)相當(dāng)高,讓業(yè)主為舊房一次性地繳納土地續(xù)期費用,是否有些苛嚴(yán),違反了民法關(guān)于平等、自愿、公平的交易原則?如果協(xié)議不成,而以強制力沒收數(shù)億家庭的房產(chǎn)是否會引起社會秩序的動蕩?政府到時有沒有能力在短時間內(nèi)投入大筆維修和管理舊房的費用?

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