新浪房產(chǎn)訊：日前出爐的“中國納稅百強排行榜”以及此后媒體對房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上的質(zhì)疑引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)軒然大波，這項由國稅總局機關(guān)刊物《中國稅務(wù)》發(fā)起的納稅排行榜，在500強名單中前300名沒有一家房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)行業(yè)中排名位的北京金源金源鴻大房地產(chǎn)有限公司以39616萬元的納稅額排名總榜的第310位。各界人士紛紛發(fā)表看法。13日，華遠總裁任志強致信新浪房產(chǎn)，對此問題發(fā)表了自己的觀點：

　　稅收評了個500強企業(yè)，里面沒有幾家房地產(chǎn)企業(yè)，前300家里沒有房地產(chǎn)企業(yè)，于是各種媒體又在大炒房地產(chǎn)業(yè)的暴利，并且無知的與個人排行榜做對比，好像找到了房地產(chǎn)企業(yè)的又一大“罪狀”，并且唯恐天下不亂的大喊大叫下一步的是重查房地產(chǎn)企業(yè)的納稅。

　　新聞媒體握有影響輿論與民眾情緒的工具，我們歡迎媒體與社會的監(jiān)督，但卻反對什么都不懂的瞎說。新聞要反映真實的情況，不能不做深入的研究而只看表面現(xiàn)象就揮舞大棒的亂攻擊，擴大社會矛盾和增加民眾的誤解。

　　房地產(chǎn)企業(yè)從來都是各級地方稅務(wù)部門審查的，房地產(chǎn)行業(yè)不但不少納稅，并且常常是與其它企業(yè)不同的預(yù)先納稅。為什么房地產(chǎn)不會成為中國納稅排行榜的前列，問題出在稅制上。

　　一、非單一生產(chǎn)的重疊稅收環(huán)節(jié)。

　　房地產(chǎn)不同于鋼鐵、汽車、石油、化工、電器等生產(chǎn)行業(yè)，不是由一個生產(chǎn)主體完成生產(chǎn)全過程的系列生產(chǎn)企業(yè)，而是一個將不同生產(chǎn)系列組合服務(wù)的過程。

　　單一生產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)、組裝都在一個納稅體系中完成。盡管有材料、設(shè)備、零件的外加工和采購，但其增值稅是可以沖抵的，因此不是重復(fù)納稅和重疊納稅。但房地產(chǎn)的房屋生產(chǎn)過程中沒有增值稅的抵扣，因此是重復(fù)和重疊納稅的生產(chǎn)過程。而房地產(chǎn)行業(yè)的商品納稅差別在于分級累加納稅。

　　土地出讓金是政府收取的地租(有些地區(qū)還包括市政配套建設(shè)資金)，但政府收取的地租同樣在土地的二次轉(zhuǎn)讓、交易中增加稅收，在銷售的營業(yè)收入中和契約稅中疊加稅收。

　　從開發(fā)商委托規(guī)劃、設(shè)計、勘探、地基處理、結(jié)構(gòu)施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購、設(shè)備采購、裝修，包括廚具、家具、潔具、空調(diào)等產(chǎn)品與半成品采購中都要在每個環(huán)節(jié)有任意委托單位的利潤與稅收，并在不同企業(yè)納稅。同時這些稅收又都重復(fù)的疊加于較終的產(chǎn)品(房屋)中再統(tǒng)一加征營業(yè)稅、契約稅，如將上述所有環(huán)節(jié)中的稅收累計計算則每100元銷售額中約40%為各種稅收。

　　單一產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)中上述稅率會降低，但稅收會集中于一個渠道中繳納，而房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)鏈條中，同一產(chǎn)品中的各種稅收在不同環(huán)節(jié)中分別交納。

　　二、隨產(chǎn)品不可移動性而分別納稅。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品與其它產(chǎn)品納稅的大差別在于不動產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性，這種不可移動也造成了納稅的分化，隨產(chǎn)品而納稅的特征。

　　可移動產(chǎn)品的生產(chǎn)集中于一地，則不管產(chǎn)品較終在何地銷售(境內(nèi)、境外)，隨主導(dǎo)生產(chǎn)單位(企業(yè))在生產(chǎn)地納稅。

　　但房地產(chǎn)的不可移動性使稅收不是隨生產(chǎn)單位不變，而是隨產(chǎn)品所在地、隨產(chǎn)品而改變納稅渠道與納稅關(guān)系。

　　如萬科、萬達、萬通、陽光100、富力等在全國各地投資生產(chǎn)，盡管一個主體作為先進投資人和生產(chǎn)者，但是稅收卻必須按不同地所注冊的公司的納稅申報關(guān)系，分別在各地納稅。營業(yè)收入可以按會計制度合并，利潤可以按會計制度合并，但納稅記錄則只能在當(dāng)?shù)胤从澈陀嬎?，企業(yè)合并報表數(shù)并不能在任意一地確認(rèn)納稅記錄。一地生產(chǎn)一地納稅，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個主導(dǎo)性投資主體，但多個納稅渠道，較終稅收統(tǒng)計分散于產(chǎn)品生產(chǎn)地而無法集中。

　　三、稅收體制造成的強制性分散。

　　以國、省、市、區(qū)、地劃分的稅收分配體制，讓每個稅收單位的地方政府都在爭取稅源。前者是指萬科這類跨省市地區(qū)的開發(fā)企業(yè)，必須在產(chǎn)品生產(chǎn)地注冊公司并辦理納稅登記和必須將稅收交納給產(chǎn)品所在地的政府。后者則是在一個大城市中，如北京、上海等，當(dāng)跨納稅地點進行項目建設(shè)與生產(chǎn)時，也必須分別在生產(chǎn)地進行項目公司的注冊并分別納稅。

　　因此目前全國工商注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近5萬家，每單個企業(yè)的從業(yè)人員不足30人，每單個企業(yè)的利潤不足130萬元，其原因正在于由于地方納稅利益和工商注冊規(guī)定(不得成立內(nèi)資獨資公司，不管這個投資人是否是多個股東，新注冊的公司必須有兩個以上的股東)，致使大量的項目公司出現(xiàn)。這些公司的注冊地不同，納稅關(guān)系不同，但辦公地點相同，工作人員相同，實際上是一個投資人，一套工作班子，但有多個項目公司的牌子，因此納稅不能合并計算而使納稅數(shù)額分散變小。

　　四、土地招拍掛制度造成的分散。

　　由于土地供給制度的改變，許多開發(fā)商為回避現(xiàn)有項目與新取得土地的項目發(fā)生矛盾，因此在新的項目招拍掛時，常常用一個完全獨立的新注冊的公司去辦理相關(guān)手續(xù)。同時也由于土地供給制度的變化，而在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大量的以取得土地資源為目的的兼并收購項目公司的情況，這樣就大大的增加了一個企業(yè)的多個納稅單位，并且會在多個納稅單位中控股、參股，但項目公司并非單一股東。如雞蛋換糧票的現(xiàn)象已在市場中普通出現(xiàn)，但并未合并納稅關(guān)系，而是新增加了納稅單位，就出現(xiàn)一個地產(chǎn)商的實際納稅為多個納稅戶頭分別納稅的情況。

　　五、房地產(chǎn)納稅與利潤無關(guān)。

　　在單一納稅和生產(chǎn)的企業(yè)中，利潤與納稅是直接的正相關(guān)的比例關(guān)系，單一房地產(chǎn)項目的公司的利潤與納稅也同樣是正相關(guān)的比例關(guān)系，但在一個投資主體多個項目公司分別納稅的情況下(房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)為此類情況)，則納稅是按公司注冊情況分別進行的，但股東分紅和股東權(quán)益是可以合并的，利潤是按股東權(quán)益合并的。

　　當(dāng)媒體以為稅收排行榜與財富榜之間存在某種正相關(guān)關(guān)系時，恰恰是不了解房地產(chǎn)企業(yè)多個項目的分別納稅關(guān)系，恰恰錯誤的以為房地產(chǎn)企業(yè)異地生產(chǎn)使可以在一地統(tǒng)一納稅，以為不動產(chǎn)像可移動性產(chǎn)品生產(chǎn)一樣是個同一納稅單位。

　　連電視臺的早間讀報的編輯都不懂這一分別納稅與綜合利潤無關(guān)的差別，還自以為聰明的將納稅500強中沒有房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)個奇怪的問題提出，而根本就不去研究其內(nèi)在的納稅關(guān)系。

　　六、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低。

　　即使沒有房地產(chǎn)企業(yè)多個項目公司多個納稅起到分散計算的問題，房地產(chǎn)企業(yè)也可能進不了納稅500強。單個企業(yè)納稅的高低，一是與核算的納稅方式相關(guān)；二是與產(chǎn)業(yè)的集中度相關(guān)，產(chǎn)業(yè)集中度越高，單個企業(yè)的納稅才越高。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度相對于汽車、鋼鐵、電器、零售、電訊、石油、化工等大多數(shù)行業(yè)而言是非常低的。目前全國的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年結(jié)算的銷售額不足100億元，不到全行業(yè)的1%。(當(dāng)年的銷售額不等于結(jié)算額，竣工交房才能結(jié)算。)全國前300家的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率不足25%，而中國前十家汽車生產(chǎn)企業(yè)占市場的80%，房地產(chǎn)遠遠低于大多數(shù)行業(yè)。在一個集中度極低的產(chǎn)業(yè)中是靠企業(yè)數(shù)量創(chuàng)造稅收和利潤的，而非單個企業(yè)的突出性所表現(xiàn)的。

　　已一再強調(diào)房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，但為什么我們的媒體總在不分青紅皂白的將臟水倒在這個中國的支柱型產(chǎn)業(yè)上呢？幾乎任何一件事都與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)，并且無限擴大的將商業(yè)上、經(jīng)濟上的問題與道德問題聯(lián)系在一起去假想。納稅是企業(yè)與公民的義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)中可能有偷稅、漏稅的企業(yè)，但其它行業(yè)中也同樣有這種現(xiàn)象，也許比房地產(chǎn)行業(yè)更為嚴(yán)重。較重要的是評論和監(jiān)督一個行業(yè)時要先搞清楚這個行業(yè)的生產(chǎn)特點和納稅關(guān)系，不能僅憑假想就去做判斷和批評。這不但會對社會造成誤導(dǎo)與不公平，更重要的會摧毀社會對新聞媒體的公正度的信任，也同時會摧毀社會公眾的監(jiān)督體系。

　　房地產(chǎn)行業(yè)以項目公司為納稅單位的基本特征并不影響利潤向投資者集中。分散的納稅活動并不能直接反映投資人的納稅情況，也不能反映利潤與納稅之間的關(guān)系。一個投資人可以同時持有十個、五個公司的主要股權(quán)和控制權(quán)，可以合并利潤，但并不能按統(tǒng)一納稅計算為一個投資人的納稅情況。稅收300強中沒有房地產(chǎn)企業(yè)并不表示房地產(chǎn)企業(yè)不納稅。不能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的正常納稅情況，也不能反映房地產(chǎn)企業(yè)所做出的社會貢獻。

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