華潤集團旗下兩家公司近日同時在商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)力，人們不禁好奇這會對商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團造成怎樣的影響。

近日，華潤萬家旗下的區(qū)域型購物歡樂頌在深圳開業(yè)，并計劃于未來5年內(nèi)，將歡樂頌擴展至15~20家，這意味著這家零售巨頭跨界進入商業(yè)地產(chǎn)。而華潤集團旗下的華潤置地主席王印在10月31日舉行的股東會上表示，公司將考慮購購更多的商業(yè)用地。
上述兩家華潤旗下的公司，一家為零售業(yè)出身，另一家從地產(chǎn)業(yè)而來，卻先后插足商業(yè)地產(chǎn)，華潤集團是否欲雙面夾攻商業(yè)地產(chǎn)界的巨頭萬達？

華潤萬家：立足商業(yè)運營

華潤萬家公司的高管表示，歡樂頌是華潤萬家旗下商業(yè)地產(chǎn)的主品牌，目前已在無錫、海口、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個一、二線城市全面啟動。業(yè)界認(rèn)為，此舉標(biāo)志著這家零售巨頭正式將觸角伸入商業(yè)地產(chǎn)。

實際上，華潤萬家的舉動并不稀奇，麥德龍、特易購、家世界、宜家等零售巨頭也在自建物業(yè)。

華高萊斯國際地產(chǎn)(北京)有限公司高端項目經(jīng)理黃輝表示，零售公司步入商業(yè)地產(chǎn)主要緣于三個原因：頭先，零售公司存在自建物業(yè)的需求，由于這些零售巨頭的議價能力高，它們所占的場地的租金不高，但要求甚高，如占地面積大、層高要求高等，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不是非常愿意將地塊出租給這些零售巨頭——雙方是痛并將就著；其次，一些地方政府，尤其是二三線城市的地方政府很歡迎這些零售巨頭，因為它們的進入可以帶動商圈的形成，因此也愿意將一些地塊直接賣給這些公司；較后，自建物業(yè)有利于其自身資產(chǎn)的升值。

據(jù)悉，歡樂頌內(nèi)60%的店鋪由華潤萬家自身的零售品牌占據(jù)，另外40%向外招商。零售業(yè)出身的華潤萬家，將歡樂頌的優(yōu)勢定位于商業(yè)，這可能會為歡樂頌帶來不少商業(yè)運營上的相對競爭力。

萬達：以地產(chǎn)反哺商業(yè)

華潤旗下的華潤置地雖然大本營駐扎于住宅地產(chǎn)，但目前該公司在商業(yè)地產(chǎn)上同樣雄心勃勃。

華潤置地主席王印不久前就直言，5~6年后，公司將把投資型物業(yè)占公司總盈利中的比例提高至40%，從而繼續(xù)向 “住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的路徑轉(zhuǎn)型。

華潤集團旗下的這兩家公司，一個從商業(yè)、另一個從地產(chǎn)的角度分別切入商業(yè)地產(chǎn)，似乎欲對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的老大萬達形成夾攻之勢。

對此，黃輝認(rèn)為，華潤與萬達在商業(yè)地產(chǎn)方面的探索，走的是不同的路徑：萬達在以地產(chǎn)的方式運營商業(yè)，而華潤更傾向于以商業(yè)的方式運營地產(chǎn)。

萬達模式的核心競爭力在于單個項目產(chǎn)品開發(fā)中實現(xiàn)資金鏈的平衡，是以地產(chǎn)的方式運營商業(yè)，其中地產(chǎn)為出發(fā)點，商業(yè)為輔。

而不管是華潤萬家還是華潤置地，其著眼點是后期的商業(yè)運營，而不是地產(chǎn)，是以商業(yè)的手法運營地產(chǎn)。

不過，另一位行內(nèi)人表示，華潤和萬達只是路徑選擇不同，但不可否認(rèn)，伴隨它們各自的擴張，一旦在同一城市的同一區(qū)域相撞，必然會發(fā)生競爭。而在競爭中，拼的就是資金實力與經(jīng)營管理能力。

論及資金實力，華潤萬家與華潤置地的背后大股東華潤集團，時下正在實行“孵化戰(zhàn)略”，即充分利用集團的資金實力優(yōu)勢，讓一些土地先期由集團來購購和持有，等到項目比較成熟時再按市場價格注入公司，以支持旗下相應(yīng)公司的發(fā)展。以華潤置地為例，中國不動產(chǎn)研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年至今，華潤集團對華潤置地進行了6次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)金額高達234億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到60億港元，其余部分主要通過向集團配股完成。6次資產(chǎn)注入使華潤置地增加了1445萬平方米的土地儲備。

這位業(yè)內(nèi)人士分析說，華潤集團這種“孵化戰(zhàn)略”，會為旗下公司華潤置地、華潤萬家的商業(yè)地產(chǎn)擴張?zhí)峁O大的資金支持。這一點是萬達所不具備的。此外，萬達時下這種高速擴張的路徑，對目前快速發(fā)展的行業(yè)環(huán)境存在極大的依賴性，一旦中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度減緩或發(fā)生變局，這種發(fā)展路徑就極可能會遇到麻煩。

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