黑石沒有退縮，反而選擇進(jìn)攻。

戴德梁行北亞區(qū)董事、商業(yè)部負(fù)責(zé)人Mark Price告訴記者，近日在他們的撮合下，黑石以5.367億元人民幣，低于原價15%，成功收購上海長壽商業(yè)廣場。此前，市場傳言，因為金融海嘯，黑石將退出對長壽廣場的收購。

上海、深圳等地寫字樓租金下滑，空置率上升，并未阻止“勇敢者”的進(jìn)入。據(jù)悉，目前約有2萬億元人民幣的資金正在瞄準(zhǔn)中國商業(yè)物業(yè)，試圖抄底。

黑石抄底術(shù)

近日，一家名為盈石資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司在上海浦東完成了注冊，其他的經(jīng)營手續(xù)尚在辦理之中。盈石的背后正是大名鼎鼎的黑石。

據(jù)悉，盈石將作為黑石在中國的頭家專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，將管理運(yùn)營其在中國的商業(yè)物業(yè)項目，盈石還將得到黑石約200億美元的資金，用于購置內(nèi)地一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目。

“黑石拿下長壽商業(yè)廣場的背后，正是國際資本以退為進(jìn)、抄底中國商業(yè)樓宇的開始。”Mark Price說，現(xiàn)在市場上的傳言不太對，黑石不是退出，只是采取壓價策略。

參與黑石此次交易的Mark Price告訴記者，在2008年6月時，長壽廣場對黑石開出的價碼還超過10億元，黑石還價到約6.5億元，雙方一度將交易日期定在10月31日前。但在此之后，全球性的金融海嘯愈演愈烈，隨著雷曼的倒塌，市場開始擔(dān)心以美國為頭的國際資本將撤離中國以求自保，黑石也適時地放出消息，稱將放棄在上海的收購計劃。就在外界以為上海等地寫字樓市場將急轉(zhuǎn)直下之際，黑石突然反手殺回，再壓價15%較終得到上海長壽廣場。

黑石的抄底行動還體現(xiàn)在吸納資產(chǎn)管理人才上。

日前，黑石剛剛在亞洲區(qū)組建了一支新的咨詢管理團(tuán)隊。此前就職于雷曼兄弟的Anthony Steains和匯豐銀行的鄭建平成為這個團(tuán)隊的合伙人；而來自雷曼兄弟的Johan van Jaarsveld和李東玄，以及來自匯豐銀行的井曉文成為這個團(tuán)隊的執(zhí)行董事。據(jù)悉，這個團(tuán)隊將以香港和北京作為總部，目前共有12名成員。

讓上海陸家嘴大型購物正大廣場起死回生的正大廣場商業(yè)管理公司總裁司徒文聰近日也搖身一變，成為盈石資產(chǎn)的頭席執(zhí)行官。有此關(guān)聯(lián)，黑石洽購位于上海的仲盛商城和正大廣場的操作正如火如荼。不過世邦魏理仕中國區(qū)總經(jīng)理祝惇若認(rèn)為，“黑石要收購正大廣場還有一定難度?！闭髲V場如今的年收益在4億元左右，不會折價成交，“這不符合黑石的抄底思路”。

免租保客戶

與政府大舉救助的住宅市場不同，作為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)之一的商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓，并不在政府的“救市”范圍里。戴德梁行認(rèn)為，現(xiàn)在倒還不是悲觀的時候，包括上海、成都等城市在內(nèi)，大部分在建商業(yè)樓宇在2010年左右集中上市，到那時，市場的消化能力和商業(yè)配置狀況就令人擔(dān)憂了。

“中國香港、泰國等經(jīng)歷了1997年金融危機(jī)的地區(qū)，通過政府控制商業(yè)用地的方式完成了現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的消化，保證現(xiàn)有寫字樓發(fā)展商能順利完成客戶入駐?！盡ark Price認(rèn)為，中國政府也許可以考慮如何控制商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓節(jié)奏，對市場予以調(diào)節(jié)。

在凱德置地、鐵獅門等商業(yè)物業(yè)發(fā)展商，以及戴德梁行、世邦魏理仕等商業(yè)樓宇服務(wù)商看來，中國政府其實也在采取加大稅收優(yōu)惠等措施對商業(yè)物業(yè)市場予以扶持。如北京的金融街，對部分入駐企業(yè)采取年優(yōu)惠50%、年優(yōu)惠30%、第三年優(yōu)惠10%的稅收政策，拉動了部分企業(yè)的入駐熱情。“但這種扶持的力度和廣度還應(yīng)加大?！?/P>

針對物業(yè)空置率日益攀高的狀況，如何采取臨時性措施予以挽救呢？Mark Price說，內(nèi)地物業(yè)的發(fā)展商應(yīng)學(xué)會主動“以退為進(jìn)”。他介紹說，香港有經(jīng)驗的商業(yè)樓宇發(fā)展商的辦法是，不直接降價，而是給予一定時間的免租期，把客戶留下來，保持入駐率。只有出現(xiàn)嚴(yán)重財務(wù)問題的發(fā)展商才會虧損賣出。

祝惇若認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營策略也決定了它具備一定的抗市場打擊能力，而房地產(chǎn)收益率的波動遠(yuǎn)不及資本市場?！耙虼吮ＷC客戶的投資信心遠(yuǎn)比降價求租和拋售更為重要?！?/P>

盤整期調(diào)節(jié)劑

商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性也讓王健林有了成為孤膽英雄的豪氣。在剛剛結(jié)束的第9屆西博會上，萬達(dá)董事長王健林簽下協(xié)議，投資80億元在金牛區(qū)開發(fā)成都的個“萬達(dá)廣場”，占地約200畝。

據(jù)他透露，2008年年內(nèi)，萬達(dá)還準(zhǔn)備在四川的攀枝花和綿陽再投幾十億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)綜合項目，在四川之外的其他市場也將陸續(xù)出手。

“我的底氣是，每開發(fā)一個萬達(dá)廣場，僅一年的物業(yè)租金收入至少在1億元以上，現(xiàn)在抄底正是時候。”王健林稱，全國約40處萬達(dá)廣場的物業(yè)租金是他生存的基礎(chǔ)，而銀行的授信則是他發(fā)展的基礎(chǔ)。（萬達(dá)是央行“總對總授信計劃”的受益者，詳見本報2008年8月25日地產(chǎn)版《王健林解說“錢經(jīng)”》）

“商業(yè)地產(chǎn)將是中國樓市盤整期較好的調(diào)節(jié)劑?！泵绹蚋偁幜ρ芯吭涸洪L黃力泓認(rèn)為，中國經(jīng)歷這次金融海嘯后，未來將至少保持30年的經(jīng)濟(jì)快速增長。而此時能夠有機(jī)會抄底商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過3～5年的市場培育期后將迎來大豐收。

而在世邦魏理仕看來，中國一系列房地產(chǎn)新政促使一些具有雄厚資金的海外投資者積極尋找在華投資機(jī)會。

戴德梁行的Mark Price表示，目前歐美運(yùn)營正常的投資機(jī)構(gòu)對中國商業(yè)地產(chǎn)非常有興趣，預(yù)計約有2萬億元的資金正在尋找機(jī)會進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)項目。“但大宗的交易由于避稅等原因往往會采取地下交易或者離岸交易的形式。”

在住宅市場苦苦掙扎的10月，戴德梁行剛剛協(xié)助韓國SK集團(tuán)以4.88億美元（每平方米4560美元）從新加坡凱德置地手中收購北京凱德大廈。加上黑石抄底上海樓宇、王健林逆市舉兵成都，這一切只是中國樓市盤整期發(fā)生在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一場場博弈而已。較終，“勇敢者”是跑贏大市還是倒在黎明之前，時間會證明一切。

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