如何計算

隨著人們投資意識的增強，許多人出于保值、增值的良好愿望，將目光瞄準了房產這一新興的投資領域，涌現(xiàn)了不少以租養(yǎng)房的“精明人”。這些“精明人”歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一間或多間商鋪，通過按揭貸款購購新鋪，再將原有的商鋪出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購購商鋪后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產生財。然而以租養(yǎng)房并不是一個簡單的過程，它需要當事人積累一定的資本，掌握一定的購房知識和技巧，限度地發(fā)揮以租養(yǎng)房的優(yōu)勢。

目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？商鋪投資收益率算法有以下幾種：

1.率分析

公式為：（月均租金-相關費用）×12÷購購鋪面單價

此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優(yōu)房產”的簡捷方法，但它又有弊端：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值。

2.投資回收時間分析

公式：投資回收年數(shù)＝（頭期房款＋期房時間內的按揭款）÷（月租金-按揭月供款）×12

這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決真正的收益分析，并不是較理想的投資分析工具。

3.現(xiàn)值指數(shù)法分析

公式：現(xiàn)值指數(shù)＝累計總流入現(xiàn)值÷累計總流出現(xiàn)值＝投資期內月租金現(xiàn)值之和÷按揭頭期房款和其他投入、投資期內按揭款現(xiàn)值之和。

現(xiàn)值指數(shù)法考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業(yè)的各方面因素，是較理想的投資分析工具，但由于計算比較復雜，個人投資者使用起來較麻煩。

4. 內部收益率法

房產投資公式為：累計總收益÷累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數(shù)÷（按揭頭期房款＋累計按揭款＋其他投入）＝內部收益率。

上述公式優(yōu)點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。

不足：通過計算內部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲幅是個未知數(shù)。

簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產購購價，則認為該物業(yè)物有所值。

這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的率。

投資出租物業(yè)正當其時

眾所周知，以購賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低購高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但購房用于出租，以收租獲取則靈活得多。而且業(yè)內人士亦認為，購房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場化的必然結果。

物業(yè)的投資價值主要決定于該物業(yè)的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業(yè)服務的質量是租房者關注的。

由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對物業(yè)的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績，就成為較直接，也是較有效的辦法。

單利復利算清楚

一款產品，你如今投入1萬元，5年后可獲得2萬元返還，其中1萬元本金，1萬元收益，那么這5年的年收益率究竟是多少呢？正確的算法應該是將(2/1)=200%，這個是5年的總收益率。然后再將這個數(shù)字開五次方，計算得到以復利計算的年收益率，應該等于14.87%。然而有的推銷人員用另外一種單利算法，將1萬元收益/5年，得到每年獲利2000元，然后將這2000元/10000元的本金，得到20%的年收益，誤導了許多不知底細的投資者。

一項投資真實收益率越高，投資年限越長，錯誤算法的誤導也會越明顯。以一款年收益20%，投資30年的產品為例。1萬元本金30年后會變?yōu)?37.38萬元。如果將1萬元本金30年變成237.38萬元的案例以上面錯誤的計算方法來計算年收益，結果便是(237.38-1)/30=787.93%，兩種算法的結果相去千里。

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