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房地產(chǎn)業(yè)新政雖多 癥結(jié)仍然無“解”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 502 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

⊙汪利娜 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所 研究員 ○編輯 王曉華

  為遏制房價(jià)上漲過快,出臺了“國四條”,各部委也接二連三地出了各種政策,然而這些政策,仍沒有跳出“遇熱降溫、遇冷發(fā)汗”的老套路,并不可能從根本上解決我國房地產(chǎn)的問題。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的問題,頭先在于土地招拍掛制度的不完善,其次在于缺乏針對廣大中低收入群體的住房供給的體制。

  土地出讓“雙軌制”形成的多元價(jià)格

  為什么企業(yè)會囤地,投資者會炒房?不管地價(jià)占房價(jià)構(gòu)成23%是否真實(shí),每每出現(xiàn)一個(gè)新“地王”,都會給房地產(chǎn)帶來一種震撼,帶動房價(jià)的上漲。其實(shí),無論是開發(fā)商,還是投機(jī)購房者,真正的投機(jī)炒作的對象不是房子,而是房子下面的土地。

  目前我國的土地出讓制度仍延續(xù)“雙軌制”和“二元”價(jià)格,即各方政府對工業(yè)用地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地多采用協(xié)議出讓方式和成本價(jià),對商業(yè)用地實(shí)施“招拍掛”政策。從理論上講,“招拍掛”公開競標(biāo),可以提高土地交易的透明度避免腐敗,提升土地價(jià)值。但人為的分割市場的結(jié)果和產(chǎn)生的另類交易成本卻讓制度設(shè)計(jì)們始料未及。工業(yè)用地、行政辦公用地的非市場化,導(dǎo)致許多工業(yè)園的土地利用效率低下,地毯式的廠房占用了大量土地;舊城改造中一棟棟政府行政辦公樓拔地而起,形成了中國特有的土地資源短缺與浪費(fèi)并存。一方面是大量的廉價(jià)出讓的土地,而另一面,與百姓生活密切相關(guān)的居住用地卻只有“掛拍掛”一條路,加之土地市場上“賣方”只有地方政府一家。那么,這種壟斷格局拍出賣天價(jià)土地就成了一種常態(tài)。

  “招拍掛”不僅使地方政府獲得不菲的土地收益,也強(qiáng)化了政府與企業(yè)利益同盟。這也是此次“救市”地方政府出手之快,力度之大,而保障性、可支付住房供給不足的原因。此外,招拍掛還是企業(yè)撬動金融杠桿的力器。許多人誤以為搞清了房價(jià)的成本構(gòu)成,就可搞清房企“暴利”來源,其實(shí),房價(jià)與成本的差額并非企業(yè)的“暴利”的主要來源,而是金融杠桿的運(yùn)用,這就是我們?yōu)槭裁匆?guī)范房企的自有資本金不能低于35%,防止“空手套白狼”的道理所在。2009年土地招拍掛之所以成為眾多國企、上市公司追捧的對象,他們不惜血本的拿地、抬高地價(jià),其原因就在于土地是撬動金融杠桿的力器,從股票市場和銀行圈到更多的錢。有了國家的錢、銀行的錢和股民的血汗錢,只要公司經(jīng)營收益率為正,企業(yè)自有資本的利潤率就可以成倍的放大。

  完善土地招拍掛制度的政策建議

  對不同用途的商業(yè)用地應(yīng)采取不同的招拍掛方式。對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高端公寓住宅用地可以采取“價(jià)高者得”的招拍掛方式;但對于普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標(biāo)招拍掛方式,即綜合地價(jià)、房價(jià)、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績(開發(fā)面積、房屋質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用)、消費(fèi)者評價(jià)、納稅情況和社會責(zé)任等多種指標(biāo),選拔出真正能為消費(fèi)者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。綜合指標(biāo)的測算可像大學(xué)生考試答卷一樣,采取電腦計(jì)分法,以避免人為因素。同時(shí),政府辦公用地也應(yīng)逐步實(shí)行有償出讓制度,以限制政府奢靡之風(fēng)盛行,讓納稅人的錢用在刀刃上。

  實(shí)行“收支兩條”線,嚴(yán)格土地出讓收益的管理。對土地出讓金實(shí)行“收支兩條”、專戶和比例管理。頭先要明確與民生相關(guān)的公共服務(wù)的支出的項(xiàng)目和應(yīng)占的比例。例如,土地凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。對土地出讓收益使用和分配應(yīng)實(shí)行公示制,接受人大、審計(jì)的監(jiān)督。

  要從根本上解決招拍掛中的問題,還應(yīng)深化土地制度改革入手,具體包括:一是建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實(shí)施的產(chǎn)權(quán)制度;二是在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上,讓更多的農(nóng)村建設(shè)用地和“城中村”土地,以有償出讓、作價(jià)出資(入股)、租賃、聯(lián)營、抵押等方式出讓,早日進(jìn)入土地市場,加快建立多元主體的土地供給體系,改變市場壟斷格局; 三是改變政府在土地市場上既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動員”的角色,限定政府權(quán)力為“產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息公示、調(diào)控總量、土地用途、結(jié)構(gòu)管制和維護(hù)市場秩序”。

  普通住宅不普通 可支付住房缺失

  新政一再強(qiáng)調(diào)要增加普通住房建設(shè)和供給,但政策好壞看細(xì)節(jié)。按照2005年設(shè)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)面積120平方米,大部分城市將標(biāo)準(zhǔn)提高到140-144平方米?,F(xiàn)今一線城市的均價(jià)2萬多計(jì)算,一套房在200萬-300萬,可謂普通住宅不普通,老百姓還是支付不起。增加保障性住房(經(jīng)適房、廉租房)建設(shè)固然重要,但市場上真正缺的是一般百姓和“夾心層”真正的普通住房。連作為中等收入的公務(wù)員都需要超國民待遇,這種普通住宅是普通人能消費(fèi)起的房嗎?

  政府應(yīng)旗幟鮮明增加可支付住房供給,即一般中等收入群體租購得起的住房。在國外,可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右,考慮我國收入多元化和透明度低的現(xiàn)實(shí),住房支出與家庭收入比可略有提升。其主要銷售對象是無自住房的中等收入群體。政府要有建設(shè)可支付住房的總體規(guī)劃,供地指標(biāo)、開發(fā)規(guī)模,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),并運(yùn)用信貸和稅收政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)增加可支付住房供給,使之成為住宅市場上的主打產(chǎn)品,以優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu),保障國民基本住房需求。

  此外,在稅收和信貸方面建立一種長效機(jī)制,朝令夕改,政策多變會加劇炒風(fēng)盛行。政府和銀行對次購房、自住者與購購多套住房投資者實(shí)施差別信貸和稅收政策。對購房自住者,可以提供優(yōu)惠利率和頭付20%,減免物業(yè)稅;對購購多套住房投資者,可提高頭付、貸款利率,并對二套以上房開征物業(yè)稅,對空置3年以上的房子征收物業(yè)空置稅。中國之所以遲遲不能開征物業(yè)稅,并不是統(tǒng)計(jì)和技術(shù)層面問題,關(guān)鍵在于突破利益集團(tuán)的“圍城”。在中國城市化沒有完結(jié)之前,大規(guī)模的增加可支付住房供給可能是抑制高房價(jià)的理性選擇。

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