□作者 易憲容
　　
作者系

　　中國社會科學院

　　金融研究所研究員

　　經濟工作會議亮點之一是要推進中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。但城鎮(zhèn)化有兩大前提條件：進城的農民要購得起房；通過農村土地流轉能為農民提供經濟保障。城鎮(zhèn)化對增加城市住房需求和調整供求關系等都將產生深刻影響。

　　經濟工作會議剛剛結束。這次會議的亮點之一就是要加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，即要把解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。由此，城鎮(zhèn)化發(fā)展為中國經濟指明了一個發(fā)展方向，并有望繼續(xù)成為未來中國經濟增長的主要動力。

　　確實，城市化進程早已成為中國經濟發(fā)展的主要動力之一。自1998年中國住房制度重大改革以來，城市化發(fā)展突飛猛進。由2004年統(tǒng)計資料顯示，百萬人口以上的城市在美國只有9個，在中國則有166個。聯合國人口發(fā)展報告也曾指出，中國的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長較快的國家。

　　中國的城市化進程，一方面，促進了不少城市的快速發(fā)展與經濟繁榮，并帶來或幫助成千上萬的中國農民擺脫了貧困；另一方面，戶籍制度限制和農村與城市的二元化結構等因素導致農村居民在城市中很難生根下來，成為城市經濟生產與消費的動力，從而減緩了城市化進程，抑制了以農村居民為主體的消費。有研究表明，在居民消費支出中，城市居民消費所占比重從1952年的31.1%上升到2008年的74.4%，但農村居民消費支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。

　　透過上述數據，一是受經濟快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響，城市居民消費增長的占比遠高于中國城市化率增長，這意味著農村居民消費水平的相對降低；二是分化的二元城鄉(xiāng)結構，不僅不利于農村居民消費，而且也不利于農民分享中國改革的經濟成果；三是制度安排和城鄉(xiāng)二元分化結構導致了農村居民消費水平過低。所以，只有改革不合理的戶籍制度及利益分配關系，增加農民收入，才能有效促進農民消費的快速增長。從這個角度分析，放寬中小城市的戶口限制，是推進城鎮(zhèn)化進程的重大改革舉措之一。

　　之所以說加快城鎮(zhèn)化進程將成為現在和將來中國經濟發(fā)展之動力，是因為 “城鎮(zhèn)化”主要包括兩方面內容：一是城市基礎設施建設，即通過大規(guī)模的城市基礎建設來帶動城市經濟發(fā)展；二是基本住宅建設，以住房產業(yè)為龍頭來帶動整個經濟發(fā)展。此外，城鎮(zhèn)化還有助于集約性使用土地和解決當前土地矛盾問題。

　　值得注意的是，以農民進城的方式帶動房地產業(yè)發(fā)展，必須基于農民有支付能力去購購他們希望進入城市的住房。但近幾年來房地產市場的繁榮與火爆，導致各地城市的房價全面飆升，不要說大中型城市房價的快速飆升，就連中小城市的房價也出現快速上漲。

　　據中國社會科學院的2010年《經濟藍皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購購當前房價高企的住房。因為，城市居民的房價收入比已達到8.31倍，農村居民的房價收入比更是高達29.44倍。如果說城市中都有85%以上家庭購購不起住房，那么要想讓農民進城購購所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以，加速城鎮(zhèn)化進程，較為關鍵的前提條件之一是要使進城的農民購購得起住房。

　　事實上，要讓進城農民真正能在城市中“生根落地”，不僅需要有適度的房價以符合他們的購房支付能力，而且還要推進農村土地制度改革和土地流轉，由此形成有效的農村土地市場。因為，農村土地市場不僅可以增加土地供給或給土地定價，而且也可以為農民進城提供一種經濟保障。

　　在筆者看來，只有在上述兩個前提條件得到滿足的情況下，放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制才能達到推進城鎮(zhèn)化的預期效果。否則，這個制度改革所能起到的作用將是十分有限的。

　　放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制的城鎮(zhèn)化，對我國房地產市場的影響也是多方面的。確實，通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，這樣的城鎮(zhèn)化進程將增加農民對城市住房的很大需求，但前提條件是城市房價應當接近當下農村居民的購房支付能力。還有，農村土地要能夠流轉，并能成為農村居民生活的一種經濟保障。這樣，如果農村土地能夠流轉的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當下我國房地產市場的供求關系。當然，這個市場方向究竟會向何處發(fā)展，還要看下一步政策細化而定。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！