6月30日，萬(wàn)達(dá)?？谀玫兀竭M(jìn)駐?？谏虡I(yè)市場(chǎng)，一場(chǎng)關(guān)于未來(lái)?？谏虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的聚焦隨之而來(lái)。而在萬(wàn)達(dá)之前，新城、遠(yuǎn)大、海航等數(shù)十家房企已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，動(dòng)輒數(shù)以十萬(wàn)級(jí)的商業(yè)體量被冠以“即將面市”的市場(chǎng)標(biāo)簽。

    知名地產(chǎn)人士吳雅清表示，?？趯⒚媾R商業(yè)血戰(zhàn)，小型商業(yè)生存空間變窄，?？诘纳虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入品牌影響時(shí)代，對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)文化打造和客源導(dǎo)入將是海口二元消費(fèi)市場(chǎng)面臨的痛點(diǎn)，但也是機(jī)會(huì)。至于誰(shuí)將破局，關(guān)鍵看誰(shuí)更有耐心去培育。

    但是，未來(lái)?？谏虡I(yè)體量究竟會(huì)有多大?

    按照對(duì)目前海口泛商業(yè)體進(jìn)行抽樣調(diào)查顯示(以目前公布信息為準(zhǔn))，未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)，?？趯⒊尸F(xiàn)超過(guò)812.1萬(wàn)平方米泛商業(yè)體量，為什么說(shuō)泛，是因?yàn)椴糠謺?huì)涵蓋學(xué)校等社會(huì)配套設(shè)施，如綠地城。

    另外，統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)形態(tài)比較豐富，其中包含旅居形態(tài)的，如觀瀾湖，也包含傳統(tǒng)市區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)形態(tài)的，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。但是這次統(tǒng)計(jì)沒(méi)有包含其它一些中小項(xiàng)目專(zhuān)注于社區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)，如果含上這些，未來(lái)幾年內(nèi)海口的商業(yè)體量的規(guī)模將至少達(dá)到千萬(wàn)體量級(jí)以上。

    數(shù)據(jù)告訴我們什么?

    1、?？谀暇€(xiàn)和西海岸體量尤為龐大，總體量都接近200萬(wàn)平方米;

    2、業(yè)態(tài)多數(shù)同質(zhì)化，但也有不少差異性，如海航日月廣場(chǎng)的劇院、博物館業(yè)態(tài)，觀瀾湖的電影公社、賽車(chē)、免稅店等旅居商業(yè)形態(tài)，綠地城的空港、教育產(chǎn)業(yè)形態(tài)，喜盈門(mén)的建材家居業(yè)態(tài)，反映出許多大型商業(yè)在尋求差異化的初衷;

    3、傳統(tǒng)核心板塊依然強(qiáng)勁：傳統(tǒng)的國(guó)貿(mào)金貿(mào)板塊依然在保持活動(dòng)，不斷注入如以海航國(guó)際廣場(chǎng)、棕櫚廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)，友誼國(guó)際廣場(chǎng)、安中玉沙廣場(chǎng)的傳統(tǒng)購(gòu)物業(yè)態(tài);

    4、大房企主導(dǎo)這場(chǎng)商業(yè)格局：如圖所示，由萬(wàn)達(dá)、綠地、保利、恒大、新城、海航、新世界等品牌房企主導(dǎo)海口商業(yè)，由此演變的大房企之間的角逐更加激烈;

    目前已有的商業(yè)體量多少?

    2013上半年，從商務(wù)部門(mén)獲悉，?？谌幸呀ǔ缮虡I(yè)面積超380萬(wàn)平方米，加上陸續(xù)建成的商業(yè)體。到目前為止，已經(jīng)建成的商業(yè)體超過(guò)或接近500萬(wàn)平方米。按照較新人口統(tǒng)計(jì)公布數(shù)據(jù)，海口市人口總量204萬(wàn)。

    另外，按照2013年數(shù)據(jù)顯示，海口人均可支配收入2.43萬(wàn)元。

    有沒(méi)有參考的標(biāo)準(zhǔn)，多少合適?

    目前按照?？?00萬(wàn)城市人口規(guī)模計(jì)算，但是?？诒旧淼牡赜蛱厥庑?，流動(dòng)人口和度假群體龐大，難以精準(zhǔn)計(jì)算城市商業(yè)體容量。

    有一個(gè)數(shù)字做簡(jiǎn)單粗暴的參考，但只能作為參考：

    按照國(guó)際慣例：商業(yè)需求為每10個(gè)常住人口為1平方米的商業(yè)面積，所以一般以城市的常住人口來(lái)推算，但中國(guó)的一線(xiàn)城市目前也達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一般都在10：0.8的標(biāo)準(zhǔn)，如果你是二線(xiàn)城市建議參考數(shù)值在10：0.6-0.7左右。

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