主持人：于兵兵
　　
嘉 賓：易居（中國）研究總監(jiān) 陳嘯天

　　編 輯：王曉華

　　進(jìn)入8月，北京、上海、深圳、廣州等一線城市商品房成交量齊刷刷地開始向下回調(diào)，尤以深圳較為嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示，8月深圳商品住宅成交4619套，成交面積44.08萬平方米，環(huán)比下跌14.79%。

　　而剛剛過去的2008年，市場仍清晰記得，王石的拐點(diǎn)論應(yīng)驗(yàn)于市場即從深圳開始。房價(jià)回調(diào)的重要先導(dǎo)性信號也是成交量連續(xù)數(shù)月的大幅下降。于是，有不少市場人士猜測，近兩個(gè)月廣州、深圳等華南一線城市的成交量大幅縮水是否意味著新一輪的全國調(diào)整即將到來？

　　本期上證演播室，我們邀請易居（中國）研究總監(jiān)陳嘯天，對目前形勢做深入的分析。

　　上海證券報(bào)：近期深圳等地一手房成交量大幅下滑，二手房市場也持續(xù)低迷，根據(jù)上輪市場下行的經(jīng)驗(yàn)，會不會這又是全國整體變局的前奏？也就是說，廣州和深圳市場是否可以作為全國市場變化的先行指標(biāo)？

　　陳嘯天：答案很簡單，不可能。

　　我覺得，如果這個(gè)觀點(diǎn)成立的話，需要兩個(gè)條件，頭先深圳在城市發(fā)展基本面方面有先行性，其次深圳市場變動原因具有先行性。從城市基本面角度，我們需要搞清楚廣深兩地市場變化的動因是什么？這個(gè)動因是否先行于其他典型城市？另外，從近期成交角度，我們也需要搞清楚，兩地成交近期變化的根本原因是否一定就是其他城市即將經(jīng)歷的必然階段？

　　不必探討全國所有城市，就從廣深京滬四大城市的角度來分析，我們也會發(fā)現(xiàn)，這四個(gè)城市市場發(fā)展的基本面相互之間都不具共性，更不要說誰有先行性。深圳這個(gè)城市一直以來典型特點(diǎn)有三：市場容量??；同時(shí)由于緊貼香港，投資比重大；二手市場活躍。所以這個(gè)市場往往波動起伏很大，如果沒有外因過多參與，市場自己會容易走極端，而一旦有外因如政策方面的風(fēng)吹草動，它更是上躥下跳。上海和北京則是典型的容量大、剛性需求強(qiáng)、城市發(fā)展概念多。一般情況下，這種市場波動會相對較小?？梢姡拇蟪鞘谢久媸遣灰粯拥?，深圳怎么可能具有先行代表性？

　　我們都知道國內(nèi)市場總體有兩大特點(diǎn)，一是消費(fèi)者的相對不理性，二是政策影響大，這兩者決定了市場往往是動蕩的。但動蕩性并不意味著先行性。

　　上海證券報(bào)：從成交結(jié)構(gòu)和背景來看，深圳又有哪些特殊性？

　　陳嘯天：關(guān)于這個(gè)問題，我談三點(diǎn)：一是近期市場的下行屬于供應(yīng)式下行，成交量下滑很大程度上源于供應(yīng)的不足。它是全國性的，不僅僅是深圳。只不過深圳屬于過敏性特質(zhì)，反應(yīng)大些而已。大家看看深圳這幾個(gè)月的成交感覺波動很大，但大家有沒有發(fā)現(xiàn)，這幾個(gè)月深圳的一手房供應(yīng)僅僅每月20多萬平方米，而二手房供應(yīng)也快速萎縮。

　　二是從目前各地典型城市成交情況來看，不少樓盤開盤依然是強(qiáng)勢熱銷，上海上周六麗水新庭開盤兩公里75套別墅即銷售一空。

　　三是我們前面所討論的都是全國典型的一線城市及主要的二線城市的反應(yīng)，而全國這輪市場快速反彈，它是一個(gè)從一線傳遞到二線、然后三線、四線城市的順延過程。實(shí)質(zhì)上到今天為止，市場還沒有完成這個(gè)傳導(dǎo)的過程，也就是說很多城市都還沒反彈，我們現(xiàn)在就談?wù)撘驗(yàn)樯钲谙滦卸珖滦泻孟裨缌诵?/P>

　　所以我認(rèn)為由于城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場發(fā)展周期的特性不一，導(dǎo)致了城市基本面千差萬別，更何況城市房地產(chǎn)的波動很多時(shí)候還穿插了其他方面的要素，一、兩個(gè)城市的波動作為先行指標(biāo)不大現(xiàn)實(shí)。

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