在市場(chǎng)平穩(wěn)階段，數(shù)據(jù)是有用的，在市場(chǎng)處于趨勢(shì)變化階段，任何數(shù)學(xué)方法得出來(lái)的預(yù)測(cè)都只會(huì)是預(yù)測(cè)者的主觀愿望。

　　核心解讀：

　　2008年第四季度土地建筑規(guī)模放量在：125-165萬(wàn)方這個(gè)區(qū)域內(nèi)。

　　2008年第四季度出讓土地樓面價(jià)格在：850-993元每平方米這個(gè)范圍內(nèi)。

　　2008年第四季度批準(zhǔn)預(yù)售許可證的放量為：700-770萬(wàn)方之間。

　　2008年第四季度交易成交量為：255-286萬(wàn)方。

　　2008年第四季度的供應(yīng)存量為：1332-1633萬(wàn)方左右。

　　2008年第四季度成交價(jià)格為：3577-3766元平方米。

　　一、背景說(shuō)明

　　1、基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律性認(rèn)識(shí)不足，因此整個(gè)行業(yè)盡管眾說(shuō)紛紜，但是我們發(fā)現(xiàn)每一種理論和每一種聲音后面都缺乏嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論依據(jù)，以及對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象的漠視或者忽視，僅僅依靠個(gè)人感情色彩和主觀愿望來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)期，因此大多數(shù)預(yù)測(cè)都嚴(yán)重失真?；谶@種情況下，我司希望通過(guò)行業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)自身規(guī)律的反映來(lái)解釋房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象。

　　2、我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了現(xiàn)階段，是應(yīng)該進(jìn)行理論梳理的時(shí)候，而且理論也能夠解釋更多的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象與行業(yè)現(xiàn)象，理論的適用性在今天的行業(yè)內(nèi)已經(jīng)能夠得到更充分更透徹的說(shuō)明。

　　3、因?yàn)槿蛐缘慕?jīng)濟(jì)干預(yù)與美國(guó)次債危機(jī)的影響，以及我國(guó)傳統(tǒng)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的影響，我們需要思辨政治與經(jīng)濟(jì)的核心關(guān)系，政治與行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心關(guān)系，力圖通過(guò)對(duì)政治與經(jīng)濟(jì)的相互作用關(guān)系，來(lái)客觀剖析任何政治對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的重大決策和對(duì)行業(yè)影響的判斷。

　　4、在10月22日，在約20個(gè)地方政府出臺(tái)救市政策以后，政府推出了自己的救市政策，從地方到政府，救市達(dá)成一個(gè)普遍共識(shí)，現(xiàn)在政治意愿已經(jīng)相當(dāng)清晰，不再是救與不救的問(wèn)題，而是怎么救，救市能起多大作用的問(wèn)題。

　　5、行業(yè)鏈條跟蹤。雖然房地產(chǎn)行業(yè)自身具有金融性與金融功能，但是房地產(chǎn)行業(yè)在生產(chǎn)領(lǐng)域，仍然是一個(gè)中間型行業(yè)，資金的供求關(guān)系會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身產(chǎn)生嚴(yán)重的影響;在消費(fèi)領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)屬于后端產(chǎn)業(yè)，屬于非必須性消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。按照消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理以及馬斯洛原理，房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)屬于后端消費(fèi)，這類消費(fèi)品特征就是需求彈性無(wú)限大，因此房地產(chǎn)需求波動(dòng)幅度和頻率也會(huì)比較大。

　　二、預(yù)測(cè)的依據(jù)以及邏輯假設(shè)

　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)背景

　　1、世界經(jīng)濟(jì)：歐美國(guó)家次債危機(jī)傳導(dǎo)速度加深，歐美國(guó)家失業(yè)率上升到近20年較高點(diǎn)。同時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量持續(xù)走低，房產(chǎn)危機(jī)沒(méi)有落底;歐美金融系統(tǒng)大肆被破壞，各國(guó)政府紛紛出臺(tái)救市政策，形成一股全球救市風(fēng)潮。拉美以及第三世界國(guó)家受到通貨膨脹與通貨緊縮的雙重打壓，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入危險(xiǎn)領(lǐng)域。

　　2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三季度增長(zhǎng)下降到9%，跌幅超出所有預(yù)期。出口企業(yè)遭受重創(chuàng)，東部沿海區(qū)域約15%的中小型企業(yè)進(jìn)入關(guān)停階段，顯性失業(yè)率急劇上升。17屆三中全會(huì)召開，中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整思路是破解城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，拉開了農(nóng)村新土改的序幕。

　　3、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)開始出現(xiàn)滑坡，在一線城市趨勢(shì)明朗以后，二三線城市走勢(shì)也開始明朗化，普遍出現(xiàn)價(jià)格僵持、成交量下挫的局面;在土地市場(chǎng)上，全國(guó)走勢(shì)呈現(xiàn)出同步趨勢(shì)，土地市場(chǎng)回落幅度大多高達(dá)50%以上。

　　4、重慶城市以及重慶地產(chǎn)：第三區(qū)公布的滯后在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn);中海地王的超低價(jià)也出乎所有人預(yù)料；秋交會(huì)價(jià)格下行趨勢(shì)明顯；二手新房放量激增。

　?。ǘ╊A(yù)測(cè)假設(shè)

　　1、國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)在本季度出現(xiàn)V型機(jī)構(gòu)發(fā)轉(zhuǎn)，也即意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生爆發(fā)性的利好因素不存在，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)異動(dòng)的客觀因素不存在。

　　2、政府的金融監(jiān)控力度不放松：在較近銀行的表態(tài)方面，房地產(chǎn)仍然屬于資金嚴(yán)管型行業(yè)，我們的假設(shè)是，政府不會(huì)在本季度內(nèi)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金大松動(dòng)的現(xiàn)象。

　　3、產(chǎn)業(yè)波動(dòng)影響：因?yàn)槌隹谄髽I(yè)的嚴(yán)重受挫，我們的假定是全國(guó)受挫，重慶一定不能游離于其外，因此產(chǎn)業(yè)波動(dòng)對(duì)重慶的影響將在本季度發(fā)生，并會(huì)將信心先期傳導(dǎo)到重慶地產(chǎn)行業(yè)。

　　4、市場(chǎng)主體假設(shè)：我們認(rèn)為，在供應(yīng)領(lǐng)域不會(huì)形成一致看法，供應(yīng)主體市場(chǎng)分化將加劇，資金和后市行情的預(yù)判將成為供應(yīng)主體決策的主要?jiǎng)訖C(jī);其次是第四季度的支付問(wèn)題將發(fā)生，而政府將嚴(yán)管對(duì)于農(nóng)民工工資支付問(wèn)題，因此第四季度房地產(chǎn)企業(yè)工程支付將是所有房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條中必須的剛性計(jì)劃。

　　5、重慶城市不會(huì)出現(xiàn)重大的足以改變整個(gè)城市價(jià)值的政策機(jī)遇（雖然第三區(qū)有可能公布，但是我們認(rèn)為第三區(qū)的所有政策不足以對(duì)整個(gè)重慶城市價(jià)值產(chǎn)生顛覆）。

　　（三）預(yù)測(cè)方法

　　1、說(shuō)明：通常的預(yù)測(cè)都會(huì)采用數(shù)理方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，在市場(chǎng)平穩(wěn)階段，數(shù)據(jù)是有用的，在市場(chǎng)處于趨勢(shì)變化階段，任何數(shù)學(xué)方法得出來(lái)的預(yù)測(cè)都只會(huì)是預(yù)測(cè)者的主觀愿望，因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)處于趨勢(shì)改變過(guò)程中，我們認(rèn)為數(shù)學(xué)方法不能反映整個(gè)市場(chǎng)的變化，因此我們放棄了用數(shù)學(xué)方法來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　2、因果分析方法：因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的基本邏輯線條是：行業(yè)利潤(rùn)率-行業(yè)資金投入-土地放量-規(guī)劃放量-預(yù)售放量-成交放量，因此我們認(rèn)為因果關(guān)系假設(shè)將更能準(zhǔn)確的解釋這個(gè)行業(yè)的走勢(shì)與動(dòng)向。

　　3、市場(chǎng)仿真還原分析：我們假定，市場(chǎng)上所有供應(yīng)主體都是帶有嚴(yán)重個(gè)體氣質(zhì)與個(gè)體差異的，每個(gè)供應(yīng)主體對(duì)局勢(shì)的判斷會(huì)因自己的資本、技術(shù)、知識(shí)等看法不同，而形成不同的市場(chǎng)判斷，從而形成不同的市場(chǎng)決策。

　　4、歷史分析：可能是基于我們自身的氣質(zhì)與經(jīng)歷，我們更看重在整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)長(zhǎng)周期的變化，并對(duì)長(zhǎng)周期變化中的某個(gè)局部保持關(guān)注，因此我們的方法是準(zhǔn)確判斷行業(yè)的趨勢(shì)，在某個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行局部技術(shù)剖析。

　　5、對(duì)比分析：因?yàn)槲覀兪冀K是在研究整個(gè)行業(yè)內(nèi)的某個(gè)區(qū)域問(wèn)題，而不同區(qū)域的不同市場(chǎng)周期存在著相對(duì)一致的市場(chǎng)較終走勢(shì)，因此在預(yù)測(cè)過(guò)程中，不同市場(chǎng)的借鑒與參考成為我們整個(gè)預(yù)測(cè)主體的一部分。

　　三、重慶市第四季度房地產(chǎn)運(yùn)行行情預(yù)測(cè)

　?。ㄒ唬?008年1-9月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相關(guān)數(shù)據(jù)

表一：（以下面積均統(tǒng)一為建筑面積）

表二：歷史年份放價(jià)與樓面成本價(jià)格的關(guān)系

　　（二）土地市場(chǎng)放量預(yù)測(cè)

　　預(yù)測(cè)：

　　◆ 四季度土地建筑規(guī)模放量在：125-165萬(wàn)方這個(gè)區(qū)域內(nèi)。

　　◆ 四季度土地出讓樓面價(jià)格在：850-993元每平方米這個(gè)范圍內(nèi)。

　　說(shuō)明：

　　◆ 預(yù)測(cè)方法采用加權(quán)平均方法再加上系數(shù)調(diào)整。我們對(duì)允許土地放量的平均數(shù)取自本年度2、3季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，同時(shí)給予了正負(fù)向0.15的權(quán)數(shù)來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)修正;而土地樓面價(jià)格，我們依據(jù)的是今年1-9月的加權(quán)平均數(shù);對(duì)于調(diào)整系數(shù)，基于我們對(duì)整個(gè)行業(yè)的預(yù)期判斷，同時(shí)結(jié)合土地市場(chǎng)出讓的土地結(jié)構(gòu)不同，我們給予了向上0.05的系數(shù)，向下0.1的系數(shù)做范圍圈定。

　?。ㄈ┡鷾?zhǔn)預(yù)售量預(yù)測(cè)

　　1、2008年1-6月居住方案審查面積為：1556萬(wàn)平方米。

　　2、2008年1-6月【工程許可證】居住用地面積為：1168萬(wàn)平方米。

　　3、2008年1-6月建設(shè)規(guī)劃用地審批面積為：1250萬(wàn)平方米。

　　4、2008年1-6月預(yù)售許可數(shù)據(jù)：947萬(wàn)平米，與方案審查面積的差額為609萬(wàn)平方米，預(yù)售許可證面積占方案審查面積的60.8%。

　　5、2008年1-6月預(yù)售許可數(shù)據(jù)：947萬(wàn)平米，與工程許可證差額為221萬(wàn)平方米，預(yù)售許可證占工程許可證面積的81%。

　　6、2008年1-6月預(yù)售許可數(shù)據(jù)：947萬(wàn)平米，與規(guī)劃建設(shè)用地審批面積差額為303萬(wàn)平方米，預(yù)售許可證占批準(zhǔn)建設(shè)用地許可面積的75.76%。

　　7、2007年年度核發(fā)選址意見書面積為：1603萬(wàn)平方米;2007年年度建設(shè)工程規(guī)劃許可證（居住）批準(zhǔn)面積為：3148萬(wàn)平方米。

　　預(yù)測(cè)：

　　◆ 四季度批準(zhǔn)預(yù)售許可證的較終放量為：700-770萬(wàn)方之間。

　　說(shuō)明：

　　◆ 趨勢(shì)預(yù)測(cè)：扣除2月異動(dòng)變量，1-9月平均放量為186萬(wàn)平方米，鑒于今年1-6月預(yù)售許可只占方案審查的60%，我們將調(diào)整4季度的系數(shù)放量的月平均系數(shù)，我們?cè)O(shè)定系正偏差為0.1-0.2之間。因此四季度放量為：610-670萬(wàn)方之間。

　　◆ 因果關(guān)系預(yù)測(cè)：鑒于07年批準(zhǔn)的選址意見書數(shù)量相對(duì)較少，而批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證面積相對(duì)比較大，從一般概率而言，07年批準(zhǔn)的建設(shè)工程許可證會(huì)在07、08年完全投放市場(chǎng)。而今年1-9月放量并不充分，因此我們認(rèn)為在10-12月會(huì)有補(bǔ)充加速放量的情況出現(xiàn)。因?yàn)橐?guī)劃數(shù)據(jù)滯后的不可獲得性，我們只能采取調(diào)整系數(shù)關(guān)系來(lái)修正我們的預(yù)測(cè)數(shù)量。按照07年與08年上半年總的工程許可證放量面積為4316萬(wàn)平方米，因此存在大量的放量剩余，但由于經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)期悲觀，放量過(guò)程會(huì)有所調(diào)整。鑒于此，我們給予四季度放量預(yù)測(cè)是在趨勢(shì)預(yù)測(cè)的情況下給予0.15的正向系數(shù)校正。

　?。ㄋ模┏山涣款A(yù)測(cè)

　　預(yù)測(cè)：

　　◆ 2008年四季度成交量為：255-286萬(wàn)方。

　　說(shuō)明：

　　◆ 今年1-9月的平均成交量為97.57萬(wàn)平方米;2007年1-9月平均成交量為170萬(wàn)平方米;2007年月平均成交量為159.5萬(wàn)平方米;2007年四季度月平均成交量為：130萬(wàn)平方米;2007年一季度平均成交量為99.33萬(wàn)平方米;2007年二季度月平均成交量為165萬(wàn)平方米;今年一季度月平均成交量為89.7萬(wàn)平方米;二季度月平均成交量為107萬(wàn)平方米;三季度的月均成交量為96萬(wàn)平方米。

　　◆ 今年四季度形式相比于去年四季度成交將更加悲觀，但今年雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了平穩(wěn)的趨勢(shì)，也就是成交數(shù)據(jù)偏差度不太明顯。因此我們認(rèn)為在今年四季度的成交雖然會(huì)出現(xiàn)一定的萎縮，但是不會(huì)出現(xiàn)大幅度的萎縮。

　　◆ 鑒于需求的不可量化性與不可預(yù)測(cè)性，我們只有沿用趨勢(shì)分析方法來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)，依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的參考性，我們將取今年2、3季度與去年4季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)獲得預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)?；诳杀刃苑治觯覀儗?

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