稅收籌劃并不是一個新鮮事物，在發(fā)達(dá)國家十分普遍，已成為企業(yè)、尤其是跨國企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營方針的重要組成部分。稅收籌劃在我國開展較晚，發(fā)展較為緩慢。隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的形成，稅收籌劃越來越受到我國企業(yè)的關(guān)注。

　　 一般認(rèn)為稅收籌劃的概念有廣義和狹義之分：廣義的稅收籌劃是指納稅人在不違背稅法的前提下，運(yùn)用一定的技巧和手段，對自己的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行科學(xué)、合理和周密的安排，以達(dá)到少繳緩繳稅款目的的一種財務(wù)管理活動。它包括采用合法手段進(jìn)行的節(jié)稅籌劃、采用非違法手段進(jìn)行的避稅籌劃、采用經(jīng)濟(jì)手段、特別是價格手段進(jìn)行的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃；狹義的稅收籌劃，是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)以適應(yīng)政府稅收政策導(dǎo)向?yàn)榍疤?，采用稅法所賦予的稅收優(yōu)惠或選擇機(jī)會，對自身經(jīng)營、投資和分配等財務(wù)活動進(jìn)行科學(xué)、合理的事先規(guī)劃與安排，以達(dá)到節(jié)稅目的的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃的目的是在稅收法律允許的范圍內(nèi)節(jié)稅，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　 一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅種分布

　　 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多，通過稅收籌劃合理的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)商的迫切需要，房地產(chǎn)行業(yè)大體上分為三個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下：

　　 1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，主要是指對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。

　　 2、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產(chǎn)而言的，適用于5%的稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

　　 3、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的購方適用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、與和交換），房屋購賣、與和交換，稅率為3%?5%，納稅人是我境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。企業(yè)所得稅是指國家對中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。個人所得稅是對個人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅。

　　 二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路

　　 （一）對籌資中的稅收籌劃

　　 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業(yè)對資金的需要，但資金成本的高低決定了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的輕重。因此不同的籌資方案的稅負(fù)輕重程度往往存在差異。這便為企業(yè)在籌資中進(jìn)行稅收籌劃提供了可能。

　　 1、債務(wù)資本與權(quán)益資本的選擇，換言之，就是確定合理的資本結(jié)構(gòu)。所謂資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)籌資的負(fù)債資本和權(quán)益資本的比例關(guān)系。按照我國稅法的規(guī)定，負(fù)債籌資支付的利息可以計入財務(wù)費(fèi)用，作為稅前的扣除項(xiàng)目，具有抵稅作用。而權(quán)益籌資時，支付的股息不能作為費(fèi)用的開支，只能在企業(yè)稅后利潤中分配。一般而言，如果企業(yè)息稅前的投資收益率高于負(fù)債成本率，負(fù)債比重的增加可提高權(quán)益資本的收益水平。不過過多的負(fù)債融資會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因?yàn)樨?fù)債利息必須固定支付且債務(wù)到期必須償還。確定合理的資本結(jié)構(gòu)尤為重要，絕非負(fù)債比例越高稅收收益越高。

　　 2、利用租賃進(jìn)行籌資。租賃可以分為經(jīng)營性租賃和融資性租賃兩種。兩者在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用相當(dāng)廣泛。從企業(yè)稅收籌劃的角度看，租賃也是企業(yè)用以減輕稅收負(fù)擔(dān)的重要方法。對承租人來說，經(jīng)營性租賃可以避免為一次性購置機(jī)器設(shè)備而負(fù)擔(dān)大量資金支出，避免因長期擁有設(shè)備而承擔(dān)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險，而且在經(jīng)營活動中以支付租金的方式?jīng)_減企業(yè)的利潤，減少稅基，從而減少應(yīng)納稅額。融資性租賃不同于經(jīng)營性租賃的一點(diǎn)是，雖然租金支出不像經(jīng)營性支出那樣可以扣除，但是租賃費(fèi)可以通過計提折舊的方法分期在稅前扣除，即使租賃費(fèi)是舉債的，其利息同樣可以在稅前列支，這樣既能籌集長期資金又能非常有效的降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

　　 （二）投資中的稅收籌劃

　　 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營同一般的工業(yè)生產(chǎn)活動有很大差別，其稅收籌劃也有其區(qū)別，在開發(fā)——銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資一項(xiàng)新的項(xiàng)目，除了進(jìn)行各種投資分析以外，還應(yīng)該進(jìn)行投資稅收籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)，投資按照發(fā)生作用的地點(diǎn)可以分為對內(nèi)投資和對外投資。

　　 1、對內(nèi)投資的稅收籌劃

　　 （1）通過建房方式的選擇，避開土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。建房方式有兩種，一種是代建房方式，我國稅法規(guī)定代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為，其收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，屬于營業(yè)稅的納稅范圍，而不屬于土地增值稅的納稅范圍，只按5%的稅率交納營業(yè)稅。土地增值稅稅率較營業(yè)稅的稅率高出許多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用這一點(diǎn)來進(jìn)行稅收籌劃以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。另一種是合作建房方式，指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。我國稅法規(guī)定，對于雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用該項(xiàng)優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。

（2）工程承包合同的簽訂與否，所適用的營業(yè)稅的稅率是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可借此進(jìn)行稅收籌劃。如果雙方簽訂工程承包合同，那么建房行為就屬于建筑業(yè)，稅率為3%；如果雙方?jīng)]有簽訂工程承包合同，則屬于服務(wù)業(yè)，適用稅率為5%的營業(yè)稅。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用稅率的差異來進(jìn)行合理的稅收籌劃。

　　 2、對外投資的稅收籌劃

　　 （1）投資單位組建形式的選擇

　　 企業(yè)在設(shè)立時都會涉及組建形式的選擇的問題，而在高度發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，可供企業(yè)選擇的企業(yè)組織形式有很多，不同的組織形式稅收負(fù)擔(dān)不同。企業(yè)可以通過稅收籌劃，選擇稅收負(fù)擔(dān)較輕的組織形式。如設(shè)立子公司或分支機(jī)構(gòu)的選擇：子公司為獨(dú)立法人，可享受政府提供的包括免稅期內(nèi)的許多優(yōu)惠政策；而分支機(jī)構(gòu)不是獨(dú)立法人，不能享受稅收優(yōu)惠，但分支機(jī)構(gòu)若在經(jīng)營過程中發(fā)生虧損，虧損較終與總公司的損益合并計算，總公司因此可免交部分所得稅。

　　 （2）投資地區(qū)的選擇

　　 由于地區(qū)發(fā)展不平衡，我國稅法對投資者在不同地區(qū)進(jìn)行投資時，也給予了不同的稅收優(yōu)惠，如經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、沿海開放城市、西郊地區(qū)等稅收政策比較優(yōu)惠。因此，投資者可根據(jù)需要，向這些地區(qū)進(jìn)行投資，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

　　 （3）投資行業(yè)的選擇

　　 在我國，稅法對不同的行業(yè)給予不同的稅收優(yōu)惠，企業(yè)在進(jìn)行投資時就要充分考慮，結(jié)合企業(yè)自身情況，精心籌劃投資行業(yè)以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　 （三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃

　　 1、存貨計價方法的選擇

　　 存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品，或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、后進(jìn)先出法。存貨計價方法的選擇對企業(yè)損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來說，當(dāng)材料價格不斷上漲時，采用后進(jìn)先出法來計價，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業(yè)計算應(yīng)納所得稅額的基數(shù)相對的減少，達(dá)到減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤。反之，當(dāng)材料價格不斷下降，采用先進(jìn)先出法來計價。

　　 2、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇

　　 固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關(guān)系。采取不同的折舊方法，雖然應(yīng)計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應(yīng)納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進(jìn)行稅收籌劃時，應(yīng)考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時間價值因素的影響等。

　　 3、債券溢折價的攤銷方法的選擇

　　 我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，長期債券投資溢折價的攤銷方法，有直線法和實(shí)際利率法兩種。采用直線法，每期的溢折價攤銷額和確認(rèn)的投資收益是相等的；采用實(shí)際利率法，每期按債券期初的賬面價值和實(shí)際利率的乘積來確認(rèn)應(yīng)計利息收入，且其金額會因溢折價的攤銷而逐期減少或增加?？梢?，債券攤銷方法的不同，會影響各年度的利息費(fèi)用攤銷額。因此，當(dāng)企業(yè)在折價購入債券的情況下，選擇實(shí)際利率法進(jìn)行核算，前幾年的折價攤銷額少于直線法的攤銷額，相應(yīng)的，投資收益也就小于直線法的投資收益，公司前期繳納的稅款也就相應(yīng)的較直線法少，后期繳納的相對較多，從而取得延緩納稅收益。相反，當(dāng)企業(yè)在溢價購入債券的情況下，應(yīng)選擇直線法來攤銷，從而使企

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