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樓市萎靡將沖擊逾60個(gè)相關(guān)行業(yè)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 527 次
中原證券地產(chǎn)研究員魏博分析,地產(chǎn)行業(yè)牽涉的產(chǎn)業(yè)鏈很長,投資領(lǐng)域的建材、消費(fèi)領(lǐng)域的家居、家電等直接和間接關(guān)聯(lián)的子行業(yè)超過60個(gè)。
房地產(chǎn)涉及行業(yè)廣泛,牽一發(fā)而動(dòng)全身,一榮俱榮,一損俱損。設(shè)計(jì)院、銀行業(yè)、水泥、鋼鐵等材料、電力……地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大得益于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟,但是,地產(chǎn)業(yè)的頹勢定會(huì)對產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成沖擊。
逾60個(gè)行業(yè)將受困于房產(chǎn)萎靡
在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期,較早被我國接受并效仿的房地產(chǎn)開發(fā)模式是從購地、建造、賣房、管理幾乎都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成的“香港模式”,又稱“一條龍”模式。全程開發(fā)模式使得開發(fā)商位于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的較高端,從土地到資金,從資金到市場,開發(fā)商儼然是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈上較具話語權(quán)的龍頭。
房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈中包含的行業(yè)有土地提供者(相關(guān)政府部門)、建筑物提供者(各種建筑公司或施工隊(duì)、供水、供電等)、服務(wù)提供者(設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、營銷顧問、銷售代理、廣告媒體、質(zhì)監(jiān)安監(jiān)、檢測等)。
“我國現(xiàn)行的土地所有制度決定了土地必然是房地產(chǎn)價(jià)值鏈的主體和主導(dǎo)方向。無論鏈條上的哪一個(gè)環(huán)節(jié),都必須通過土地才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和功能。這樣政府就成了房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游端,能獲得土地的開發(fā)商則成了二級利益獲得者,其他技術(shù)中介如融資伙伴(銀行、股東等)、開發(fā)隊(duì)伍(顧問、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、廣告)、中介機(jī)構(gòu)(策劃、代理銷售、經(jīng)紀(jì)等)等則是三級利益分配者,其緊密圍繞在開發(fā)商周圍,構(gòu)成了整個(gè)鏈條的下游端。由于是垂直鏈條關(guān)系,上游端掌握了更多的話語權(quán)和利益分配權(quán)?!币晃徊辉竿嘎缎彰难芯繂T表示。
在整個(gè)鏈條中,資金貫穿于整個(gè)開發(fā)過程的始末,各大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,缺一不可。
中原證券地產(chǎn)研究員魏博分析,地產(chǎn)行業(yè)牽涉的產(chǎn)業(yè)鏈很長,投資領(lǐng)域的建材、消費(fèi)領(lǐng)域的家居、家電等直接和間接關(guān)聯(lián)的子行業(yè)超過60個(gè)。
曾任招商地產(chǎn)發(fā)展部發(fā)展經(jīng)理的黃清林認(rèn)為,要從更深入的角度思考,這些產(chǎn)業(yè)受影響后對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展在戰(zhàn)略上到底有多大。事實(shí)上,地產(chǎn)行業(yè)這幾年發(fā)展太快了,對資源的擠占太嚴(yán)重了,影響高科技等戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)也不是什么高端別的產(chǎn)業(yè),還影響產(chǎn)業(yè)升級。高房價(jià)對居民是一種普遍的掠奪性質(zhì)的盤剝,不利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整??纯磭獾那闆r,我們的固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的增速和比例,與泰國、馬來西亞等東南亞1997年危機(jī)之前有過之而無不及,我們要是小國,金融肯定不是現(xiàn)在這個(gè)樣子。房地產(chǎn)如果受到影響,所涉及的60多個(gè)產(chǎn)業(yè)毫無疑問都會(huì)受到影響,進(jìn)而影響短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長,但這是一個(gè)良性的調(diào)整,不應(yīng)該害怕。社會(huì)資源會(huì)重新分配,有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有利于經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的發(fā)展,當(dāng)然,行業(yè)調(diào)整較好能穩(wěn)步調(diào)整,不要大起大落。
水泥、鋼鐵行業(yè)受影響
“由于涉及行業(yè)太多,過于復(fù)雜,現(xiàn)在還沒有人能說清楚地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的具體影響,也沒有人能統(tǒng)計(jì)出有關(guān)數(shù)據(jù)?!秉S清林對理財(cái)一周報(bào)表示。
“開發(fā)商正在與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作,將全部或部分業(yè)務(wù)外包出去,借助行業(yè)的資源和力量共同完成開發(fā)。因此,產(chǎn)業(yè)鏈開始向?qū)I(yè)化靠攏,集約化程度也開始加強(qiáng)和提升,鏈上各個(gè)實(shí)體各司其職,分工開始明確:建筑交由專業(yè)的建筑公司去做,銷售交由專業(yè)的代理公司去做,物業(yè)管理交由專業(yè)的物業(yè)公司去做,開發(fā)企業(yè)則專注于開發(fā)。近年來是這樣的趨勢?!痹鲞^地產(chǎn)研究員現(xiàn)在上海一家私募任職的蘇先生透露。
蘇先生介紹,現(xiàn)在真正全能型的房地產(chǎn)企業(yè)也就碧桂園一家,其余的都在轉(zhuǎn)型。包括萬科這樣的龍頭,物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán),都在交出去?,F(xiàn)在看來,前幾年地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確實(shí)太不理性,到現(xiàn)在有剛性需求的人都不敢購房,都在觀望,而地產(chǎn)成交低迷,直接傳導(dǎo)到下游產(chǎn)業(yè)鏈,使其他相關(guān)行業(yè)的總規(guī)模在縮小。這種傳導(dǎo)是多方位的,包括鋼材、水泥等材料,甚至還會(huì)影響到家電的銷售。
房地產(chǎn)業(yè)自2002年開始全國性復(fù)蘇后,對水泥尤其是鋼材需求的拉動(dòng)非常明顯,甚至有鋼鐵業(yè)界的分析人士將2000年之后全國范圍的民營鋼鐵企業(yè)“大躍進(jìn)”的原因,歸咎于房地產(chǎn)業(yè)崛起對鋼鐵需求的激增,“幾乎只要與鋼鐵沾邊的企業(yè)都贏利”。
但是,歷經(jīng)5年的快速增長之后,房地產(chǎn)業(yè)也將面臨調(diào)整。
由于成交量持續(xù)下滑,眾多房地產(chǎn)學(xué)者都預(yù)測,今年下半年商品房的開工規(guī)模將出現(xiàn)下降。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦顯示,全國商品房的銷售正面臨快速萎縮的問題:2008年1-6月,房屋銷售25892萬平方米,同比下降7.2%,同比少銷售2000萬平方米。由于該行業(yè)的輻射范圍較廣,對其他行業(yè)的投資具有決定性的影響作用。因此,房地產(chǎn)投資的變化在很大程度上左右著固定資產(chǎn)投資增速的變化。尤其是水泥行業(yè),屬于典型的投資拉動(dòng)型產(chǎn)業(yè),與全社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)有著十分密切的關(guān)系。據(jù)了解,2002年后全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)際增速與水泥需求表現(xiàn)出非常明顯的一致性。
而國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,水泥產(chǎn)業(yè)投資完成291.41億元,增長55.97%,增速放慢明顯,下降18%;水泥產(chǎn)量增長8.97%,達(dá)5.14億噸,增速較去年同期放緩4.78%。
事實(shí)上,被卷入這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的并不僅僅是水泥、鋼鐵等行業(yè),包括玻璃、墻體材料以及工程機(jī)械等等,都已經(jīng)被波及。據(jù)了解,工程機(jī)械目前受到的影響亦非常明顯。
房地產(chǎn)與水泥、鋼鐵等主要建材行業(yè)之間,面臨的是一個(gè)循環(huán)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整使建材行業(yè)普遍受壓之時(shí),水泥、鋼鐵等需求量較大的建材價(jià)格持續(xù)攀升也使房地產(chǎn)市場身陷價(jià)格困局。
一旦房地產(chǎn)投資放緩,包括水泥及鋼材在內(nèi)的主要建材,亦將面臨因需求下滑而產(chǎn)生的全行業(yè)收縮。這也正是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生一直在強(qiáng)調(diào)的:房地產(chǎn)業(yè)牽扯的產(chǎn)業(yè)鏈太長,“一榮俱榮,一損俱損”。
除了成交量明顯下滑外,部分城市的房價(jià)已開始下跌。已有分析人士斷言,隨著今年房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)出現(xiàn)和未來房產(chǎn)投資放緩,眾多生產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的螺紋鋼和低端板材的中小民營鋼鐵企業(yè),將面臨倒閉的命運(yùn)。
雖然水泥產(chǎn)業(yè)目前并沒有感受到明顯的壓力,但也有多家證券機(jī)構(gòu)撰寫報(bào)告提醒,由房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整而波及的全國固定資產(chǎn)投資規(guī)模,開始出現(xiàn)增速下滑,這將直接導(dǎo)致水泥需求的回落,從而對這個(gè)眼下正面臨過度投資局面的行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重打擊。
曾做過地產(chǎn)研究員現(xiàn)在深圳做私募經(jīng)理的王波認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的調(diào)整效應(yīng)正在向其產(chǎn)業(yè)鏈上游的水泥、鋼鐵等建材產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)是周期性行業(yè),天價(jià)伴隨著天量,則房價(jià)是真實(shí)的,但是從去年起天價(jià)卻沒有天量,那就是虛高,肯定要調(diào)整的,但從長期來看,這種調(diào)整更有利于長久健康的發(fā)展。
“我曾經(jīng)想寫一份房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的研究報(bào)告,可后來發(fā)現(xiàn)根本拿不到數(shù)據(jù),這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈太復(fù)雜?!蓖醪ㄌ寡?。
社科院金融研究所研究員易憲容對理財(cái)一周報(bào)表示,不必?fù)?dān)心房子降價(jià)對相關(guān)行業(yè)的沖擊。現(xiàn)在房價(jià)還很高,老百姓購不起房子,房價(jià)還會(huì)大幅下調(diào)的,只要價(jià)格下來,銷量自然就會(huì)上去,成交量上去了,水泥、鋼鐵等行業(yè)一樣會(huì)保持繁榮發(fā)展。只有擠掉房價(jià)泡沫,產(chǎn)業(yè)鏈上的產(chǎn)業(yè)才能健康發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)鏈整合是趨勢
嚴(yán)厲的調(diào)控也可以成為業(yè)內(nèi)難得的整合良機(jī)。進(jìn)入2007年,許多企業(yè)相機(jī)而動(dòng),傳統(tǒng)操作模式的突破,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整合,是大勢所趨。
去年,跨國設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)五合國際集團(tuán)在北京宣布收購國內(nèi)設(shè)計(jì)院華特建筑設(shè)計(jì)公司,據(jù)悉收購價(jià)約2000萬元人民幣。雖然這一標(biāo)的比不上業(yè)內(nèi)基于土地、開發(fā)項(xiàng)目等展開的并購,但五合國際獲得了夢寐以求的資源--正式擁有了中國建筑工程設(shè)計(jì)資質(zhì)和工程咨詢資質(zhì)。除了建筑設(shè)計(jì)方面,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的整合還在擴(kuò)散。去年6月,富力地產(chǎn)宣布以不多于11億元人民幣的代價(jià)收購廣州天力建筑工程有限公司,隨后華潤置地也宣布以1.7億港元收購母公司華潤集團(tuán)旗下從事建筑及裝修業(yè)務(wù)的Toprun全部股權(quán)。
郎咸平在今年初的一次演講中表示,今年中國的經(jīng)濟(jì)問題就是肝炎。中文是很漂亮的語言,什么肝炎,這個(gè)炎是火上加火,就是火太旺了,如果是火太旺得肝炎,你要怎么醫(yī)治?要相生相克,要用大涼醫(yī)治大熱,這個(gè)人體質(zhì)不好,你用大涼一下治死了,所以這個(gè)時(shí)候你要做什么?你要反其道而行之,你要溫補(bǔ),把他的體質(zhì)治好以后再用大涼治肝炎。今天地產(chǎn)的問題就是肝炎,什么叫做大涼的治法?那就是今天的宏觀調(diào)控政策,什么叫做溫補(bǔ),那就是找到治本的方法,就是中醫(yī)較強(qiáng)調(diào)的治本方法,從本質(zhì)上解決地產(chǎn)的問題。而我認(rèn)為較本質(zhì)的問題就是從產(chǎn)業(yè)鏈競爭的格局上面來尋找解決方案,而這個(gè)解決方案不是短期的,但是我們一定要迅速做的,那就是我們的各種政策不要簡單地看成是宏觀調(diào)控,而是我們要透過政府的力量、企業(yè)的力量,在投資營銷環(huán)境惡化的源頭、產(chǎn)業(yè)鏈的定位方面大下工夫,這叫什么?這就叫溫補(bǔ)。
人民大學(xué)房地產(chǎn)專家張躍松認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)鏈頭先應(yīng)實(shí)現(xiàn)整合。他認(rèn)為,這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈目前根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)整合。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從較初獲得土地使用權(quán)到較后交付使用,要經(jīng)過這個(gè)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié),這其中包括:土地使用權(quán)的獲得、相應(yīng)咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)和資金籌措,對于房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位還有企業(yè)管理等等。在整個(gè)鏈條中涉及了眾多的參與者。目前來看,在這個(gè)鏈條的運(yùn)行過程中,有很多的資源沒有得到共享,很多的參與者進(jìn)行了重復(fù)的工作,這使得這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈無法得到進(jìn)一步的提高。
實(shí)現(xiàn)整合主要從房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的四個(gè)方面入手:即金融服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)和行政行業(yè),而它們之間的聯(lián)系又很多樣,分為內(nèi)在聯(lián)系性的關(guān)聯(lián)、經(jīng)濟(jì)差異性的關(guān)聯(lián)、地區(qū)差異性的關(guān)聯(lián),因此,協(xié)調(diào)處理好這些相關(guān)行業(yè)的各種復(fù)雜聯(lián)系,是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)整合的關(guān)鍵所在。
政府一級
?。ㄒ?guī)劃審批、稅收)
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