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從緊的貨幣政策對中國旅游房地產(chǎn)業(yè)的影響分析(一)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 969 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

章 貨幣政策與房地產(chǎn)業(yè)

2007年12月5日,經(jīng)濟(jì)工作會議在北京結(jié)束。這次會議基本上是以11月27日中共政治局會議上精神為基調(diào)來展開的。即2008年的經(jīng)濟(jì)工作的基調(diào)是,堅持穩(wěn)中求進(jìn),保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)的發(fā)展,把防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為宏觀調(diào)控的頭要任務(wù)。為了實現(xiàn)上述兩項的任務(wù),2008年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策將出現(xiàn)一個顯著的變化,就是在實行穩(wěn)健的財政政策同時,實行“從緊的貨幣政策”。

實際上,中國政府在2007年已經(jīng)從貨幣因素的角度控制經(jīng)濟(jì)過熱,中國人民銀行宣布從2007年12月21日起第6次加息,調(diào)整后,1年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%,1年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行7.29%提高到7.47% 。5年以上商貸和個人住房公積金貸款利率則不變。中國人民銀行12月8日宣布,從2007年12月25起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn),這是央行年內(nèi)第10次提高存款準(zhǔn)備金率。

中國多年的穩(wěn)健的貨幣政策的改變是有它的深層次的原因的,那就是中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,中國的物價增長有些快了,中國經(jīng)濟(jì)泡沫多了。而作為在相當(dāng)長的一個時期里是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)過熱與經(jīng)濟(jì)過熱有著密切聯(lián)系。IMF的研究表明,12個國家發(fā)生的16次金融危機(jī)中有12次存在房地產(chǎn)“泡沫”。日本和香港房地產(chǎn)“泡沫”破滅嚴(yán)重危害了其金融業(yè),導(dǎo)致了長期的經(jīng)濟(jì)衰退。

因此,應(yīng)該用從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行控制,多次加息的累積效應(yīng)也一定會對房地產(chǎn)業(yè)的過熱起到抑制作用。

節(jié) 貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制

一般說來,貨幣政策是一個國家的貨幣當(dāng)局通過對整個經(jīng)濟(jì)中的貨幣供應(yīng)量、信貸規(guī)模的控制以及對整個金融系統(tǒng)的管理,來影響實際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一系列措施。具體地說,貨幣政策就是一個國家透過銀行,根據(jù)全國的經(jīng)濟(jì)情況,調(diào)節(jié)其全國的貨幣供給量或利率水平,以達(dá)到維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之目標(biāo)。更具體地說,在短期內(nèi),當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時,增加貨幣供應(yīng)量、降低利率,央行采取擴(kuò)張的或從松的貨幣政策,以便刺激總需求,達(dá)到提高就業(yè)、增加產(chǎn)出的目標(biāo);在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨膨脹之時,減少貨幣供應(yīng)量、提高利率,央行采取緊縮的或從緊的貨幣政策,以便抑制總需求,達(dá)到穩(wěn)定物價、避免通貨膨脹的發(fā)生。

近十年來,央行一直采取的都是穩(wěn)健的貨幣政策,直到今年二季度才改為“適度從緊的貨幣政策”。而這次經(jīng)濟(jì)工作會議,把“適度從緊的貨幣政策”轉(zhuǎn)為“從緊的貨幣政策”,也就意味著2008年中國的宏觀調(diào)控政策將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向。也就是說,2008年的貨幣政策,對國內(nèi)貨幣供應(yīng)不僅會從量上收緊,而且也會從價格上來收緊;不僅會對貨幣投放在年度上進(jìn)行總量的控制,而且會對貨幣投放在季度、甚至于月度上進(jìn)行總量上的控制。

貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機(jī)制是:

,利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響

利率調(diào)整對于房地產(chǎn)價格的影響我們通過房地產(chǎn)市場上各個主體的行為來分析。

以利率上升為例,降息對房地產(chǎn)價格的影響具體表現(xiàn)為三點(diǎn):

(1)促使居民轉(zhuǎn)移儲蓄。當(dāng)利率上升時,居民儲蓄增加,消費(fèi)和投資會從金融投資領(lǐng)域和實物投資領(lǐng)域流入儲蓄,促使房地產(chǎn)價格降低。

(2)增加居民抵押貸款的利息負(fù)擔(dān)。當(dāng)房貸利率上升時,房地產(chǎn)的需求會減少,某種程度上會使房價下降。

(3)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)資金多、建造期限長,以自有資金很難完成。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)投資資金來源的一半以上依賴銀行貸款。利息增加后,無疑增加了開發(fā)商的建設(shè)成本,減少了房地產(chǎn)的供給,有抑制房價的作用。

:存款準(zhǔn)備金率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響。存款準(zhǔn)備金率的變化是所有貨幣政策工具中信號較強(qiáng)、力度的一種。存款準(zhǔn)備金率的上升或下降可以直接通過作用于貨幣乘數(shù)引起貨幣供應(yīng)量的大幅增加或減少。銀行提高了法定存款準(zhǔn)備金,相應(yīng)降低貨幣乘數(shù),降低了社會信用總量,促使金融機(jī)構(gòu)在銀行的存款增加了。

第三,貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響。在凱恩斯看來,貨幣供應(yīng)量的變動較終要通過影響利率來影響其它變量。同利率機(jī)制類似,貨幣供應(yīng)量的變動對于房地產(chǎn)價格的影響也依賴于房地產(chǎn)市場上各類主體的行為選擇。但由于我國目前利率尚未完全市場化,所以貨幣供應(yīng)量的變動不會完全通過利率機(jī)制起作用。除了一定限度內(nèi)的利率機(jī)制外,主要還表現(xiàn)為:

當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加后,人們將多余的貨幣用于支出,會造成物價(包括金融資產(chǎn)價格和實物資產(chǎn)價格)的上升。這種影響可以是直接的,如直接用多余的貨幣購購房地產(chǎn):也可以是間接的,既通過建筑材料等價格的上升等引起房價上升。正如弗里德曼的貨幣學(xué)派所認(rèn)為的,貨幣供應(yīng)量的擴(kuò)大不必經(jīng)由利率而是直接通過貨幣余額的支出造成物價上漲。

節(jié) 從緊的貨幣政策對我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的有效性分析

由于房地產(chǎn)業(yè)具有資源稀缺、供給彈性?。恍畔⒉粚ΨQ;逆向選擇和道德風(fēng)險;政府干預(yù)失誤等等特點(diǎn),所以房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)泡沫的載體,而房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟(jì)的支柱,它與57個產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系,與投資、消費(fèi)、就業(yè)均密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計,2005年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到15759億元,占固定資產(chǎn)投資總額的17.78%,占GDP的8.6%。房地產(chǎn)金融在金融中的地位也越來越重要。2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%,與GDP的比率為16.7%。有調(diào)查表明,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的60%以上來自銀行。房地產(chǎn)市場的波動對經(jīng)濟(jì)增長、金融穩(wěn)定至關(guān)重要,因此,國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展給予了高度關(guān)注,積極實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,促進(jìn)其良性、健康發(fā)展。

2007年中國經(jīng)濟(jì)過熱除了國家競爭力的提高和制度變革這兩大根本性的驅(qū)動力以外,更與流動性過剩有直接的關(guān)系,流動性過剩主要表現(xiàn)在:一方面出口和外貿(mào)順差的高速增長帶來外匯占款的迅速增加,導(dǎo)致銀行基礎(chǔ)貨幣的投放快速增長,奠定了市場流動性過剩的宏觀基礎(chǔ);另一方面,物價水平的緩步走高導(dǎo)致實際負(fù)利率現(xiàn)象的出現(xiàn)并不斷加劇,保值增值的內(nèi)在動力驅(qū)使居民一部分儲蓄持續(xù)向的房地產(chǎn)分流。因此,2007年中國房價出現(xiàn)井噴現(xiàn)象,由此帶來的總需求型、成本推動型和結(jié)構(gòu)性型的通貨膨脹,作為物價指數(shù)的重要成分CPI從2007年1月份的2.2%到11月份的6.9%。

實際上,中國政府從2004年開始,政府就出臺了不少政策來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,無論是2004年的管住土地與信貸,還是2005年的國八條及2006年的國六條,對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策很多很全面,但是實際效果卻不是那樣理想,房價依然逆勢而上。根據(jù)國家發(fā)改委、統(tǒng)計局2006年8月15日聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù):7月份我國70個具有代表性的大中城市新建住房銷售價格同比上漲6.7,比上月漲幅提高0.1個百分點(diǎn)。其中深圳上漲13.6、北京上漲11.1。與“國六條”和“國十五條”出臺前相比,除上海等極個別城市外,大部分城市房價依然漲勢明顯。原因是多方面的,包括政策疲勞,政策制定過程中的漏洞,政策時間滯后效應(yīng),政策執(zhí)行不力等。

實際上,從我國土地資源的緊缺度來說,中國的房地產(chǎn)供給,特別是普通居住型房地產(chǎn)的供給曲線已經(jīng)到了向上傾斜的部分,所以說從供給的角度調(diào)控房地產(chǎn)會帶來價格的大副波動。

既然從供給的角度調(diào)控是低效率的,就要從需求的角度考慮了,根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,總需求包括消費(fèi),私人投資,政府購購和凈出口??傂枨蟮倪^熱帶動了各種需求的增長,表現(xiàn)為消費(fèi)旺盛,投資興起,政府購購和凈出口大幅增加,而這些需求的過熱導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫。

(1)消費(fèi)方面。正常的消費(fèi)需求應(yīng)該隨著人們收入的增加而增加。誠然,近年來我國上調(diào)公務(wù)員工資,推動了其它層面勞動力收入的上漲,人們的消費(fèi)傾向增加,消費(fèi)總需求增加。然而,消費(fèi)需求的過熱是由某些政策導(dǎo)向刺激而成的。

其一,信貸擴(kuò)張。長期以來,我國采取寬松的貨幣政策,利率低迷,貨幣供應(yīng)寬松,這些都直接導(dǎo)致信用消費(fèi)嚴(yán)重擴(kuò)張,尤其是住房消費(fèi)貸款的增加。其二,用教育產(chǎn)業(yè)化,醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化等手段拉動內(nèi)需。拉動內(nèi)需的政策已經(jīng)主導(dǎo)中國經(jīng)濟(jì)將近十年,這些政策使得原來由財政負(fù)擔(dān)的支出轉(zhuǎn)為了居民的個人消費(fèi)。過熱的消費(fèi)需求,尤其是信用消費(fèi),使得人們膨脹了對住房這種高價消費(fèi)品的需求。房價雖然高,但是人們可以用將來的錢來購房,這使得原來購不起的人可以購得起房,但代價是做幾十年的房奴,而結(jié)果是房地產(chǎn)泡沫形成。

(2)投資方面。中國目前鋼鐵、電解鋁等幾個行業(yè)的過熱,不是因為它們本身的過熱引起的,而是整個投資需求引起的。所以這幾個行業(yè)的過熱,實際反映了中國整個投資需求的過熱。過熱的投資需求,再加上我國的物價狀況與利率是倒掛的,使得人們愿意購房地產(chǎn)去保值增值。況且前幾年股市情況也不好,人們沒有良好的投資渠道,只好去購房地產(chǎn)。此外溫州,山西一帶閑散資金都流入大城市投資房地產(chǎn),獲得豐厚回報,起到了示范效應(yīng)。這種投資性購房一多,再加上一定的投機(jī)需求,就形成了房地產(chǎn)泡沫:現(xiàn)在看起來好像供不應(yīng)求,然而到利率變化的時候,許多房子可能就要拋售了。而大量外資投資于房市更加強(qiáng)化了這一點(diǎn)。

(3)政府購購方面。政府購購主要表現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上,全國大中城市,甚至小城市都很重視這個部分。2006年上半年,固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁,1-5月份,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資25443億元,比去年同期增長30.3%,連續(xù)4個月上揚(yáng),5月份同比增速為2004年9月以來的高點(diǎn)。從總需求的角度分析,固定資產(chǎn)投資占比,增速波動頻繁,影響較顯著,縱觀改革開放二十多年以來中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程,對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控主要體現(xiàn)在對固定資產(chǎn)投資的調(diào)控中。旺盛的政府購購,帶動了相關(guān)的行業(yè),同時也鼓勵了人們的預(yù)期,對于宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期,對于房價的預(yù)期。此外,一些地方政府興建政績工程,擴(kuò)大政府購購,也刺激了過熱的總需求。

(4)凈出口方面。可以從我國近年來不斷增加

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