第三章 中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展前景

未來(lái)二十年，中國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將迎來(lái)極為廣闊的黃金發(fā)展時(shí)期，而旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)巨大的“金礦”。中國(guó)正從旅游大國(guó)向旅游強(qiáng)國(guó)進(jìn)發(fā)。

旅游業(yè)快速發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和居民收入水平的持續(xù)提高，人口的增加和城市化水平的提高增加了行業(yè)消費(fèi)群體，節(jié)假日制度變革為居民提供更多的旅游時(shí)間，旅游業(yè)將進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不平衡，也為旅游業(yè)提供了多層次、持續(xù)的投資機(jī)會(huì)。不管是觀光游、休閑游，還是度假游，都有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展空間還非常大。

今年以來(lái)國(guó)內(nèi)旅游收入增長(zhǎng)約20%，1-10月旅游外匯收入增長(zhǎng)12%。披露數(shù)據(jù)的五個(gè)地區(qū)今年以來(lái)接待國(guó)內(nèi)游客同比增長(zhǎng)17.25%，旅游收入增長(zhǎng)21.93%；今年三個(gè)黃金周共接待游客4.17億人次，同比增長(zhǎng)16.8%，旅游收入1816億元，同比增長(zhǎng)20%。由此判斷，今年國(guó)內(nèi)旅游收入增長(zhǎng)在18-20%；前10個(gè)月入境旅游同比增長(zhǎng)12%；酒店、景區(qū)繼續(xù)保持景氣，經(jīng)濟(jì)型酒店增長(zhǎng)66%，進(jìn)入收購(gòu)兼并時(shí)代。景區(qū)接待規(guī)?？傮w保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；北京、上海、深圳酒店業(yè)高位震蕩，二線地區(qū)景氣指標(biāo)REVPAR顯著提升2-7個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)型酒店今年以來(lái)客房數(shù)量增長(zhǎng)66%，占住宿業(yè)市場(chǎng)份額約7%，發(fā)展空間依然巨大；如家以3.4億元的價(jià)格收購(gòu)七斗星，顯示我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)進(jìn)入收購(gòu)兼并時(shí)代，擁有品牌和資本優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)軍企業(yè)未來(lái)將獲得更大的市場(chǎng)份額；黃金周制度改革不會(huì)改變旅游行業(yè)加速發(fā)展趨勢(shì)。短期受負(fù)面影響的峨眉山，影響程度約為全年游客規(guī)模的1-2％，考慮到景區(qū)游客的正常增長(zhǎng)，黃金周改革的負(fù)面影響基本可以忽略。中長(zhǎng)期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、居民收入快速提高將繼續(xù)推動(dòng)旅游行業(yè)加速增長(zhǎng)。

今后20年，中國(guó)旅游業(yè)仍將保持兩位數(shù)的年均增長(zhǎng)速度。按照中國(guó)旅游發(fā)展規(guī)劃，到2020年，旅游總收入將達(dá)到3.6萬(wàn)億元人民幣。在國(guó)際上，中國(guó)將成為世界旅游強(qiáng)國(guó);在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。

今后旅游地產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)?huì)呈現(xiàn)新的變化，多年來(lái)，旅游投資主要集中于飯店領(lǐng)域。這有兩個(gè)方向可以進(jìn)行，主要是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。一是西部一些地區(qū)的飯店建設(shè)還比較薄弱，有些已有飯店需要改造升級(jí)，少數(shù)地區(qū)需要新建;二是還要建設(shè)一批度假飯店等專項(xiàng)主題式飯店。目前，從發(fā)展的需要和市場(chǎng)的前景來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生了一系列的投資機(jī)會(huì)，需要格外關(guān)注。是景區(qū)開(kāi)發(fā)。要建設(shè)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的旅游目的地，中國(guó)豐富的旅游資源要轉(zhuǎn)化為 的旅游產(chǎn)品，景區(qū)開(kāi)發(fā)就成為下一步發(fā)展的。其中，借助名山秀水和文化性資源開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品成為目前中國(guó)旅游較高的領(lǐng)域。是專項(xiàng)旅游產(chǎn)品的發(fā)展。其中的：一是會(huì)展旅游，目前在各個(gè)城市成為熱點(diǎn)；二是滑雪旅游、溫泉度假等一批休閑娛樂(lè)產(chǎn)品，也正在成為新的需求。三是探險(xiǎn)旅游等特殊產(chǎn)品，也是具有專門成長(zhǎng)性的良好市場(chǎng)。

中國(guó)旅游也將發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目，國(guó)家旅游局根據(jù)中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)安排研究確定的“中國(guó)旅游發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目”，其選定的原則包括:符合市場(chǎng)需求，具有一定的規(guī)模和影響，具有開(kāi)發(fā)前景，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展具有支撐和帶動(dòng)作用，契合西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，有望成為促進(jìn)中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的后續(xù)項(xiàng)目和先導(dǎo)項(xiàng)目。對(duì)于上述推薦和支持的各類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)本著政府引導(dǎo)、社會(huì)參與的原則，政府通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞街笇?dǎo)和支持相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，降低商業(yè)性投資成本，營(yíng)造適宜社會(huì)資金投入的氛圍:對(duì)于公共投資之外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，主要通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)融資的渠道來(lái)完成。

今后旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

，正確認(rèn)識(shí)規(guī)劃與策劃的區(qū)別，策劃先行。策劃，是依托創(chuàng)造性思維，整合隱形與顯形資源，實(shí)現(xiàn)資源、環(huán)境、交通與市場(chǎng)的優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的創(chuàng)造過(guò)程。策劃強(qiáng)調(diào)的是通過(guò)創(chuàng)造性思維，找出資源與市場(chǎng)間的核心關(guān)系，建構(gòu)可采取的較優(yōu)途徑，形成可實(shí)施的明確方案，并對(duì)近期的行動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，包括從前期的可行性論證、項(xiàng)目創(chuàng)意策劃、總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)施工，再到后期的營(yíng)銷推廣、服務(wù)管理等方面全面考慮。只有在策劃思想的指導(dǎo)下，地產(chǎn)項(xiàng)目的總規(guī)、詳規(guī)（控規(guī)、修規(guī)）的編制才能更具科學(xué)性和可操作性，開(kāi)發(fā)商把方案拿在手上才會(huì)有實(shí)際意義。

，適度延伸旅游地產(chǎn)鏈條，提升產(chǎn)品附加功能房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，泛地產(chǎn)、復(fù)合型地產(chǎn)的概念與經(jīng)典項(xiàng)目已經(jīng)浮出水面。所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是與狹義地產(chǎn)相對(duì)的概念。狹義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開(kāi)發(fā)，即蓋房子，并為房子配套一些附屬設(shè)施。所謂泛地產(chǎn)，則不局限于以房子為核心，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，泛地產(chǎn)是在某一特定概念下?tīng)I(yíng)造一種人性化的主題功能區(qū)域（社區(qū)），如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、水世界休閑養(yǎng)生園、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等。泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，是為人們提供具備趣味性、藝術(shù)性、知識(shí)性、刺激性等特性的體驗(yàn)消費(fèi)的一系列產(chǎn)業(yè)的總稱，包括觀光農(nóng)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)康體產(chǎn)業(yè)、參與型娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、休閑商業(yè)、博彩業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸到餐飲、運(yùn)輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與泛旅游產(chǎn)業(yè)、泛地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，通過(guò)提供具備吸引力的體驗(yàn)內(nèi)容結(jié)構(gòu)，吸引人們聚集，使單純的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目真正跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，以人為本，追求人與自然的和諧，順應(yīng)人類消費(fèi)需求層次的日益高端化及多元化、個(gè)性化的大趨勢(shì)。

第三，借助國(guó)際分時(shí)度假交換系統(tǒng)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式等成熟開(kāi)發(fā)手段分時(shí)度假，就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長(zhǎng)的期限，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶，會(huì)員獲得每年到酒店或度假村住宿7天左右的一種休閑度假方式，物業(yè)的其它時(shí)間則交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)；并且通過(guò)交換服務(wù)系統(tǒng)，會(huì)員可以把自己的客房使用權(quán)與其他異地會(huì)員客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以此實(shí)現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的。目前全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的分時(shí)度假酒店數(shù)量不多，少數(shù)酒店加入國(guó)際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，分時(shí)度假交換系統(tǒng)平臺(tái)的寬度是該類產(chǎn)品營(yíng)銷的關(guān)鍵。旅游地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的一個(gè)重要區(qū)別，在于旅游地產(chǎn)是一個(gè)需要長(zhǎng)期投資的項(xiàng)目，不像一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建完房子賣掉房子就結(jié)束了項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)是一個(gè)持續(xù)的投資行為，或者是一個(gè)持續(xù)的建設(shè)行為。不是說(shuō)賣了就算了，誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)管理無(wú)所謂，而是需要一個(gè)有序的運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)，給來(lái)的客人提供好的服務(wù)，這樣才能保證不斷的持續(xù)增值。所以運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)上，一定要選擇專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)打理。另外，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)用地小則幾千畝，大的上萬(wàn)畝、幾平方公里，并不是傳統(tǒng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式，這就需要整合戰(zhàn)略策劃專家、規(guī)劃專家、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等資源，需要樹立高起點(diǎn)、大手筆、跨越式、推陳出新的理念，需要注意合理安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏、保證資金鏈條的安全，需要注意短線開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合，多開(kāi)發(fā)出有休閑內(nèi)容、有地產(chǎn)特色的產(chǎn)品。

第四，文脈地脈互動(dòng)，創(chuàng)造休閑度假的生活方式旅游地產(chǎn)是期望借助于土地、旅游景觀資源等平臺(tái)，打造和營(yíng)造出各種各樣的休閑生活，其表現(xiàn)形態(tài)可能是酒店、度假村，也可能是分時(shí)度假的公寓等。這種休閑度假生活，強(qiáng)調(diào)的就是一種感受，一種混合了交往感受、藝術(shù)感受、歷史感受等各種感受的綜合體。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該從戰(zhàn)略的高度重視并利用項(xiàng)目已有的生態(tài)和景觀資源，增強(qiáng)“鄉(xiāng)土”意識(shí)，在尊重原有的生態(tài)景觀格局的前提下，通過(guò)積極的保護(hù)和科學(xué)的生態(tài)設(shè)計(jì)手法，展現(xiàn)當(dāng)?shù)孛篮玫淖匀痪坝^。除了有自然的真山、真水以外，還需要有一定的歷史文化，這也是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于一般地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一，即在滿足人們“住”的功能的同時(shí)，還要滿足人們“游”的需求，隨著旅游概念外延的不斷擴(kuò)大，文化交往、健康休閑等一系列活動(dòng)都注入到了旅游地產(chǎn)中。挖掘每個(gè)地區(qū)的特色，尊重所在地域的文化，理清文脈和地脈，打造出屬于中國(guó)的或者說(shuō)屬于每個(gè)地域的產(chǎn)品，這是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的頭要要素。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在選定主題的支配下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕厣?、地域特色，打造出一個(gè)休閑場(chǎng)所、制造出一種休閑氛圍來(lái)供人們體驗(yàn)，在這種“制造體驗(yàn)”的作用下，使來(lái)這里的人們達(dá)到休閑旅游和文化旅游的目的，既能放松又能陶冶情操，較終實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)資源發(fā)掘與地產(chǎn)項(xiàng)目獲利的雙增值的目的。

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