1月24日，有消息稱，上海與重慶較快將在近日公布試點(diǎn)方案，部委層面也會(huì)發(fā)布相關(guān)信息。另一則消息則透露，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將頭先發(fā)布消息，地方政府隨之公布具體方案。當(dāng)日，上海樓市迅速反應(yīng)，一手房市場(chǎng)突現(xiàn)過(guò)戶潮，成交面積比前日激增1.6倍。

　　上海房產(chǎn)稅落地在即 增量房交稅預(yù)期導(dǎo)致潮

　　截至1月24日晚9時(shí)，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，該市一手房共簽約876套，總面積101174平方米。而據(jù)房產(chǎn)之窗監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，23日全天的成交量不過(guò)(419套)38391平方米。按照這個(gè)數(shù)據(jù)，24日的成交面積較前一日激增超過(guò)160%。

　　是什么導(dǎo)致了上海樓市突然出現(xiàn)大幅異動(dòng)？
　　
　　在上海一些區(qū)縣的房地產(chǎn)交易，許多人都是臨時(shí)趕來(lái)過(guò)戶的。閔行房地產(chǎn)交易大廳工作人員透露，當(dāng)日業(yè)務(wù)辦理人數(shù)較平常大約增加了1/3。不少現(xiàn)場(chǎng)的客戶都表示是臨時(shí)接到中介電話，告訴他們“關(guān)于樓市稅收方面的政策即將將出臺(tái)。”

　　“中介在傳，說(shuō)是25日開(kāi)始，稅收就要出新的政策。”同策咨詢機(jī)構(gòu)研究經(jīng)理倪曉玲分析上海樓市成交突然井噴時(shí)這樣說(shuō)道。但中原、21世紀(jì)、漢宇不動(dòng)產(chǎn)等幾家上海二手房中介領(lǐng)頭羊相關(guān)負(fù)責(zé)人卻都紛紛否認(rèn)這一說(shuō)法，稱并不知道近日可能出臺(tái)房產(chǎn)稅消息的傳聞，公司也沒(méi)有組織二手房集中辦理交易過(guò)戶手續(xù)。

　　“去年12月較后幾天新房的成交量，也曾經(jīng)達(dá)到千套左右。”上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，交易量的激增并不鮮見(jiàn)。盡管房產(chǎn)稅即將出臺(tái)的傳言是否由中介煽風(fēng)點(diǎn)火尚有爭(zhēng)議，但上海房產(chǎn)稅箭在弦上確實(shí)已經(jīng)給當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)一波恐慌性購(gòu)房潮。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，包括年前的成交高潮事實(shí)上也跟房產(chǎn)稅有很大關(guān)系。

　　自上海市長(zhǎng) 在18日的上海“兩會(huì)”上頭度證實(shí)該市房產(chǎn)稅方案后，上海樓市的購(gòu)賣(mài)雙方已加快了交易。上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，1月上半月，上海成交一手住宅4338套，比去年12月上半月增加4.5%，比去年1月同期增加61%。

　　據(jù) 透露，上海版房產(chǎn)稅將對(duì)超過(guò)一定人均面積的新購(gòu)住房，征收一定比例的房產(chǎn)稅。他同時(shí)表態(tài)“房產(chǎn)稅是長(zhǎng)期的制度建設(shè)，不是短期的調(diào)控”。

　　“房產(chǎn)稅只對(duì)新增房征收，據(jù)傳新增房的購(gòu)房日期以繳稅日期為準(zhǔn)，所以很多人趕著在房產(chǎn)稅出臺(tái)前簽訂交易合同，先把稅交了，辦理貸款、過(guò)戶晚一點(diǎn)都無(wú)所謂。”上海中原交易服務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者反映，近兩日來(lái)，浦東房地產(chǎn)交易人滿為患，趕來(lái)繳稅的市民大大增加。{$page$}

　　春節(jié)淡季成交不淡 上海部分房企借機(jī)提價(jià)

　　不少人生怕房產(chǎn)稅出臺(tái)后會(huì)提高購(gòu)房成本而急于“趕末班車(chē)”盡早繳稅。而部分開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介也以房產(chǎn)稅要出臺(tái)為由，催促購(gòu)房者早做決定，趕在年前購(gòu)房。在年前一波交易高峰影響下，房東們心態(tài)越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)，不僅頻頻跳價(jià)，甚至以種種借口不讓購(gòu)家看房。

　　受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響，元旦以來(lái)上海樓市中新盤(pán)供應(yīng)量明顯減少。據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，上周全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅為8萬(wàn)平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步下跌30%，連續(xù)四周呈下降趨勢(shì)。不過(guò)樓市成交仍保持較為穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，上周商品住宅成交面積為23.9萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周略微下跌2%。而本周以來(lái)，市場(chǎng)成交熱度更是有增無(wú)減。

　　抓住部分購(gòu)房者想盡快完成交易的心理，上海部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始坐地售價(jià)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，1月份全市在售的約280個(gè)公寓樓盤(pán)中，有50多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)報(bào)價(jià)高出去年12月份，占比高達(dá)18%。

　　從區(qū)域來(lái)看，漲價(jià)樓盤(pán)較多的為寶山區(qū)，該區(qū)近4成項(xiàng)目出現(xiàn)提價(jià)，其次松江區(qū)有34.5%的樓盤(pán)漲價(jià)，盧灣、普陀分別以33%、31%緊接其后。全市有8個(gè)區(qū)漲價(jià)樓盤(pán)數(shù)量比例在10%以上。

　　“這一方面是因?yàn)槿ツ甑撞糠珠_(kāi)發(fā)商迫于資金壓力或者為了完成銷售目標(biāo)，紛紛降價(jià)促銷，新年伊始，銷售壓力變小，因此重新上調(diào)了價(jià)格。另一方面，也與房產(chǎn)稅預(yù)期下近期購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)意向較強(qiáng)有關(guān)。”搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控分析師說(shuō)。

　　而二手房市場(chǎng)上“末班車(chē)”心理的反映更為明顯。據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，1月15日至21日，該公司二手住宅的購(gòu)賣(mài)成交量較前一周環(huán)比有近兩倍的增長(zhǎng)，寶山、松江、楊浦等中低端住宅密集區(qū)有明顯增加，其中二房房源購(gòu)賣(mài)量大致與上周持平，而三房房源成交量幾乎翻番。

　　正是在這種情緒影響下，房東們見(jiàn)購(gòu)房需求如此旺盛，心態(tài)更加強(qiáng)勢(shì)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前上海中外環(huán)區(qū)域的小戶型二手房交易特別火爆，房東跳價(jià)情況也頻頻發(fā)生，尤其是浦東金橋、高橋區(qū)域和寶山通河板塊，房東跳價(jià)幅度普遍在5%以上。

　　面對(duì)房東跳價(jià)的行為，購(gòu)房者也普遍愿意接受。對(duì)此，佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟提醒，一旦房產(chǎn)稅政策“另一只靴子”落地，那些漲幅偏大的房源很有可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，“購(gòu)房者目前也不要盲目追趕‘末班車(chē)’。”　

　　稅率達(dá)3%將消滅“炒房族”？ 房產(chǎn)稅或難對(duì)房?jī)r(jià)“一劍封喉”

　　當(dāng)上海因房產(chǎn)稅落地傳聞出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房的同時(shí)，一向高調(diào)的重慶房產(chǎn)稅又傳出新的動(dòng)向。
　　
　　“現(xiàn)在是人人炒房、人人炒股，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？歸根結(jié)底，沒(méi)有搞房產(chǎn)稅。”25日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在該市財(cái)稅工作會(huì)上，詳述了當(dāng)?shù)卣魇辗慨a(chǎn)稅的一些思維基礎(chǔ)和方向，重慶將仿效臺(tái)北做法，把當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)劃分為10個(gè)等級(jí)，針對(duì)不同的等級(jí)征收不同的稅率。{$page$}

　　而在談及房產(chǎn)稅效果時(shí)，黃奇帆分析稱，炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費(fèi)大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來(lái)，原來(lái)值100萬(wàn)的房子，即使200萬(wàn)元賣(mài)出去也基本沒(méi)有賺。“根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，大體房產(chǎn)稅到了3%以上，將沒(méi)有人炒房。”

　　不過(guò)，按照尚未被證實(shí)的試點(diǎn)方案，重慶的房產(chǎn)稅稅率在0.5%～1.5%之間，遠(yuǎn)未達(dá)到3%的水平，且主要針對(duì)高端商品房，其中“別墅、200平方米以上住房、評(píng)估價(jià)值超過(guò)主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房”較有可能先行試水。

　　而傳聞中的“上海版”房產(chǎn)稅征收方案則主要面向增量房，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭的預(yù)測(cè)，其稅率可能在0.4%～0.6%之間，且對(duì)人均60平方米以下的家庭免征。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅即便出臺(tái)，對(duì)壓低房?jī)r(jià)作用也有限。

　　本月22日，新華社連續(xù)發(fā)布《房產(chǎn)稅改革對(duì)樓市影響幾何？》和《分好“蛋糕”的重要一步——— 透視房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實(shí)意義》兩篇文章，力挺房產(chǎn)稅。文章指出，由于房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控具有積極作用，針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)實(shí)，人們對(duì)房產(chǎn)稅寄予很高期望，希望它能對(duì)遏制高房?jī)r(jià)起到立竿見(jiàn)影的作用。然而，受訪專家普遍表示，房?jī)r(jià)主要取決于供求關(guān)系，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生“一劍封喉”作用。

　　文章進(jìn)一步指出，在“十二五”的開(kāi)局之年談?wù)摲慨a(chǎn)稅，除了增加房產(chǎn)的持有成本、抑制投資和投機(jī)需求外，其更為重要的現(xiàn)實(shí)意義是調(diào)節(jié)收入分配，分好社會(huì)財(cái)富的“蛋糕”。

　　“從短期看，房?jī)r(jià)上漲仍存在一定的壓力。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)REICO工作室任榮榮博士表示，1月25日，REICO工作室發(fā)布了《2010年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》稱，從日本和韓國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)稅收調(diào)整曾經(jīng)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的手段之一，但是卻從來(lái)不是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫較有效的手段。

　　任榮榮表示，資金充裕的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)動(dòng)力不強(qiáng)、利率水平總體處于低位以及通脹預(yù)期仍然較高，使得2011年房?jī)r(jià)存在一定的上漲壓力。

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