據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年全年我國70個大中城市房價同比上漲7.6%、2006年上漲5.5%、2007年上漲7.6%、2008年上漲6.5%、2009年上漲1.5%。如果按2004年房價每平方米5000元底價推算，2010年房價也就在7000元左右。

但事實并非如此。

由于超強的投資性需求與居住性需求疊加，一線熱點城市出現(xiàn)了明顯的泡沫化傾向。

降溫！冷處理！政府在連續(xù)不斷的調控中，較終確定了由“封堵”轉變?yōu)椤笆鑼А?，以保障房和商品房兩條腿并進的政策，力求把房地產拉回到正常的發(fā)展軌道，即逐步使房地產業(yè)“去投資化”。

關鍵招：調控加碼

【提要】今年4月及9月，我國連續(xù)兩次加碼房地產調控政策，扭轉了房價大幅上漲的趨勢。

“未來五年、十年，甚至于更長遠來看，房地產去投資化是大勢所趨?！敝袊鐣茖W院副院長李慎明向記者肯定地表示。

“就是一些磚頭瓦塊，就賣上千萬，上億元，這些開發(fā)商要反思，這是自殺式發(fā)展，必須改變?！泵裆y行董事長董文標直言，房地產應該價值回歸。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年全年我國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%、2006年上漲5.5%、2007年上漲7.6%、2008年上漲6.5%、2009年上漲1.5%。如果按2004年每平方米5000元底價推算，2010年房價每平方米也就在7000元左右。但是，一些城市的房價漲幅遠遠高于這一水平。

高房價，深深刺痛著群眾的神經，“蝸居”、“房奴”、“集裝箱住宅”、“膠囊公寓”等新名詞不斷涌現(xiàn)，逃離“北上廣”現(xiàn)象、“樓市三字經”被廣泛討論。高房價已經不是簡單的購不起房的問題，一定程度上已經成為一個社會問題。

“我身邊很多大學教授都購不起房子，你說這房價高到什么程度?！苯洕鷮W家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣感慨萬端。他是國內難得敢于對房地產提出深刻質疑的專家之一，早在2003年初，他就提出房地產“泡沫論”，產生了較大反響，而在他看來，投資性過強，恰恰是我國房地產的癥結所在。

“分析宏觀經濟以及房地產，我總是能找到別人找不到的更為真實的數(shù)據(jù)。”王小廣告訴記者，他通過對國家統(tǒng)計局的《中國城市(鎮(zhèn))生活與價格年鑒》分析，發(fā)現(xiàn)了以下驚人的數(shù)據(jù)：2003年以后，住房需求(銷售量)的50%左右被10%的較高收入戶購購，這些較高收入戶不存在住房不足的問題，因此是一種純粹投資或投機行為，20%以上高收入戶購購住房占比達近2/3，就10%的高收入家庭來講，大多數(shù)也不存在住房不足的問題。

因此，“我國的住房市場投資或投機需求占比超過了50%，這是一個世界上極少見的投機主導的住房市場?！蓖跣V瞪大眼睛告訴記者，實際上這個比例可能更高。

更為重要的是，理論上講，投機投資性需求是無限的，一個人可以投資一套房子，也可以投資十套、一百套房子，這種情況下建再多的房子也沒有用。

由此，王小廣分析指出，中等收入以下的60%家庭購房占比僅占15%左右，高房價使一般的居民被排斥在商品房市場之外，如此發(fā)展下去，通過商品房來解決大多數(shù)住房問題幾乎是不可能的。商品房的消費屬性已居次要位置，讓位于投資屬性，這明顯違背了房改及發(fā)展住房市場的初衷。房子不是用來住，而是用來投機炒作，這是我國住房市場的問題。

事實上，政府對于房地產已有深刻認識，自去年底以來所采取的“提高頭付款比例”、“三套房停貸”等措施，已經明確了這一方面，而這一點尤為重要。

關鍵戰(zhàn)：去投資化

【提要】保障房與商品房齊頭并進，在實現(xiàn)房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時，實現(xiàn)“去投資化”。

如何去投資化？這是擺在所有人面前的問題，稍有不慎或處理不當，就可能造成樓市的“大起大落”。顯而易見，政府采取了“冷處理”讓樓市降溫的辦法，以實現(xiàn)房地產業(yè)“軟著陸”和“去泡沫化”。

從近幾年調控來看，政府對樓市的調控從沒間斷，但似乎進入到一個“越調越漲”的怪圈，使得購房者、開發(fā)商等多方都對房價上漲預期強于下調預期。

事實上，從2005年5月房地產調控政策陸續(xù)出臺以后，當年及隨后的2006年雖然偶有單月漲幅略有收斂，但房價上漲之勢始終不變，且一路狂飆至今。

當然，從今年開始，政府在樓市調控政策上的態(tài)度更嚴厲且堅決。

以時間為坐標，從1月到4月再到9月，從限貸、限購到限外，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺之密集，動用的政策工具之多。

去泡沫不可一蹴而就，目前樓市進入反復爭奪期即是明證。

同樣以時間為坐標，房價漲幅從1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，一路上揚。自6月起持續(xù)3個月的環(huán)比漲幅為零，再到目前10月份的8.6%、11月的7.7%，炒房和投機性購房等不合理住房需求得到初步抑制，但市場卻“反復糾結”。

然而，可以肯定的是，包括有形之手在內的所有高壓態(tài)勢也不會改變，只有如此，才能抑制泡沫進一步擴大，并依靠時間拉長和滿足真實需求的自然增長來換取泡沫的稀釋。

記者算了一筆賬，目前炒房子的“利潤空間”已經越來越小。如一套300萬的房子，如果房價上漲10%，是330萬。但目前這套房子交易成本就要10多萬，利潤率小于3%。這個水平還不如去購國債。

總而言之，改變以投資帶動經濟增長模式，消除“土地財政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進房產稅試點，從制度入手推動樓市調控走出“調調漲漲”的怪圈，就會實現(xiàn)群眾住有所居的目標，為經濟發(fā)展提供可持續(xù)支撐。

關鍵牌：房產稅

【提要】房產稅，一直被稱認為是樓市調控的“核武器”。這是目前懸在房地產投機市場上的一把利劍。

今年來，上海、重慶將進行房產稅試點的消息不斷引起關注。

財政部稅政司綜合處處長周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進房產稅改革，房產稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源。

上海房管局有關人士告訴記者，上海正按國家試點要求作好相關準備工作，試點范圍是針對部分個人住房。重慶市日前出臺有關通知要求，各相關部門要積極做好征收高端住房房產稅的準備工作。

但是記者也聽到一些業(yè)內人士反映，房產稅近期出臺的可能性不大。主要障礙在于征收技術環(huán)節(jié)短期難以對接。還有人認為，房產稅對樓市的影響會遠遠超過其他稅費政策，可能引起樓市劇烈波動。

針對各種傳聞，財政部財科所所長賈康告訴記者，推進房產稅改革是已經明確的方向，不可能不征?！胺慨a稅試點有可能從增量房中的高端房開始征收，按照計劃一年之內將開始試點。”

(作者：于祥明)