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后續(xù)政策開始走上前臺(tái) 房價(jià)不降調(diào)控不止?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 594 次
“切實(shí)增加住房有效供應(yīng),堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為?!边@是國務(wù)院副總理 在較近八天內(nèi)先后兩次講話的主要精神。一方面要求增加保障房及商品房的有效供應(yīng),另一方面則更加明確了打擊投機(jī)炒房的決心,受到了市場的高度重視。
事實(shí)上,較近一段時(shí)間,中房協(xié)“暫停房地產(chǎn)后續(xù)政策的建議”,以及一些開發(fā)商豪賭“金九銀十”的逆勢上漲,讓號(hào)稱史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)新政處境尷尬。正因?yàn)槿绱?,決策層才罕見地密集指導(dǎo)房地產(chǎn)工作。目前看來,土地市場的清查、預(yù)售資金的監(jiān)管似乎都在表明一個(gè)態(tài)度:房價(jià)不降,調(diào)控不止。
樓市價(jià)格八月反彈 高端項(xiàng)目帶頭漲價(jià)
對于北京、上海、廣州這樣的一線城市來說,樓市調(diào)控政策在經(jīng)過近4個(gè)月的消化之后,在8月份出現(xiàn)了輕微反彈。以北京為例,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),房價(jià)漲幅連續(xù)三個(gè)月小幅回落之后,7、8月的預(yù)售均價(jià)明顯提升。成交量方面,8月中上旬北京市商品住宅期房共成交2967套,環(huán)比7月同期增加2.7%。8月中上旬北京市商品住宅整體成交均價(jià)為20726元/平方米,環(huán)比7月同期每平方米上漲了16.1%。
成交均價(jià)的明顯反彈與幾個(gè)高端項(xiàng)目的開盤不無關(guān)系,例如位于東北三環(huán)的某在售項(xiàng)目,成交均價(jià)為60163元/平方米,相比7月份漲幅為5000元/平方米。豐臺(tái)區(qū)的萬年花城較新一期的預(yù)售均價(jià)為29999元/平方米,與今年4月份相比每平方米上漲了5000元。
“如果沒有更進(jìn)一步的降價(jià)壓力,那么樓市在‘金九銀十’期間出現(xiàn)更大幅度、更大范圍的反彈將在所難免”,一位不愿透露姓名的開發(fā)商如此表示。就連一向說話無忌的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng),也不止一次公開呼吁開發(fā)商“還是從了吧,以降價(jià)換取銷量?!?p>
土地清查、預(yù)售金監(jiān)管 后續(xù)政策開始走上前臺(tái)
目前,搏預(yù)期,拼未來,豪賭政府調(diào)控放緩的大有人在。于是, 副總理八天內(nèi)先后兩次表態(tài)抑制投機(jī)炒房,原本霧里看花的后續(xù)調(diào)控政策也開始走上前臺(tái)。
頭先是國土部門公布了1457宗限制土地黑名單,并開展問責(zé)風(fēng)暴,加快清理查處工作。這也直接導(dǎo)致了8月17日房山兩個(gè)地塊的再次“流標(biāo)”。
中原地產(chǎn)張大偉表示,對限制土地的清查明顯影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆?,以北京為例,截?月17日,共出讓土地137塊,其中新政以后出讓70塊,樓面價(jià)則明顯出現(xiàn)下調(diào),住宅的樓面價(jià)從新政前的12258元,下調(diào)到了新政以后的5113元每平方米。下調(diào)近6成。溢價(jià)率更是從新政之前的110.6%下調(diào)了大半,目前的溢價(jià)率僅為23.2%。
另外,“無形的手”開始伸向開發(fā)商的“小金庫”——預(yù)售金。有消息稱,北京市正在制定《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,其核心內(nèi)容就是開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金,而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。同時(shí),預(yù)收款將被分成基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn),并由監(jiān)管部門對其進(jìn)行監(jiān)管。
“預(yù)售金監(jiān)管的影響不亞于‘國十條’。”這是北京許多開發(fā)商的切實(shí)感受。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示,大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)只做一個(gè)項(xiàng)目,所有上市公司的業(yè)務(wù)也不局限在一個(gè)城市,這些房企一般都會(huì)采取“將預(yù)售款在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)動(dòng),多余資金用于拿地、開發(fā)新項(xiàng)目。一旦加強(qiáng)了預(yù)售款管理后,這個(gè)項(xiàng)目預(yù)售的錢只能存不能挪用,其他項(xiàng)目的發(fā)展就要靠‘高利貸’了,其影響相當(dāng)于將企業(yè)全部自有資金費(fèi)率提高了7-15個(gè)百分點(diǎn)。等同于在開發(fā)商的資金鏈上套上了一道厚重的枷鎖,數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金為2994.9億元。其中,金融貸款707.8億元,下降了45.5%;自籌資金963.8億元,增長了1.2倍;定金及預(yù)售款771億元,占比達(dá)25.7%。在貸款收緊后,預(yù)售款就成了開發(fā)商資金來源的另一重要途徑。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對此表示,房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè),其自身的發(fā)展很大程度上依賴于資金供給的松緊程度,一旦資金供給受到限制,肯定會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。收緊開發(fā)商的預(yù)收款,就相當(dāng)于收緊開發(fā)商的自籌資金比例,在已經(jīng)因?yàn)橘J款收緊而增加了自籌資金比的開發(fā)商來說,預(yù)售款管理將提高自籌資金比10%以上,很可能導(dǎo)致開發(fā)商為了加快銷售節(jié)奏而降價(jià)推盤。
銀行可承受的房貸壓力提高到50% 上市房企將率先降價(jià)
日前,交通銀行副行長錢文揮在2010年中期業(yè)績報(bào)告會(huì)上披露了較新房貸壓力測試結(jié)果。錢文揮表示,即便在房地產(chǎn)下跌50%的極端情況下,交通銀行對房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭不良率增加約1.2個(gè)百分點(diǎn)??傮w而言,不良率的增長仍相對較小,風(fēng)險(xiǎn)仍舊可控。
無獨(dú)有偶,其他銀行進(jìn)行的房貸壓力測試結(jié)果也非常樂觀,普遍從年初測試的可承受30%的壓力普遍提高到現(xiàn)在的50%左右。銀行可承受房貸壓力的提升,將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí),而且這種落實(shí)是在能夠完全防范金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行的。
另外,較近國家明確“房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖”的基調(diào),直接打碎了一些開發(fā)商抱有的調(diào)控政策放松的期望。
“船大難調(diào)頭”,看清形勢的上市房企,由于對流動(dòng)資金更加依賴,仍將是下一波“降價(jià)潮”的發(fā)起人。中原地產(chǎn)對八大城市7月銷售量較高的40個(gè)樓盤進(jìn)行的調(diào)研顯示,上市房企如保利、萬科、金地、招商、中海等旗下項(xiàng)目的價(jià)格均出現(xiàn)松動(dòng),并且成為當(dāng)?shù)氐臒徜N盤。
以北京為例:較近大興及房山的部分新盤項(xiàng)目均采取以低價(jià)換銷量的策略。從而影響了整個(gè)北京樓市。未來將有更多的上市房企低價(jià)開盤,頭次影響,拿地成本相對更低的各中小開發(fā)商也將隨行就市,這將使得北京其他區(qū)域也將出現(xiàn)明顯的商品房價(jià)格戰(zhàn)。
“金九銀十”或迎降價(jià)潮
北京市場在頭輪調(diào)控之后,二手房價(jià)出現(xiàn)了普降,但新房市場依舊堅(jiān)挺。那么,輪調(diào)控之后市場又會(huì)有怎樣的反應(yīng)?
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析,由于大量原本預(yù)計(jì)在上半年入市的項(xiàng)目,被延期至下半年入市。現(xiàn)在出臺(tái)這些政策,正好能給下半年樓市增加更多的壓力?!霸S多開發(fā)商都等著9、10月份沖全年的業(yè)績。這樣一來,競爭將會(huì)更加激烈。”預(yù)計(jì)今年的“金九銀十”,京城樓市有可能會(huì)迎來大規(guī)模降價(jià)潮。
“在給開發(fā)商施加政治和資金壓力的同時(shí),還能緩解未來的供需矛盾和房價(jià)預(yù)期,對房地產(chǎn)市場調(diào)控意義巨大?!?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為,在9、10月份將會(huì)有大量的新房項(xiàng)目入市,其中不乏會(huì)有低價(jià)開盤者,有一些老項(xiàng)目后期,會(huì)比以前賣得還便宜。
輪樓市調(diào)控二手房率先做出降價(jià)反應(yīng),輪調(diào)控二手房是否迅速做出反應(yīng)呢?據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示,近期受政策影響,二手房業(yè)主降價(jià)出售的意愿更加強(qiáng)烈,隨著二手房掛牌價(jià)的再次下調(diào),二手房的議價(jià)空間也逐漸增大到3%-5%,熱點(diǎn)區(qū)域的二手房議價(jià)空間也可以達(dá)到3%-4%。
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